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Consejos

Escritura pública de compraventa

Uno de los trámites más importantes en el proceso de compraventa de una casa es la obtención de la escritura de propiedad. Pero, ¿qué es exactamente este documento? ¿Cómo se solicita? ¿Qué información incluye? Y no menos relevante: ¿por qué tiene tanta trascendencia conseguir las escrituras de una casa? Si no estás familiarizado con una escritura de compraventa, a través de este post intentaremos despejar tus dudas. ¡Sigue leyendo!

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¿Qué es una escritura pública de compraventa y cuál es su propósito?

Si alguna vez te has preguntado qué es una escritura pública de compraventa, se trata de un documento público y oficial que se utiliza en las transacciones de inmuebles. A grandes rasgos, esto es lo más destacado que debes saber sobre las escrituras de compraventa:

  • Una escritura de propiedad es una garantía para el comprador y el vendedor al conceder veracidad y seguridad jurídica.
  • Demuestra que ambas partes están de acuerdo en la operación de compraventa y expresa la voluntad de cumplir lo acordado.
  • Se firma ante un notario público, encargado de confirmar jurídicamente la compraventa de una vivienda.

En definitiva, una escritura de compraventa sirve para demostrar quién es el dueño de una vivienda a nivel legal. Por lo tanto, es un título de propiedad. Y aunque no es obligatorio escriturar una casa, disponer de una escritura notarial e inscribirla en el Registro de la Propiedad es muy recomendable. Ello es así porque, una vez inscrito un bien a nuestro nombre, gozamos de la protección de los tribunales al considerarse cierta la información aportada.

Llegados a este punto, conviene explicar que algunas veces se confunde la escritura de propiedad de una vivienda con la nota simple. Aunque esta última también se encuentra inscrita en el registro público de la propiedad, su finalidad es meramente informativa. Y suele solicitarse para saber quién es el dueño de una casa, así como los derechos legales y las obligaciones fiscales que pesan sobre ella.

¿Cuál es el proceso para firmar la escritura pública de compraventa?

Si estás interesado en adquirir una vivienda y no sabes cuándo te dan la escritura de la casa, vamos a ver qué pasos hay que seguir para obtener dicho documento después de concretarse la compraventa de una propiedad.

  • Formalización del acuerdo. En primer lugar, el vendedor y el comprador han de llegar a un acuerdo. Y el mismo debe formalizarse mediante un contrato de compraventa –cuyas características detallamos en otro apartado–.
  • Elección del notario. A continuación se ha de elegir un notario, una decisión que corresponde al comprador de la casa. Además, es quien elige la fecha de firma de la escritura.
  • Preparación de los documentos necesarios. Seguidamente, es preciso preguntar qué documentos necesita el notario para escriturar y prepararlos. La mayor parte de la documentación tendrá que aportarla el vendedor. Nos referimos al último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad –si así lo exige la comunidad autónoma–, etc.
  • Revisión del borrador. Antes de la firma de las escrituras ante notario, este último ordenará que se redacte un borrador. De esta forma, los interesados podrán ver la escritura de compraventa antes de firmar y asegurarse de que no contiene ningún error.
  • Firma de la escritura. Tras validarse el borrador, el vendedor y el comprador procederán a firmar las escrituras de compraventa ante el notario, quien previamente habrá comprobado los documentos de identidad. Además, verificará que las dos partes están de acuerdo con la transacción, advertirá si pesa alguna carga sobre el piso, leerá los términos de la hipoteca si hubiese sido solicitada por el comprador, etc.
  • Pago de la vivienda. De igual manera, durante la firma de las escrituras de la casa se llevará a cabo el pago de la misma. Para ello, el comprador mostrará al notario el cheque, un documento de transferencia u otro documento que lo acredite.
  • Información de obligaciones. Posteriormente, el notario comunicará qué obligaciones fiscales y legales debe asumir cada parte.
  • Entrega de llaves. Para acabar, tendrá lugar la entrega de llaves y documentos importantes como los relacionados con los suministros básicos.

Tras producirse el otorgamiento de escritura pública, se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Como ya hemos comentado, y precisaremos más adelante, este último paso es de suma importancia.

En la notaría, todo el proceso es bastante rápido. Ahora bien: si quieres saber cuándo te entregan las escrituras de una casa, lleva su tiempo… Primero recibirás una copia simple. Y después, el plazo de envío de la escritura dependerá de la carga de trabajo de la notaría y/o de la gestoría –es habitual que esta última intervenga cuando se solicita una hipoteca a una entidad bancaria–.

¿Cómo se solicita el duplicado de una escritura de propiedad?

Un aspecto a tener en cuenta es que la escritura original queda en poder de la notaría para evitar que se manipule o se pierda. Por consiguiente, cuando se quiera disponer de una copia de la escritura habrá que acudir al notario y facilitar el número de protocolo de identificación y la fecha en que se firmó.

