Guía para invertir en locales comerciales
Hablar del sector inmobiliario es hacerlo de un refugio seguro para los inversores. Y dentro de él, una opción interesante es invertir en locales comerciales. Por ello, a través de esta guía vamos a abordar cuestiones como las ventajas y desventajas que aporta esta clase de inversión, qué aspectos deben tenerse en cuenta a la hora de invertir y cuáles son los costes e impuestos que conlleva comprar un local comercial.
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Invertir en locales comerciales combina alta rentabilidad, estabilidad en los ingresos y potencial de revalorización, ofreciendo una excelente oportunidad para diversificar y fortalecer cualquier cartera inmobiliaria.
¿Por qué invertir en locales comerciales?
Como explicamos en nuestra guía de inversión inmobiliaria, hay varios tipos de inversión en inmuebles. Entre estos últimos, los locales comerciales han adquirido un protagonismo creciente. Ello es así porque:
- Representan una combinación de rentabilidad e ingresos continuos y aportan valor a una cartera de inversiones bien estructurada.
- Además, ofrecen un abanico de salidas económicas más amplio que otros inmuebles. Por ejemplo, la posibilidad de transformar un local comercial en vivienda, una tendencia al alza en muchas ciudades españolas debido a la alta demanda de pisos y la disponibilidad de locales comerciales vacíos.
En definitiva, apostar por los locales comerciales en el ámbito inmobiliario es una forma interesante de diversificar la cartera al invertir en inmuebles con distintos usos y perfiles de rentabilidad.
Ventajas frente a otros tipos de inversión inmobiliaria
En lo referente a las ventajas de invertir en locales comerciales en comparación con otros tipos de inversión inmobiliaria, cabe destacar una alta rentabilidad –especialmente, en el sector retail–, una mayor duración de los contratos de alquiler y un menor gasto en mantenimiento:
- Rentabilidad más alta que la vivienda. En muchos casos, los locales comerciales pueden adquirirse a precios por debajo del metro cuadrado residencial. Y en el supuesto de convertirlos en viviendas, es posible multiplicar su valor de mercado sin necesidad de realizar una gran inversión.
- Contratos de alquiler más largos y estables. Si se opta por invertir en un local comercial para alquilarlo, conviene saber que los contratos suelen ser de larga duración, lo cual proporciona estabilidad e ingresos regulares.
- Menores incidencias de mantenimiento. Y en los contratos de alquiler de locales comerciales es habitual incluir cláusulas en las que se indica que el inquilino se hará cargo de las reparaciones menores y del mantenimiento ordinario. Asimismo, al tratarse de su espacio de trabajo, el arrendatario suele reparar cualquier desperfecto para que no afecte al negocio.
Ingresos estables y previsibles
Es importante incidir en que el alquiler de locales comerciales, al representar un flujo de caja mensual, se traduce en ingresos estables. Y tanto en contratos comerciales como residenciales –si el local se transforma en vivienda–, los alquileres pueden actualizarse anualmente, lo que ayuda a conservar la rentabilidad real de la inversión.
Revalorización a largo plazo
Y entre las ventajas de invertir en locales comerciales también se encuentran la ubicación y el tipo de negocio, así como la rentabilidad a largo plazo. Veamos…
- Un local bien situado tiende a revalorizarse con el tiempo, sobre si todo si se encuentra en una zona con alta demanda o potencial de transformación.
- Del mismo modo, si se adquiere un local ocupado por un negocio estable y solvente, como una franquicia reconocida o una tienda con clientela fija, el inversor se asegura unos ingresos mensuales.
- Muchos inversores adquieren locales a buen precio en barrios en los que la oferta residencial es escasa con la idea de reformarlos y convertirlos en viviendas, lo que puede acelerar su valorización y maximizar la rentabilidad.
- Y son especialmente atractivos en zonas en las que se pueden comprar por debajo del valor medio y revalorizar a largo plazo bien a través de arrendamientos, bien mediante la posibilidad de vender a buen precio.
Cómo invertir en locales comerciales: pasos clave
Una vez repasadas algunas de las ventajas de invertir en locales comerciales, vamos a centrarnos en los pasos clave a considerar para que la adquisición de este tipo de inmuebles sea lo más acertada posible.
