Guía de compra de una vivienda de obra nueva
Cosas que tener en cuenta antes de empezar a buscar una casa
Comprar una casa es una de las operaciones más complejas e importantes en la vida de la mayoría de las personas. Como son tantas las cosas que debes tener en cuenta antes de empezar a buscar una casa, hemos preparado esta completa guía en la que no dejamos nada al azar.
Cuánto dinero tengo que tener
Una de las primeras preguntas que debes hacerte para saber a qué tipo de vivienda puedes aspirar, es de cuánto dinero dispones. En esta pregunta, entran en juego nuevas variables como pueden ser: si hay que pedir hipoteca o si pagarás al contado; para esta segunda opción tendrás que tener una cantidad bastante grande, y esto te dirá el precio y nivel de la casa a la que puedes aspirar.
Otro punto clave en este sentido es la entrada para el piso. Dependiendo de la cantidad que te pidan para la entrada, deberás calcular el importe de la hipoteca que debes pedir. Los expertos aconsejan tener entre un 20% y un 35% del precio de venta de la vivienda, para poder hacer frente tanto a la entrada como al resto de gastos asociados a la operación de compraventa.
Cuánto dinero me puedo gastar
Si quieres saber cuánto dinero puedes gastar, tendrás que hacer un concienzudo estudio de tu situación financiera, así como una planificación a largo plazo de tus gastos e ingresos. Piensa que es importante no descapitalizarse, ni quedarse al descubierto por si es necesario afrontar algún gasto extra.
Es importante analizar tu situación financiera de manera realista y asegurarte de que puedes asumir cómodamente los pagos mensuales de una hipoteca. Para ello, es recomendable consultar con expertos financieros y obtener una preaprobación hipotecaria antes de iniciar la búsqueda de vivienda.
¿Es el momento de comprar una casa?
Es recomendable consultar a tus asesores bancarios e inmobiliarios, pero lo cierto es que es muy difícil prever los cambios en el mercado de la vivienda. En definitiva, descubrirás que, más allá de las fluctuaciones del mercado inmobiliario, lo más importante es evaluar tu situación personal y financiera.
Es recomendable hacer un análisis del mercado y consultar con profesionales inmobiliarios para obtener una visión más precisa de la situación actual.
Más que una casa
Una nueva casa no es solo un espacio físico. También es un espacio emocional, donde viviremos momentos inolvidables con nuestra familia y nuestros amigos. Por ello, debemos valorar aspectos que nos permitan compartir con ellos la vivienda. Y no hablamos solo de metros cuadrados, sino del tipo de distribución, más abierta y social, o más compartimentada; de la orientación, para poder disfrutar de la terraza en verano o en invierno. O las propias zonas comunes y los planes que nos permitirán llevar a cabo sin salir del residencial. Por eso es esencial que analices tu estilo de vida y las actividades que realizas con tu familia y amigos. Para que tu casa te haga feliz, también tiene que hacer felices a los que más quieres.
Pasos para iniciar la búsqueda de una vivienda
Más allá del factor económico, se encuentra la búsqueda de una vivienda que resulte ideal para ti. Para no equivocarte en la búsqueda y acertar en la elección del hogar perfecto, debes seguir una serie de pasos y recomendaciones.
Qué ciudad, barrio o zona quieres
Este punto es definitivo. La zona o el barrio de la ciudad en la que vas a tener que buscar es un punto que debes estudiar con detenimiento. Es donde vas a hacer tu vida, por lo que tendrás que ver si cuenta con los servicios que necesitas. ¿Tienes hijos? Mira si cerca hay colegios, parques, hospitales, etc.
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Qué tipo de vivienda: casa, piso, adosado
Existen diferentes tipos de vivienda para todos los tipos de demandantes. Quizás un loft en el centro para personas solteras o parejas sin hijos es perfecto. Puede que una vivienda unifamiliar a las afueras sea lo ideal para familias que buscan más tranquilidad. O un ático, para los que quieren buenas vistas y grandes terrazas.
En la elección del tipo de vivienda, tendrá también mucho que ver el presupuesto del que se disponga, pero la decisión final la tomarás solo cuando hayas visto, comparado y sopesado todas las opciones.
Qué características debe tener la vivienda: habitaciones, baños, metros cuadrados
Otro punto clave y sobre el que merece la pena pararse a pensar antes de ponerte a buscar una vivienda son las características que deseas que tenga. Aquí entran en juego tanto tus gustos como tus necesidades, siempre dentro del límite de gasto que hayas establecido.
Por ejemplo, un matrimonio con hijos, o una pareja con intenciones de aumentar la familia, tendrán que buscar una vivienda con suficientes metros y habitaciones. Tómate el tiempo que sea necesario para determinar aquellas características básicas que debe cumplir tu vivienda ideal.
Elegir asesores inmobiliarios
Por supuesto, para que todos los pasos anteriormente citados y los que vienen a continuación, puedan darse con la mayor seguridad, lo más recomendable es elegir unos asesores inmobiliarios en los que puedas confiar.
Visitar viviendas y apuntar todos los detalles para tomar la decisión
Una vez que hayas encontrado algunas opciones, programa visitas a las viviendas. Toma nota de todos los detalles importantes y compara las diferentes opciones para tomar una decisión informada.
