¿Qué es un gran tenedor según la nueva Ley de Vivienda?

Si eres propietario de varios pisos o casas, posees una cartera de propiedades y quieres calcular la rentabilidad del alquiler, a través de esta guía podrás saber si eres un gran tenedor y aclarar tus principales dudas. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es un gran tenedor de vivienda según el BOE?

El concepto de gran tenedor ha adquirido una gran relevancia desde que entró en vigor la nueva Ley de Vivienda en España. Ello es así porque la citada ley:

• Influye en el control de los alquileres y la protección del derecho a una vivienda digna.
• Y establece obligaciones para los considerados grandes tenedores de cara a equilibrar el mercado inmobiliario, de manera especial, en áreas tensionadas.

En cuanto a qué es un gran tenedor de viviendas según el Boletín Oficial del Estado (BOE) y la Ley de Vivienda, dicho concepto se refiere a:

• La persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes o trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.
• En entornos de mercado residencial tensionado, un gran tenedor, según la Ley de Vivienda, es titular, al menos, de 5 inmuebles urbanos ubicados en dichos entornos.

¿Qué es un gran tenedor de viviendas en Cataluña?

De igual manera, la norma precisa que lo dispuesto sobre la figura del gran tenedor en la Ley de Vivienda puede variar dependiendo de la comunidad autónoma. Es el caso de Cataluña, cuya legislación se modificó en 2023 y establece lo siguiente:

• Un gran tenedor de vivienda es aquel que esté en posesión de 5 o más inmuebles.
• En este sentido, los promotores sociales no serán considerados grandes tenedores.
• Y tampoco los promotores privados que tengan por objeto social la promoción de inmuebles de protección oficial destinados a la venta y no al alquiler.

¿Qué son las zonas de mercado residencial tensionado?

Llegados a este punto, conviene observar que, al hacer referencia a la figura del gran tenedor en la Ley de Vivienda, uno de los propósitos de la norma, como ya se ha comentado, es equilibrar el mercado inmobiliario en áreas tensionadas. Para quienes no estén familiarizados con ellas:

• Las denominadas zonas de mercado residencial tensionado son aquellas en las que existe un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población.
• Corresponde a las Comunidades Autónomas aplicar o no la Ley de Vivienda y definir áreas tensionadas.
• Entre otras, las zonas tensionadas son objeto de medidas como restricciones en el precio del alquiler.
• Y quienes lo deseen pueden consultar las zonas de mercado residencial tensionado existentes en España en la página web del Ministerio de Vivienda.

¿Qué tipos de inmueble se incluyen para ser considerado gran tenedor?

Una vez que se tiene clara cuál es la definición de gran tenedor en la nueva Ley de Vivienda, esta última determina que los inmuebles relacionados con dicha figura deben ser urbanos y de uso residencial con cédula de habitabilidad.

Por lo tanto, la Ley de Vivienda excluye a aquellos inmuebles que no gozan de esa condición, como los garajes y los trasteros.

¿Qué ocurre si tengo cinco viviendas en propiedad y la quinta es vivienda habitual?

En lo referente al gran tenedor y la Ley de Vivienda, otra duda que suele plantearse es cómo se computa la vivienda habitual en el conjunto de las propiedades. Pues bien, en este sentido es importante saber que:

• La vivienda habitual sí computa como inmueble en el conjunto de propiedades de un gran tenedor.
• Si se trata de un gran tenedor con 5 propiedades, todas sus viviendas, incluida la habitual, deben encontrarse en una zona residencial declarada tensionada o estar ubicadas en Cataluña.

¿Y si poseo una vivienda heredada o en copropiedad?

Otra pregunta que pueden hacerse los dueños de varios inmuebles es qué sucede si comparten la titularidad de un piso o una casa con otra persona. Sobre dicha cuestión, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, no aporta información que permita esclarecerla.

Para ello, nos remitiremos a la interpretación realizada por los jueces de primera instancia de Barcelona relativa a la cuota de participación en diferentes viviendas:

• En las titularidades compartidas, sólo se incluirán en el cómputo personal aquellas propiedades cuya parte alícuota sea superior al 50%.
• Y en los casos en que se disponga una parte alícuota del 50%, la mitad de la superficie de propiedades construidas compartidas ha de ser superior a 1.500 metros cuadrados.

En los supuestos en que se comparta la titularidad de varias viviendas, es aconsejable acudir a expertos en derecho inmobiliario para asesorarse y confirmar si los cotitulares son considerados grandes tenedores.

