FAQs

Una promoción de obra nueva, desde su inicio hasta su finalización, requiere entre 18 y 24 meses, dependiendo del proyecto. A ello, habrá que sumar los plazos derivados de licencias, suministros y demás tareas administrativas, que pueden ser de en torno a otros 6 meses.

Un proyecto de obra nueva debe recorrer una serie de fases hasta que los clientes reciben sus viviendas:

• La compra del suelo, para lo que se estudia su ubicación, condiciones de edificabilidad, urbanización, infraestructuras disponibles, etc.
• Diseño del proyecto, que suele abrirse con un concurso entre distintos estudios para escoger el mejor proyecto, que será siempre un proyecto básico. Después se llevarán a cabo los estudios necesarios, como el geotécnico, para ir definiendo todos los aspectos que deberá recoger el proyecto de ejecución, visado por el Colegio de Arquitectos de la demarcación territorial que corresponda.
• Comercialización, que suele comenzar una vez se ha elegido el proyecto básico, lo que permite aportar imágenes digitales de la promoción y disponer de planos y memoria de calidades.
• Obtención de la licencia de obras, que permite firmar los contratos privados de compraventa e iniciar las obras, previa aprobación del plan de seguridad y salud, la gestión de residuos, las acometidas de suministros y otros trámites necesarios para asegurar la buena marcha del proceso de construcción.
• Obtención de la financiación. Para la concesión del préstamo promotor, que hará posible la construcción, la promotora debe aportar a su entidad financiera el proyecto de ejecución visado por el Colegio de Arquitectos y la licencia de obras, además de una tasación del proyecto y un número  determinado de solicitudes de clientes, que garantice la viabilidad comercial de la promoción, y por supuesto, la escritura de declaración de obra nueva en construcción. Posteriormente, para la distribución de dicho préstamo, se otorgará previamente la escritura de división horizontal y sus correspondientes estatutos.
• Construcción, en la que se comienza con el replanteo, vallado perimetral y el movimiento de tierras, se continua con la cimentación y el levantamiento de la estructura y, después, se desarrollan los trabajos de fachada, impermeabilización, tabiques, instalaciones, alicatados, solados, falsos techos y carpinterías exteriores. Por último, se llevan a cabo los acabados interiores y la instalación de sanitarios, mobiliario de cocina y electrodomésticos y, en su caso, la jardinería.
• Tras la expedición del certificado de fin de obra, ya sea mediante declaración responsable o mediante licencia, en este último caso tras la inspección de los técnicos municipales, se obtiene la autorización para la primera ocupación y la cédula de habitabilidad y se puede activar el seguro decenal, obtener el certificado de eficiencia energética y otorgar el acta notarial de fin de obra, para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Entrega de las viviendas y demás inmuebles, para lo que, previamente la Promotora constituirá formalmente la comunidad o comunidades conforme a los estatutos de la división horizontal y contratará provisionalmente a un administrador de fincas, se realizará una visita de cortesía con los compradores a sus respectivas viviendas y se concertará la fecha de firma de la escritura pública de compraventa. Los compradores, en caso de necesitar financiación, tendrán que haberla solicitado y habérsela aprobado previamente una entidad bancaria de su elección, o haber pedido y obtenido autorización para subrogarse en el préstamo hipotecario que grave su vivienda y demás inmuebles como resultado de la distribución del préstamo promotor. Por último, en el momento de la escrituración, los clientes recibirán las llaves y podrán disfrutar de su nuevo hogar.

El promotor debe cumplir con la legislación específica a nivel nacional, autonómico y local; y así, entre otras, facilitar a los potenciales compradores la información necesaria, adecuar los contratos y demás documentación a las exigencias que impone la normativa sobre compraventa de viviendas en primera transmisión y sobre defensa de consumidores y usuarios. De igual modo, debe garantizar las cantidades entregadas en la forma legalmente prevista, cumplir los plazos de inicio y terminación de las obras y ejecutarlas conforme a las calidades pactadas y, por último, hacer la entrega de las viviendas y demás inmuebles con estricto cumplimiento de todos los requisitos legales (libro del edificio, seguro decenal, etc.).

Sí. Además es una medida de carácter obligatorio, cuyo precedente  tiene su origen en la Ley reguladora de las Percepciones de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas 57/1968 de 27 de julio, hoy derogada y cuya regulación se encuentra actualmente contenida en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Depende del tipo de modificación y del progreso de las obras. En muchas ocasiones, es necesario por requerimientos de la propia licencia de obra, por exigencias técnicas y/o jurídicas, mejoras durante el proceso de construcción, falta de suministros de materiales de la memoria de calidades, etc. Por último, están las mejoras o selección de mejoras y elección de calidades que ofrecemos a nuestros clientes, las cuales tienen un plazo para su determinación.

La concesión de la licencia de obra supone la autorización administrativa del Ayuntamiento para iniciar los trabajos de construcción, porque el proyecto de ejecución se adecúa a la normativa técnica y jurídica de aplicación.

La cantidad necesaria para formalizar la reserva no es fija, ya que depende del proyecto. Con carácter general, el rango de señal más habitual suele ser entre 3.000 € y 20.000 €.

La penalización por el desistimiento de la compra asciende al 50% de las cantidades entregadas, más los gastos de comercialización y los gastos ocasionados por revertir las reformas contratadas por el cliente en el programa de personalización Kronos Select.

