Qué son los fondos de inversión inmobiliaria

Qué son los fondos de inversión inmobiliaria

En cuanto a qué son los fondos de inversión inmobiliaria, se trata de un tipo de fondo, es decir, de dinero aportado por inversores, para invertir en los mercados inmobiliarios. Y esto puede hacerse, como veremos en otro apartado, de dos maneras:

• Invirtiendo de forma directa en bienes raíces como viviendas, locales comerciales, oficinas, naves industriales, etc.
• Invirtiendo indirectamente a través de empresas y sociedades.

Para que un fondo de inversión sea considerado inmobiliario, al menos el 70% de sus activos deben ser inmuebles, entendiéndose como tales edificios en construcción o sobre plano, concesiones administrativas y derechos sobre bienes inmuebles.

¿Qué diferencia hay entre un fondo de inversión y una SOCIMI?

A la hora de explicar qué son los fondos de inversión inmobiliaria es preciso comentar que a veces son confundidos con las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).

Reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, las SOCIMI son la «versión» española de los fideicomisos de inversión inmobiliarios o Real Estate Investment Trust (REIT, por sus siglas en inglés) que predominan en el mundo. Y aunque persiguen el mismo objetivo que los fondos de inversión inmobiliaria, no son exactamente iguales:

• Mientras que las SOCIMI tienen que cotizar en bolsas de valores, los fondos de inversión inmobiliaria no están obligados a hacerlo.
• En una SOCIMI, el inversor es un accionista; pero en un fondo de inversión es un partícipe.

Cómo funcionan los fondos de inversión inmobiliaria

Una vez explicado, a grandes rasgos, qué son los fondos de inversión inmobiliaria, es lógico que quieras saber cómo funcionan. Veamos…

• En primer lugar, una sociedad gestora, conformada por profesionales expertos, se encarga de crear, organizar y definir las características de un fondo de inversión inmobiliaria.
• Asimismo, la gestora se ocupa de decidir en qué bienes raíces invertir y la finalidad de los mismos (alquiler o venta).
• Una vez creado, organizado y definido, los inversores (partícipes) pueden adquirir participaciones del fondo.
• Y la rentabilidad de los fondos proviene de los alquileres y la venta de inmuebles, así como de la revalorización de los activos que se mantienen en cartera.

Tipos de fondos de inversión inmobiliaria

Ahora que ya sabes qué son los fondos de inversión inmobiliaria, es lógico que te preguntes si hay diferentes tipos de fondos de inversión y, de ser así, en qué consiste cada tipo de fondo. Pues bien: como se ha comentado, los fondos inmobiliarios se dividen en dos clases adecuadas a distintos perfiles y objetivos de inversión. Así, hay quien invierte directamente en inmuebles y quien lo hace de manera indirecta:

• Fondos inmobiliarios directos. Este tipo consiste en invertir de forma directa en propiedades inmobiliarias o sus derechos.
• Fondos inmobiliarios indirectos. Por su parte, este tipo de fondo se basa en invertir en empresas cotizadas del sector inmobiliario y las citadas SOCIMI, dedicadas a adquirir, promocionar o rehabilitar inmuebles para, posteriormente, alquilarlos o venderlos.

Además, los fondos inmobiliarios pueden clasificarse en distintas categorías dependiendo de sus características:

• Fondos de inversión inmobiliaria. De gestión activa, son los fondos tradicionales que invierten en inmuebles y empresas del ámbito inmobiliario.
• Fondos de inversión cotizados. Denominados ETF (por sus siglas en inglés), son fondos cotizados en bolsa que invierten en empresas inmobiliarias y REIT.
• Fondos de capital privado inmobiliario. Están orientados a inversores institucionales, acreditados o con capital elevado.

Ventajas e inconvenientes de los fondos de inversión inmobiliaria

Ahora bien: como sucede con otras formas de inversión, los fondos inmobiliarios tienen una serie de ventajas e inconvenientes que conviene conocer antes de tomar una decisión.

Ventajas de los fondos de inversión inmobiliaria

• Accesibilidad. Una de las ventajas de los fondos inmobiliarios es que representan menos barreras para invertir en comparación con la compra directa de propiedades. Basta una sola participación para invertir en el mercado inmobiliario.
• Diversificación. Los fondos inmobiliarios posibilitan invertir en una amplia gama de propiedades, SOCIMI y REIT. Y ello reduce el riesgo asociado a la inversión en un solo inmueble.
• Gestión profesional. Al estar gestionados por profesionales expertos en el sector inmobiliario, estos fondos aumentan la posibilidad de obtener rentabilidad.
• Liquidez. Las SOCIMI cotizan en bolsa y están obligadas a distribuir buena parte de sus beneficios en forma de dividendos, lo que las convierte en una fuente atractiva de ingresos para los inversores.
• Ingresos regulares. Hablando de ingresos… Algunos fondos, como los basados en alquileres, son una fuente de ingresos constante para los inversores.
• Doble rentabilidad. Y la rentabilidad puede venir dada tanto por las rentas que generan los activos inmobiliarios como por su revalorización.

