¿Qué es un predio?

Definición de predio según el ámbito inmobiliario y legal

En cuanto a qué es un predio, dicho término proviene del latín «praedium». Y el Diccionario de la Lengua Española lo define como «heredad, hacienda, tierra o posesión inmueble». Por lo que respecta al ámbito inmobiliario:

• El término «praedium» significa «finca». Por lo tanto, originalmente se utilizaba para hacer referencia a parcelas sin construcciones.
• Pero, hoy en día, hablar de un predio es hacerlo de toda clase de fincas: sin construcciones y con ellas.

A grandes rasgos, podría afirmarse que un predio es un terreno o parcela de tierra con límites definidos que puede ser objeto de propiedad o uso. Dicho término abarca desde parcelas hasta viviendas, locales comerciales, oficinas… Y si bien no existe una definición legal, el término «predio» figura en diferentes normas:

• Así, ya se contemplaba en el Real Decreto de 24 de julio de 1889 mediante el cual se publicaba una nueva edición del Código Civil a finales del siglo XIX.
• De igual manera, está incluido en la Ley Hipotecaria.
• Y también en el Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprobaba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales.

Tipos de predios

Volviendo al Diccionario de la Lengua Española, clasifica los predios en cuatro tipos: urbano y rústico (por ubicación) y dominante y sirviente (según su posición en la servidumbre).

Predio urbano

En el caso de los predios urbanos, el Diccionario de la Lengua Española considera que tienen dicha condición:

• Los predios ubicados en una población.
• Y los que, encontrándose fuera de ella, se destinan a vivienda y no a menesteres campestres.

Hablamos, pues, de terrenos o parcelas cuyo fin, principalmente, es albergar edificaciones como viviendas, locales comerciales u oficinas.

Predio rústico o rural

Por su parte, «un predio rústico o rural es aquel que, fuera de las poblaciones, está dedicado a uso agrícola, pecuario o forestal». Un ejemplo claro sería una finca destinada al cultivo de olivos o una explotación ganadera.

Predio dominante

En lo referente a qué es un predio dominante, se trata de «un predio en cuyo favor está constituida una servidumbre». Es decir, es aquel que se beneficia de una servidumbre o derecho que recae sobre un predio sirviente.

• Un predio dominante tiene el derecho de usar el predio sirviente para satisfacer alguna necesidad, ya sea de paso, agua, luz u otros servicios.
• Es decir, obtiene una ventaja o beneficio al ejercer una servidumbre sobre el predio sirviente.

Pero lo mejor es que lo veamos con un ejemplo práctico. Imagina que tienes una propiedad en una zona rural y que para acceder a tu casa necesitas pasar por el terreno de tu vecino.

• En este caso, tu propiedad es el predio dominante, pues se beneficia de la servidumbre de paso que recae sobre el terreno de tu vecino.
• Este último, por lo tanto, sería el predio sirviente.

Predio sirviente

A tenor de lo expuesto, queda claro que «el predio sirviente está gravado con cualquier servidumbre en favor de alguien o de otro predio». El propietario de un predio sirviente:

• Tiene que permitir el uso del mismo en favor del predio dominante.
• Pero continúa siendo el dueño de su propiedad y puede seguir usándola siempre y cuando, eso sí, no interfiera con el derecho de servidumbre.

Si tomamos el mismo ejemplo, el predio sirviente, como ya se ha comentado, sería el del vecino, por el cual tienes derecho a pasar para entrar en tu propiedad. Y por lo explicado:

• Aunque el vecino no puede impedir que pases por su terreno, él es el dueño de la propiedad.
• Y puede edificar, sembrar o disfrutar de ella sin que ello suponga un obstáculo para que tú puedas pasar por el terreno para acceder a tu vivienda.