El proceso de compra es un proceso legalmente regulado para ofrecer las máximas garantías a ambas partes. Los tipos de contrato más comunes en la compra de una vivienda son el (i) contrato de señal, (ii) el contrato privado de compraventa y, en su caso, las adendas: estas últimas son modificaciones accesorias al contrato de compraventa solo si la situación o el cliente lo requieren, como, por ejemplo, al cambiar el número de cuenta de domiciliación de los recibos, o al efectuar modificaciones en el proyecto; (iii) escritura pública de compraventa, mediante la cual se produce la entrega de las unidades inmobiliarias y la adquisición de su propiedad.

El contrato de señal se firma cuando se elige la unidad inmobiliaria y el contrato privado de compraventa, en el momento en que el promotor tiene muy avanzados los trámites para iniciar el proceso de construcción con la obtención de la licencia de obras, obtención de la línea de avales para garantizar las cantidades a cuenta y la consecución del número de ventas requerido por la entidad financiera que avala y/o financia el proyecto. La escritura pública de compraventa se firmará cuando la vivienda esté construida, con las autorizaciones administrativas para su ocupación y con posibilidad de dar de alta los suministros de la misma.

El contrato de señal es un documento que sirve para que el comprador elija la unidad inmobiliaria y la misma quede bloqueada a nombre del comprador, de manera que no podrá venderse a una tercera persona, salvo acuerdo entre las partes. Por supuesto, la cantidad aportada en concepto de señal se descontará del precio.

Los documentos necesarios para efectuar la señalización de una vivienda son DNI, CIF o PASAPORTE VIGENTE; la ficha KYC -Know Your Customer- para la Prevención del Blanqueo de Capitales y de la Financiación del Terrorismo, así como un certificado de titularidad de la cuenta bancaria a nombre del cliente desde la cual se efectuarán los pagos.

En los contratos privados de compraventa se estipulan las fechas de entrega, así como sus prórrogas y posibles adelantos. En cualquier caso, siempre se notificará a los clientes la fecha prevista de escrituración con 15 días de antelación. No obstante, en Kronos Homes, hemos elaborado un protocolo de entrega que comienza 6 meses aproximadamente antes de la entrega efectiva, durante los cuales se les remite a los clientes una serie de comunicados, notificaciones fehacientes e información, tanto financiera como legal, para que puedan estar preparados e informados de todo el proceso con antelación, propiedad y tranquilidad.

En los contratos privados de compraventa, si concurre retraso, se prevé la posibilidad de prórroga del contrato y unas consecuencias distintas según a quién sea imputable el retraso.

No, como regla general. Es supuestos excepcionales se puede valorar el cambio en la forma de pago mediante adenda, con especial atención al cumplimiento de los requisitos establecidos para el cumplimiento de la normativa de prevención del blanqueo de capitales y financiación del terrorismo.

No está permitida la modificación de los porcentajes de participación en el contrato de compraventa, salvo autorización expresa del promotor. En caso afirmativo, la situación que motiva el cambio deberá ser de carácter excepcional y estar especialmente justificada, asumiendo la parte compradora las obligaciones fiscales que, en su caso, se generen. 

Dependiendo de la legislación autonómica, pero puede afirmarse que es posible escriturar cuando se haya construido la vivienda, se haya inscrito la escritura de división horizontal, se haya obtenido la licencia de primera ocupación y/o cédula de habitabilidad, además de la obtención de los boletines de instalaciones necesarios para dar de alta los suministros.

No está permitido el cambio de titular de la vivienda antes de escriturar, salvo autorización expresa del promotor. En caso afirmativo, la situación que motiva el cambio deberá ser de carácter excepcional y estar especialmente justificada, ya que una cesión puede interpretarse como una 'reventa' encubierta, con sus consiguientes consecuencias fiscales.

Es muy importante que el cliente se asegure de la viabilidad financiera de su crédito hipotecario, ya que, si finalmente no obtiene la financiación, se considerará un incumplimiento de la parte compradora por lo que se le aplicará la penalidad prevista en el contrato privado de compraventa.

Para un momento tan especial, en Kronos Homes, hemos querido cuidar hasta el último detalle. Todos nuestros clientes reciben un Welcome Pack que incluye: planos asbuilt, boletines de instalaciones, garantías, guías de contratación de suministros, carta de bienvenida del administrador de la comunidad de propietarios; domiciliación de la comunidad de propietarios, recibí de llaves, carta de bienvenida de Kronos Homes, manual de la vivienda, guía de materiales, datos de atención del cliente, certificado de eficiencia energética y un USB con un manual interactivo que recoge toda esta información en formato digital.

Las viviendas de Kronos Homes cumplen con las garantías recogidas en la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 de 5 de noviembre: 1 año para daños, vicios o defectos que tengan que ver con acabados o terminaciones (art. 17.1b, segundo párrafo); 3 años para daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad (art. 17.1b, primer párrafo) y 10 años para daños estructurales (art. 17.1a).

Una vez escrituramos, nuestros clientes disponen de 15 días a 1 mes (salvo caso de fuerza mayor) para que visiten su vivienda en compañía de un técnico de postventa. Con antelación a la visita, aconsejamos haber contratado los suministros para poder probar todas las instalaciones y equipamiento, de cara a realizar el listado de postventa.

Una vez se ha efectuado la visita de posventa, los clientes cumplimentan un formulario en compañía de un técnico especializado, del que reciben una copia. Si tras la visita surge algún defecto, pueden comunicarlo a través de su area de clientes, mediante correo electrónico o teléfono del Servicio de Atención al Cliente.