¿Qué es la memoria de calidades de una obra nueva?

¿Qué información contiene la memoria de calidades?

Desde la relativa a los elementos estructurales y de edificación del inmueble hasta la relacionada con los materiales y acabados de la propia vivienda, a continuación vamos a detallar la información que contiene la memoria de calidades de una promoción de obra nueva.
 

Elementos estructurales y de edificación

Volviendo al Real Decreto 515/1989, determina que la memoria de calidades tiene que hacer referencia a los materiales empleados en la construcción del edificio. En este apartado, el documento incluye información sobre:

• Cimentación y estructura. En función de la profundidad del suelo firme, pueden utilizarse zapatas y losas (cimentación superficial) o pilotes (cimentación profunda). En cuanto a la estructura, se usan materiales como el hormigón, el acero, la piedra…
• Fachadas. La memoria describe el cerramiento exterior (ladrillo visto, piedra, mortero monocapa, etc.) y el tipo de cámara de aire prevista.
• Aislamientos. De igual manera, especifica los materiales aislantes que van emplearse, como lana de roca o poliestireno, tanto en la fachada como en suelos y techos.
• Carpintería exterior. El comprador también puede conocer los tipos de ventanas que tendrá su futura vivienda (aluminio o PVC, doble o triple acristalamiento…).
• Cubiertas. Además, la memoria precisa si la cubierta es plana, inclinada o sostenible (ajardinada o fotovoltaica) y cuáles son los materiales usados en su construcción (poliestireno, lana mineral, lámina asfáltica, teja, panel de sándwich, etc.).
   

Materiales y acabados interiores

Pero, ¿cómo será el interior de la vivienda? Sin duda, este es el aspecto que más interesa a un comprador. En este sentido, la memoria detalla todo lo relativo a:

• Suelos. Se especifica si se empleará gres porcelánico, tarima flotante, parqué, mármol, etc.
• Revestimientos. Describe los alicatados de cocina y baño, la pintura, el papel pintado, la madera…
• Carpintería interior. Igualmente, el documento indica cómo serán las puertas (dimensiones y tipo) y los armarios empotrados.
• Sanitarios y griferías. También los materiales y modelos utilizados en inodoros, platos de ducha, bañeras, bidé, etc.
• Cocina. Y detalla el mobiliario, el material de la encimera (granito, cuarzo, porcelánico…) y los electrodomésticos instalados en la cocina.
   

Instalaciones (eléctricas, fontanería, climatización, domótica)

En cuanto a las instalaciones, a través de una memoria de calidades pueden conocerse desde las esenciales y básicas hasta las más avanzadas:

• Electricidad y telecomunicaciones. Número de interruptores, enchufes y tomas de televisión y de conexión a Internet.
• Fontanería y saneamiento. Materiales de las tuberías y sistema de producción de agua caliente sanitaria (ACS). En relación a este último, se han introducido alternativas ecológicas a tener en cuenta como aerotermia, biomasa, geotermia y paneles solares.
• Climatización. Sistema de calefacción y aire acondicionado. Como sucede con la producción de ACS, cada vez es más frecuente el empleo de soluciones renovables como la aerotermia o los paneles solares para climatizar una vivienda.
• Domótica. Hablar de la domótica en una casa es hacerlo del conjunto de tecnologías que se utiliza para el control y la automatización inteligente de la vivienda.
   

Zonas comunes y exteriores

Finalmente, una memoria de calidades facilita saber cómo serán los materiales y acabados de las zonas comunes y exteriores del inmueble:

• Portales, vestíbulos y escaleras. Materiales del suelo (mármol, granito, gres, etc.), revestimiento de paredes y tipo de iluminación.
• Ascensores. Número, capacidad, acabados…
• Garajes y trasteros. Tipo de pavimento, sistema de ventilación, preinstalación para carga de vehículos eléctricos, seguridad, etc.
• Zonas de ocio. Descripción de la piscina, áreas de juegos infantiles, gimnasio…
• Jardines y zonas verdes. Pavimento, ajardinamiento, sistema de riego e iluminación.
• Cerramientos. Material y altura del vallado perimetral de la parcela.

¿Qué pasa si no se cumple con lo estipulado en la memoria de calidades?

Si no se cumple con lo estipulado en la memoria de calidades, el comprador está protegido por el Código Civil y la normativa de protección a los consumidores:

• Código Civil. Al estar vinculada al contrato de compraventa, cualquier variación no autorizada en la memoria se considera un incumplimiento. Basándose en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil, un comprador puede reclamar sus derechos al promotor.
• Real Decreto 515/1989. Garantiza que la memoria de calidades tiene carácter vinculante. Ello supone que una promotora inmobiliaria no puede realizar modificaciones unilaterales que rebajen la calidad de lo ofertado al comprador.
   

Cómo reclamar una anomalía en la memoria de calidades

Si se detectan materiales o acabados que no se corresponden con lo contemplado en la memoria de calidades, los expertos aconsejan reclamar siguiendo estos pasos:

• Elaborar un informe con las anomalías detectadas que incluya fotografías y descripciones detalladas. Si la discrepancia es grave, se recomienda contratar a un perito para que lo certifique.
• Informar a la promotora de la situación mediante burofax con acuse de recibo y certificación de texto, correo electrónico certificado, acta notarial, etc.
• Intentar solucionar el asunto por vía amistosa.
• Si no fuese posible, debe acudirse a organismos de consumo o a los tribunales y reclamar que se cumpla lo dispuesto en la memoria de calidades o una indemnización.

Por todo lo expuesto, confiamos en haberte ayudado a comprender qué es la memoria de calidades de obra nueva. Se trata de un documento vinculante al contrato de compraventa que conviene leer con detenimiento antes de adquirir una vivienda y, si fuese necesario, reclamar posteriormente en el supuesto de detectarse que los materiales y acabados no se corresponden con lo ofertado por el promotor.
 

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