Desventajas de los fondos de inversión inmobiliaria

• Situación del mercado. Las inversiones inmobiliarias se encuentran sujetas a las fluctuaciones del mercado y pueden verse afectadas por factores económicos y políticos. Al depender de la rentabilidad del sector, esto podría ser una desventaja en periodos de recesión o crisis económica.
• Comisiones. Como sucede con otros tipos de fondos, los de inversión inmobiliaria conllevan el pago de comisiones. Al respecto, conviene informarse bien y saber si una comisión elevada se traduce en una rentabilidad alta.
• Falta de control. Los partícipes tienen poco control sobre las decisiones de gestión e inversión de un fondo inmobiliario.
• Riesgo de liquidez. No todos los fondos garantizan reembolsos inmediatos en determinadas circunstancias; por ejemplo, ante una caída de los mercados. En una situación así, es probable que los partícipes tuvieran que hacer frente a un proceso de recuperación de la inversión lento.

Cómo tributan los fondos inmobiliarios

Llegados a este punto ya tendrás una idea más clara sobre qué son los fondos de inversión inmobiliaria, cuántos tipos de fondos inmobiliarios hay y cuáles son algunas de sus ventajas y desventajas. Pero, ¿qué sucede cuándo dan beneficios? ¿Cómo tributan?

En materia de tributación, los fondos de inversión inmobiliaria no difieren de otros fondos y los beneficios tributan en función de los siguientes tramos:

• Hasta 6.000 euros: 19%.
• De 6.000 a 50.000 euros: 21%.
• Más de 50.000 euros: 23%.

Dichos tipos se aplican en todo el territorio español salvo en la Comunidad Foral de Navarra y el País Vasco, donde se contemplan distintos tramos:

Navarra

• Hasta 6.000 euros: 20%.
• De 6.000 a 24.000 euros: 24%.
• Más de 24.000 euros: 27%.

País Vasco

• Hasta 2.500 euros: 20%.
• De 2.500 a 10.000 euros: 21%.
• De 10.000 a 15.000 euros: 22%.
• De 15.000 a 30.000 euros: 23%.
• Más de 30.000 euros: 25%.

Los rendimientos se declaran cuando se produce el reembolso de las participaciones. Y existe la posibilidad de deducir las comisiones de los fondos y compensar las pérdidas y ganancias de diferentes productos de inversión. Como advertimos en otras ocasiones, es recomendable buscar asesoramiento fiscal siempre que se realice algún tipo de inversión.

Cómo invertir en fondos de inversión inmobiliaria

Si a estas alturas de nuestra guía comienzas a tener interés en invertir en un fondo inmobiliario, es fundamental que tomes en cuenta estas consideraciones:

• Objetivos financieros y tolerancia al riesgo.
• El tipo y la reputación del fondo inmobiliario.
• Las comisiones asociadas al fondo (gestión, depósito, suscripción y reembolso).
• El historial del fondo de inversión.
• La liquidez y rentabilidad a corto, medio y largo plazo.

A modo orientativo, entre los mejores fondos inmobiliarios que invierten en los mercados europeos figuran los siguientes:

• AXA World Funds – Global Real Estate Securities I Capitalisation EUR.
• Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund G2 EUR Acc.
• Nordea 1 – Global Real Estate Fund BI EUR.
• Partners Group Global Value Real Estate SICAV I (EUR).
• UBS (Lux) Real Estate Funds Selection – Global (EUR).

Si quieres invertir en fondos inmobiliarios en España, debes saber que aquí se han potenciado las SOCIMI como fórmula alternativa. Entre ellas, cabe destacar Merlin Properties, Colonial, Hispania y Grupo Lar.

Por todo lo expuesto, confiamos en haberte ayudado a saber qué son los fondos de inversión inmobiliaria. Sin duda, una opción muy interesante para quienes desean rentabilizar sus ahorros en un mercado en el que cada año se invierten miles de millones de euros.

Por cierto: en Kronos Homes ponemos a tu disposición un área de inversores con la mejor selección de inmuebles y locales comerciales. Y en nuestro blog te ayudamos a invertir en una vivienda en Madrid y también a invertir en una vivienda en Barcelona, dos magníficas ciudades para realizar inversiones inmobiliarias.

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