Define tu objetivo de inversión
Antes de invertir en locales comerciales es fundamental tener claro cuál es el objetivo de la inversión y plantearse una serie de preguntas:
- ¿Quiero adquirir el local para arrendárselo a un negocio o un autónomo?
- ¿Lo compro para revenderlo a medio o largo plazo?
- ¿O convierto el local comercial en una vivienda para su posterior venta o alquiler?
Cada opción implica un nivel de riesgo y un horizonte temporal diferentes. Por dicho motivo, si piensas invertir en un local comercial es indispensable que evalúes tu perfil inversor con la ayuda de un asesor inmobiliario.
Analiza la ubicación y el tipo de inmueble
Igualmente, acertar en la ubicación y el tipo de local comercial es clave para asegurar la rentabilidad y la revalorización de la inversión:
- Tráfico peatonal, visibilidad y conectividad. Un local con buena visibilidad desde la calle, alto tráfico de personas y fácil acceso por transporte público o privado resultará más atractivo para futuros inquilinos o compradores.
- Centros urbanos, zonas comerciales o barrios en expansión. A la hora de analizar una ubicación, los centros urbanos con alta demanda y estabilidad son ideales para negocios consolidados. Por su parte, las zonas comerciales bien establecidas aseguran un flujo constante de clientes. Y los barrios en expansión permiten adquirir locales a buen precio y sacarles partido como espacios comerciales o viviendas.
Revisa el tipo de negocio actual o potencial
Y al invertir en locales comerciales también es primordial analizar si el inmueble está ocupado y qué tipo de actividad se desarrolla en él o podría desarrollarse en el futuro.
- ¿El local está ocupado o vacío? ¿Cuál es el perfil del inquilino? Un local con un arrendatario solvente y con contrato proporciona ingresos desde el primer día. Sin embargo, si está vacío conviene estudiar la demanda comercial o considerar si es más provechoso transformarlo en vivienda.
- Negocios estables vs. rotación frecuente. Los negocios estables, como franquicias o comercios de barrio consolidados, son más seguros y aportan ingresos regularmente. Por el contrario, la rotación frecuente de inquilinos podría indicar poca demanda o problemas y afectar a la rentabilidad del activo. Por eso, analizar bien el tipo de negocio ayuda a reducir el riesgo de impagos o vacíos prolongados.
Rentabilidad de los locales comerciales
Otro aspecto a considerar al invertir en locales comerciales es el relativo a la rentabilidad bruta y neta, así como en los factores que influyen en el rendimiento de esta clase de operación inmobiliaria.
¿Qué es la rentabilidad bruta y neta?
En el ámbito inmobiliario, la rentabilidad es el beneficio que genera un inmueble en relación con lo que ha costado adquirirlo. Y para medirlo se utilizan dos indicadores: la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta. Conocer la diferencia entre ambas es importante para valorar si compensa invertir en locales comerciales:
- Rentabilidad bruta. Te dice cuánto ganas en relación al precio del local, sin tener en cuenta los gastos.
- Rentabilidad neta. Te da una idea más realista porque descuenta los gastos anuales que genera el local (como impuestos, mantenimiento o seguros).
Estos cálculos son muy útiles cuando se alquila un local comercial. Y para ver las diferencias entre una y otra rentabilidad, lo mejor es que consultes esta tabla:
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Además del alquiler, algunos inversores adquieren locales con la idea de revenderlos en el futuro. Esta reventa puede hacerse manteniendo el uso comercial del local o transformándolo en vivienda. En ambos casos:
- Debe compararse el precio de venta con el total de la inversión realizada (compra, reforma, impuestos y otros gastos).
- Así se puede calcular una rentabilidad neta, que ofrece una visión real del beneficio obtenido.
Cuando sólo se compara el precio de compra con el de venta, sin tener en cuenta otros costes, se habla de rentabilidad bruta. Pero para tomar decisiones acertadas, lo más recomendable es calcular siempre la rentabilidad neta, ya que refleja el beneficio real.
Factores que incluyen en la rentabilidad
Sobre los factores que influyen en la rentabilidad, ya se ha hecho mención a algunos. En este sentido, la ubicación, el estado del inmueble, la duración del contrato o la posibilidad de cambio de uso son determinantes. Al respecto, un local que no resulte rentable como comercio puede serlo mucho más como vivienda, de manera especial en zonas con una alta demanda residencial.