Cierre de la compra
Una vez que hayas hecho una buena búsqueda, encontrado viviendas de tu agrado, y tras visitar varias, cuando por fin te decidas por una, llega el momento de hacer la reserva. En España suele reservarse la vivienda pagando el 1% del precio de venta.
A continuación, se firma el contrato de arras, esto suele tener un coste del 15% del precio total. En dicha cantidad está incluido el importe equivalente al 1% ya abonado en concepto de reserva u “oferta de compra”.
En el contrato de arras se debe especificar que se trata de un piso libre de cargas.
Inscripción de la vivienda ante notario y en el registro
Después de cerrar la compra, es importante realizar la inscripción de la vivienda ante notario y en el registro de la propiedad.
Esto garantiza que eres el propietario legal de la vivienda y te protege frente a posibles problemas futuros.
Gastos e impuestos derivados de la compra de una casa
Al comprar una vivienda, es necesario tener en cuenta los diferentes gastos asociados. Estos pueden variar dependiendo de si estás adquiriendo una obra nueva o una vivienda de segunda mano. Aquí están algunos de los gastos más comunes:
Gastos de notaría
Los honorarios de la notaría son uno de los gastos principales al comprar una casa. Estos honorarios cubren la elaboración de la escritura pública de compraventa y pueden variar en función del valor de la vivienda.
Gastos en impuestos por la compra
Al adquirir una vivienda, deberás hacer frente a diferentes impuestos, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el caso de una vivienda de segunda mano, o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en el caso de una obra nueva.
Gastos asociados a la hipoteca
Si necesitas financiar la compra de la vivienda a través de un préstamo hipotecario, es importante tener en cuenta los gastos asociados. Estos pueden incluir la tasación de la vivienda, los honorarios de la entidad financiera y los seguros requeridos. También cambia la situación si se trata de una vivienda de obra nueva, o si es de segunda mano. Infórmate bien de cuáles son los impuestos para obra nueva o para vivienda de segunda mano dependiendo de tu elección final.
Gastos periódicos por ser propietario: IBI, Comunidad, Basuras
Una vez que te conviertas en propietario, deberás asumir gastos periódicos como el Impuesto de Bienes Inmuebles, también llamado IBI, los gastos de la comunidad de propietarios y la recogida de basuras. Estos gastos varían según la ubicación y las características de la vivienda. Si quieres aprender a calcular el IBI, en nuestro blog encontrarás un post en el que se explica paso a paso de la forma más sencilla.
Gastos al registro de propiedad
Una vez hayas firmado la escritura de compraventa, es necesario inscribir el inmueble en el registro. Esto implica el pago de los honorarios del registro, que también pueden variar según el valor de la vivienda.
Preguntas frecuentes
Resolvemos las dudas más habituales que surgen durante el proceso de búsqueda, financiación y compra de una propiedad.
¿Qué hay que tener en cuenta cuando se va a comprar una casa?
Cuando te planteas comprar una casa, es fundamental evaluar varios aspectos clave:
- Presupuesto y financiación: Determinar de cuánto dinero dispones para la entrada y calcular tu capacidad de endeudamiento para la hipoteca.
- Ubicación: Definir tus preferencias de zona, valorando los servicios cercanos (colegios, transporte, zonas verdes).
- Características: Elegir entre piso, ático o vivienda unifamiliar según tu estilo de vida.
- Asesoramiento: Contar con el respaldo de profesionales inmobiliarios para guiarte en cada paso y prever todos los gastos asociados.
¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por la compra de una vivienda?
El importe varía radicalmente dependiendo del tipo de vivienda. Al comprar una casa de obra nueva, el impuesto principal es el IVA, que actualmente en España es del 10% sobre el valor de venta, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo porcentaje depende de cada comunidad autónoma. Si la vivienda es de segunda mano, se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10% según la región. Siempre es recomendable consultar con tu asesor para conocer la fiscalidad exacta de tu zona.
¿Quién paga el IBI, el comprador o el vendedor?
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal anual. Por ley, el responsable de abonarlo ante el ayuntamiento es quien sea el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero de ese año. Sin embargo, según el Tribunal Supremo, lo habitual y legal es que el vendedor repercuta al comprador la parte proporcional del recibo correspondiente a los días que restan del año desde el momento de la firma, salvo que se pacte lo contrario en el contrato.
¿Cuáles son las ventajas de comprar una casa de obra nueva?
Apostar por la obra nueva ofrece ventajas innegables frente a la segunda mano. Las principales son la eficiencia energética y la sostenibilidad (con certificaciones que suponen un gran ahorro en las facturas), el uso de materiales de vanguardia y distribuciones modernas adaptadas a las necesidades actuales. Además, estrenar casa te permite disfrutar de un diseño cuidado desde el primer día, sin lidiar con molestas reformas, y acceder a zonas comunes exclusivas como piscinas, gimnasios o espacios de coworking, elevando tu calidad de vida.
¿Qué hay que evitar al comprar una casa nueva?
Al comprar una vivienda de obra nueva, es importante evitar errores comunes como:
- No analizar detenidamente tu capacidad de endeudamiento a largo plazo.
- No revisar en detalle la "memoria de calidades" que especifica los materiales y acabados del proyecto.
- Olvidar calcular los gastos adicionales de la compra (notaría, registro, IVA y AJD), que suelen suponer entre un 10% y un 12% extra sobre el precio.
- No resolver todas tus dudas sobre las opciones de personalización o los plazos de entrega con tu asesor inmobiliario antes de firmar.
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