Por cierto: ¿no sabes cuál es el número de escritura de una casa? Normalmente figura en la parte superior del documento, aunque también puede aparecer en la parte inferior de cada una de las páginas. Y consiste en un código alfanumérico.

¿Qué información contiene una escritura pública de compraventa?

Si no tienes claro cómo son las escrituras de una casa, prepárate para recibir un tocho que, dependiendo de las características de la vivienda, tendrá más o menos folios. En cualquier caso, hablamos de un documento que contiene la siguiente información:

  • El domicilio de las partes interesadas (vendedor y comprador).
  • Una declaración voluntaria de ambas partes para llevar a cabo la operación de compraventa.
  • Las cargas de la casa. Es decir, las obligaciones económicas que pesan sobre la vivienda (hipoteca, deudas, impuestos, etc.).
  • Certificados, recibos y justificantes. Asimismo, para validar la escritura de una vivienda se necesita aportar el certificado de eficiencia energética, el último recibo del IBI y un justificante para demostrar que el vendedor está al día en el pago de las cuotas de la comunidad de vecinos.
  • Las obligaciones fiscales y legales asociadas a la compraventa.
  • La distribución de los gastos de la operación que hayan sido acordados previamente por el vendedor y el comprador.
  • Los términos y las condiciones de pago del inmueble. Al respecto, se ha de detallar cómo y cuándo se paga la vivienda, las cuentas bancarias, las fechas de los ingresos, etc.

Del mismo modo, las escrituras públicas contienen datos relativos a los gastos de la notaría (aranceles, número de arancel aplicado y honorarios del notario), que corren a cargo del comprador

¿Qué diferencias hay entre una escritura pública y un contrato privado de compraventa?

Como habrás visto, uno de los pasos previos a la obtención de una escritura de propiedad es redactar y firmar un contrato de compraventa. Aunque tienen sus similitudes, lo cierto es que se trata de documentos diferentes. Veamos:

  • Implicación. En un contrato de compraventa solamente intervienen el vendedor y el comprador, mientras que en la escritura de la casa también es necesario el concurso de un notario.
  • Formato. Un contrato puede plasmarse en cualquier soporte. Pero una escritura sólo es válida si está impresa en papel timbrado.
  • Número de copias. En los contratos de compraventa se deben hacer dos copias: una para el vendedor y otra para el comprador. En el caso de la escritura, la original permanece en la notaría. Y las partes interesadas se quedan con una copia simple o autorizada.
  • Veracidad y fuerza probatoria. A diferencia de un contrato de compraventa, una escritura tiene presunción de veracidad y fuerza probatoria de los hechos.
  • Registro. Un contrato no se inscribe en el Registro de la Propiedad, pero la escritura sí permite realizar dicho trámite.
  • Ejecución. En una escritura, es inmediata; en un contrato no es así.

Por lo expuesto, habrás podido comprobar que existen diferencias entre un contrato y una escritura de compraventa. No obstante, ambos documentos tienen algo en común: los dos están obligados a tributar.

¿Por qué es importante contar con una escritura pública de compraventa?

En resumen, si bien no es obligatorio contar con una escritura de propiedad cuando se realiza una transacción inmobiliaria, sí es muy recomendable por las ventajas jurídicas que aporta:

  • Cuando un documento está inscrito en el Registro de la Propiedad se considera verídico. Algo fundamental en el supuesto de que exista una disputa jurídica.
  • Una escritura registrada posibilita saber si una casa en venta tiene cargas (deudas pendientes).
  • Gracias a ella, una persona puede demostrar que es dueña de una vivienda y la única con derechos sobre la casa.
  • Al registrar unas escrituras al nombre del comprador se evita que un vendedor pueda revender el piso a terceros, previniéndose así posibles estafas y reclamaciones.
  • Una escritura pública facilita a los propietarios realizar futuras transacciones.
  • Y a los compradores les permite acceder a un crédito hipotecario.

Si a estas alturas te preguntas si tiene validez una escritura sin registrar, la respuesta es que sí la tiene como prueba de la venta de una casa y de la fecha de la operación. Pero si no está inscrita en el registro a nombre del vendedor, no garantiza que quien actúe como tal sea el verdadero propietario.

A modo de conclusión, estos dos apuntes resumen la importancia de una escritura pública de compraventa:

  • Quienes piensen vender la propiedad deben inscribirla en el registro y tener una copia de la escritura pública a su nombre.
  • Y aquellos que vayan a adquirir una vivienda tienen que exigir lo anterior para poder comprarla con todas las garantías ante un notario.

Confiamos en que ahora sepas qué son las escrituras de una casa. Las mismas reúnen condiciones de legalidad, autenticidad y ejecutoriedad si son inscritas en el Registro de la Propiedad. Un trámite que, sin duda, brinda seguridad jurídica y tranquilidad a los dueños de una vivienda y sus posibles compradores.

Si estás pensando en adquirir una vivienda también te interesa conocer todos los detalles que te contamos en este post sobre como vender tu vivienda con un poder notarial.

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