Costes e impuestos al comprar un local comercial
Llegados a este punto de la guía es lógico que te preguntes: «Si pienso invertir en locales comerciales, ¿cuáles son los costes e impuestos que tendré que asumir?». Un asunto del que nos ocupamos a continuación:
Gastos de compra
En los gastos de compra de un local comercial han de contemplarse los relativos a la notaría, el Registro de la Propiedad, la gestoría, la tasación y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) –dependiendo de si el local es de segunda mano o nuevo–.
Pero si compras con la intención de convertir el local en una vivienda, deberás sumar los costes del proyecto técnico, la licencia de obra y la reforma necesaria para cumplir los requisitos legales mínimos de habitabilidad.
Impuestos asociados
En lo que concierne a los impuestos asociados a la compra de un local comercial, tendrás que asumir los siguientes:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este impuesto municipal se paga cada año por ser propietario del local y su importe varía en función del valor catastral y del municipio.
- Tasa de basuras. Y también suele pagarse una tasa específica, independiente del IBI, por la recogida de basuras.
Si alquilas el local, los ingresos obtenidos deben declararse en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como rendimientos del capital inmobiliario.
¿Es deducible la compra de un local comercial? Pues sí: es posible deducirse ciertos gastos si lo alquilas, lo reformas y lo vendes como local o lo conviertes en vivienda antes de venderlo.
Fiscalidad si se alquila el local
Ya que se ha hecho referencia al arrendamiento, debes saber que invertir en locales comerciales para alquilar conlleva declarar los ingresos en el IRPF y facturar con IVA si se mantiene el uso comercial:
- Declaración de ingresos. Los ingresos por el alquiler de un local comercial deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Pero pueden deducirse algunos gastos: IBI, comunidad, seguros, reparaciones e intereses de hipoteca relacionados con el inmueble.
- Retenciones y facturación con IVA. Si alquilas un local a una empresa o un autónomo, tendrás que añadir un 21% de IVA en la factura. A ese importe, el inquilino te descontará un 19% que ingresará en Hacienda a tu nombre y que luego se compensará en tu declaración de la renta.
Cuando alquilas un local convertido en vivienda, la fiscalidad es diferente a la comercial. En este caso, el alquiler está exento de IVA y no hay obligación de retención por parte del inquilino. Los ingresos también se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario y puedes deducir gastos como IBI, reparaciones o intereses de la hipoteca, lo que reduce la carga fiscal.
Riesgos y desventajas de invertir en locales
Como se ha detallado en otro apartado, invertir en locales comerciales tiene sus ventajas. Pero estas operaciones inmobiliarias también presentan riesgos y desventajas:
- Vacíos de alquiler prolongados, sobre todo si la zona se encuentra saturada de locales comerciales.
- Negocios inestables o escasa demanda comercial en el entorno.
- Obstáculos normativos para la conversión en vivienda, pues no todos los locales cumplen los requisitos legales para transformarlos en pisos.
- Cambios de consumo. El comercio tradicional ha perdido peso frente al electrónico. Pero eso puede convertirse en una ventaja si el local se transforma en vivienda.
Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro cómo invertir en locales comerciales. Se trata de un tipo de operación muy interesante que, eso sí, requiere un buen estudio de viabilidad que contemple desde la financiación necesaria hasta la gestión de los trámites legales.
A propósito: si te sirve de ayuda, en el blog encontrarás una práctica guía sobre qué es más rentable: invertir en vivienda o en locales comerciales.
Preguntas frecuentes
¿Es rentable invertir en locales comerciales para alquilar?
Sí. Aunque la inversión inicial puede ser más elevada que en una vivienda, los locales comerciales suelen ofrecer una rentabilidad bruta más alta. Además, al tener menos gastos recurrentes para el propietario, su rentabilidad neta también puede ser superior siempre que haya una buena ocupación del inmueble.
¿Cuáles son los gastos al comprar un local comercial?
Notaría, registro, gestoría, tasación, IVA o ITP e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) –si se solicita un préstamo hipotecario–.
¿Qué factores aumentan la rentabilidad de un local comercial?
Estado del local, ubicación, duración del contrato, tipo de negocio, demanda y condiciones fiscales.
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