¿Qué es el usufructo de una vivienda?

¿Qué es un usufructo?

Un usufructo es el derecho de uso y disfrute de un inmueble ajeno, pero sin que ello nos autorice a introducir cualquier alteración que afecte a su esencia. En concreto, la persona que ostenta esta facultad se denomina usufructuario, mientras que el propietario del inmueble tiene la consideración de nudo propietario.

Tipos de usufructo según la ley

Nuestro ordenamiento jurídico dispone la existencia de varias clases de usufructo:

• El usufructo que se establece de forma voluntaria.
• Aquel que se constituye por imperativo legal. Por ejemplo, el de un matrimonio en el que uno de los cónyuges fallece y el superviviente mantiene el derecho de usufructo sobre la vivienda familiar.
• El usufructo temporal en el que existe un límite para su establecimiento. Lo podrá estipular el testador cuando se trata de un usufructo voluntario. En caso contrario, quedará a discreción del juez.
• El usufructo vitalicio que expira una vez que el usufructuario fallece. 

¿Qué derechos tiene un usufructuario de una vivienda?

Aunque no ostenta la propiedad, sí que cuenta con el uso y disfrute del inmueble y, por ello, detenta los siguiente derechos:

• No puede vender la propiedad, pues no es el propietario, pero sí que puede arrendarla e incluso enajenar su derecho de usufructo. Por consiguiente, la persona que lo adquiera deberá atenerse a las condiciones y normas que regulan esta figura y, en definitiva, no excederse en ningún caso. 
• Puede reformar la casa objeto de usufructo, pero sin alterar su forma o sustancia. En el caso de que decida introducir mejoras, no podrá reclamar la restitución económica al concluir el usufructo, pero sí se le permitirá retirarlas siempre que ello sea posible.

De igual modo, el usufructuario debe hacer frente a una serie de obligaciones establecidas por la ley:

• Realizar un inventario de todos los bienes presentes en la vivienda, además de tasarlos.
• Usar la vivienda con diligencia y cuidado.
• Pagar las contribuciones que sean precisas.
• Realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias en la finca.

¿Cuándo se extingue el usufructo?

Existen una serie de supuestos contemplados en el artículo 513 del Código Civil que implican la expiración del usufructo y, por lo tanto, que el usufructuario pierda sus derechos sobre el inmueble:

• Por muerte del usufructuario.
• Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
• Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona. En este caso, se hablaría de ‘plena propiedad’ y ya no de ‘nuda propiedad’.
• El usufructuario renuncia a su derecho.
• Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
• Por la resolución del derecho del constituyente.
• Por prescripción.

Por último, cabe señalar que esta figura está muy arraigada en nuestro ordenamiento jurídico, pues tiene su origen en el antiguo Derecho Romano, fuente fundamental de muchas de nuestras leyes.