Si mi vivienda nunca ha estado en alquiler, ¿cómo se elegirá el precio en zonas tensionadas?

Tras aprobarse el Índice de Precios de Referencia para cumplir los objetivos de la Ley de Vivienda, las cuotas de los nuevos contratos firmados en zonas tensionadas entre un gran tenedor y un inquilino, correspondientes a pisos que nunca han estado en alquiler, no podrán superar el máximo contemplado en el Índice de Precios de Referencia, que puede consultarse:

• Accediendo a una aplicación web que posibilita conocer un rango de valores de referencia para el alquiler de una vivienda, de acuerdo con su localización y características.
• Introduciendo la dirección o referencia catastral, que facilita conocer la referencia para el alquiler de una vivienda concreta, teniendo en cuenta todas las características individuales de la propiedad.

Obligaciones de un gran tenedor de viviendas

Al contemplar la figura del gran tenedor, la Ley de Vivienda determina una serie de obligaciones legales y fiscales específicas que es oportuno conocer:

• Cumplir los límites establecidos. Respetar los topes de rentas de alquiler contemplados en la normativa, tanto en renovaciones como nuevos contratos, con el fin de proteger a los inquilinos de menor poder adquisitivo.
• Precios asequibles. Ofertar parte de su cartera a precios asequibles para facilitar el acceso a la vivienda a la población vulnerable.
• Transparencia y colaboración con el Estado. Reportar las actividades de alquiler y las características de la cartera de viviendas ajustadas a dicho régimen.

Además, lógicamente, como arrendadores han de vigilar que sus inmuebles se encuentren en perfecto estado de habitabilidad y cumplir las obligaciones fiscales asociadas a su actividad.

Subida del precio del alquiler hasta un 10% en nuevos contratos

Ya que se ha hecho referencia a los límites de las rentas de alquiler, es importante señalar que, al formalizar un nuevo contrato o prorrogarlo, los grandes tenedores no pueden exceder el máximo contemplado en el Índice de Precios de Referencia o el porcentaje de actualización anual –del 3% en 2024–.

Más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, los arrendadores que no sean grandes tenedores sí están autorizados a subir hasta un 10% el precio a pagar por el inquilino cuando acrediten alguno de estos supuestos incluidos en la Ley de Vivienda:

• Reforma. Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una rehabilitación prevista en el Reglamento del IRPF y la misma hubiese concluido dos años antes a la fecha de renovación del contrato de arrendamiento.
• Eficiencia energética. Cuando en dicho periodo se hubieran terminado actuaciones de rehabilitación o mejora para ahorrar un 30% de energía primaria no renovable.
• Accesibilidad. Cuando en el mismo plazo se hubiesen finalizado obras para mejorar la accesibilidad.
• Contrato prolongado. Y cuando el contrato se firme por un periodo de 10 o más años. O se establezca que el arrendatario pueda acogerse a un derecho de prórroga para prolongar el contrato durante 10 o más años.

En cualquier caso, debe tratarse de un arrendamiento de vivienda habitual, ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, cuyo contrato haya estado vigente los últimos cinco años.

¿Quiénes se consideran pequeños tenedores?

Ahora que ya sabes a partir de cuántas viviendas se considera un gran tenedor, vamos a ocuparnos de los pequeños tenedores. Estas figuras son aquellas que:

• Tienen menos de 10 inmuebles urbanos o una superficie edificada inferior a 1.500 metros cuadrados.
• Poseen menos de 5 viviendas en zonas tensionadas o situadas en Cataluña.

Al alquilar sus propiedades, los pequeños tenedores tienen la posibilidad de beneficiarse de deducciones fiscales de hasta el 90% por los ingresos obtenidos. Esa ventaja fiscal o ahorro para estos contribuyentes será mayor o menor en función de las condiciones del alquiler (por ejemplo, si la vivienda es alquilada a inquilinos jóvenes o se baja el precio del alquiler respecto al anterior contrato).

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora estés más familiarizado con la figura del gran tenedor y la Ley de Vivienda. A través de esta última, se busca regular el mercado inmobiliario y garantizar un acceso más equilibrado a la vivienda mediante obligaciones específicas para los grandes tenedores; como, por ejemplo, el cumplimiento de los índices de precios de referencia y los porcentajes de actualización de cuota anual en los alquileres.

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