Requisitos para convertir un local en vivienda

¿Qué debo tener en cuenta si quiero convertir un local en vivienda?

Es importante que sepas que si el local se encuentra en un edificio de viviendas seguramente no habrá problema a la hora de habilitar una adicional. En cambio, si se encuentra en un edificio de oficinas u otro tipo de construcción no residencial, es muy probable que tengas serios problemas a la hora de sacar adelante tu proyecto.

Sin duda, un arquitecto técnico podrá resolverte este tipo de preguntas y ayudarte, en consecuencia, a escoger el más adecuado para tu propósito. Estos expertos deben elaborar un estudio de viabilidad tanto técnica como económica del local en cuestión. No podemos olvidar que este tipo de obras quizás precise de cuantiosas reformas y que el dinero necesario para llevar a cabo el proyecto sea excesivo. 

A pesar de que el local te convenza y que, en definitiva, te parezca el idóneo, recuerda que aún necesitarás contar con el permiso de la comunidad de propietarios para que puedas llevarlo adelante. Algunos estatutos recogen expresamente esta posibilidad, pero no suele ser lo normal. Por lo tanto, tu petición deberá ser llevada a una Junta y el punto deberá recogerse en el orden del día para que, de este modo, todos los vecinos tengan conocimiento de su debate. La decisión deberá ser aprobada en la correspondiente junta. 

¿Cómo hacer un cambio de uso?

Una vez que todo parece estar en orden, debemos iniciar los trámites en el ayuntamiento para que el departamento competente dé el visto bueno. En definitiva, nos encontramos con los siguientes aspectos clave.

• El proyecto de cambio de uso de local a vivienda que elaborará el técnico respetando lo recogido en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) del año 1999. Además, este documento ha de estar visado por el colegio profesional correspondiente. 
• El cambio de uso debe reunir los requisitos de una vivienda nueva detallados en el Código Técnico de la Edificación (CTE), la Normativa de Habitabilidad de la Comunidad Autónoma y el Plan General del municipio, entre otros. 

El proyecto tendrá que ser presentado en el ayuntamiento y pagar las tasas necesarias para obtener la licencia municipal y comenzar las obras.

Es posible que el Consistorio emita un informe no favorable. En este caso, dispondrás de un plazo para subsanar los aspectos que hayan motivado la negativa. 

Una vez concluida la reforma, es necesario presentar en el ayuntamiento el certificado final de obra que emite el director de la obra. Así, podremos obtener la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Para ello, los técnicos del Ayuntamiento revisarán toda la documentación aportada, y podrán visitar el inmueble para asegurarse de que todo está correcto.

Finalmente podremos acudir al registro de la propiedad y al catastro a fin de regularizar todo el proceso.

¿Cuánto cuesta cambiar el uso de local comercial a vivienda?

Al margen del coste de las obras en sí, diversas gestiones se llevarán una parte importante de tu tiempo y de tu dinero. Nos referimos a lo que enumeramos a continuación:

• Los honorarios del técnico encargado de la redacción del proyecto.
• Las tasas municipales.
• Los honorarios del notario.
• El Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).

Ten presente que si no haces un cambio de uso del local y legalizas la situación de la vivienda puedes encontrarte con considerables inconvenientes. Así, en el caso de que decidas pasar por alto los trámites descritos, tendrías que enfrentarte a ciertas dificultades:

• El empadronamiento en la vivienda no será posible.
• Nos exponemos a ser sancionados, ya que no contamos con cédula de habitabilidad, además de pedirnos que legalicemos la situación o que devolvamos el local a su estado anterior. 
• No podremos darnos de alta en suministros como la luz, el agua o el gas, a no ser que ya contara con ellos cuando todavía tenía las características de local y funcionaba como tal.  
• No podrás alquilarlo como vivienda. 
• Tendrás dificultades a la hora de solicitar una hipoteca.