¿Qué es el TIN y la TAE en la hipoteca?

¿Qué es la TAE (Tasa Anual Equivalente)?

En nuestro análisis del TIN y la TAE de una hipoteca, ahora vamos a ocuparnos de la Tasa Anual Equivalente (TAE), que se puede definir como un tipo de interés ficticio o teórico cuya principal función es ofrecer una base estandarizada para comparar hipotecas de distintas entidades bancarias. Y, a diferencia del TIN, la TAE es un indicador más amplio:

• La TAE es el porcentaje que refleja el coste real de lo que se va a pagar al banco por el dinero prestado.
• Ello es así porque incluye el TIN y, además, otros costes asociados. Por ejemplo, los relativos a las comisiones (comisión de apertura y de estudio) y productos financieros como tarjetas y planes de pensiones o seguros de vida, hogar o protección de pagos.

En los casos en que se haya optado por un préstamo hipotecario a tipo variable, es importante observar que la tasa suele aparecer como TAE variable. Esto sucede porque, aunque para su cálculo se asume que el tipo de interés y los demás gastos se mantienen constantes, en la práctica el tipo de interés puede variar en cada revisión.

En resumen, la TAE posibilita saber con mayor precisión cuál es el coste total anual de una hipoteca. Y las entidades financieras están obligadas por ley (Orden EHA/2899/2011 y normativa del Banco de España) a ofrecer información sobre la TAE de sus préstamos hipotecarios para que a los usuarios les resulte más sencillo comparar ofertas de diferentes bancos.
 

¿Cómo se calcula la TAE?

Para calcular la TAE, los bancos consideran distintos factores:

1. En primer lugar, se parte del TIN aplicado a la hipoteca.
2. Además, se incluyen los gastos y comisiones asociados al préstamo hipotecario (comisiones, seguros, productos financieros…).
3. Y también se considera la periodicidad de los pagos –normalmente, mensual– y el plazo del préstamo, puesto que la TAE indica el coste total de la hipoteca para un año completo.

Sin entrar en fórmulas complejas, lo esencial es entender que la TAE representa un porcentaje anual que integra intereses, comisiones y otros gastos. De este modo, se convierte en una herramienta muy útil para comparar distintas ofertas hipotecarias de forma homogénea.

Diferencias clave entre TIN y TAE

Aunque ya tendrás más claro qué es el TIN y la TAE de una hipoteca, vamos a detallar las diferencias clave entre uno y otro indicador:

• TIN. Solamente refleja el interés que cobra una entidad por prestar el dinero. Es útil para saber cuánto se pagará de intereses sobre el capital concedido en términos simples. Pero no permite comparar el coste total de diferentes hipotecas.
• TAE. Representa el coste anual del préstamo incluyendo el TIN, las comisiones y otros gastos asociados. De esta manera, resulta de gran ayuda para comparar préstamos hipotecarios de distintas entidades.

Por lo que respecta a los gastos asociados, es conveniente aclarar que la TAE sólo contempla los relacionados directamente con la entidad financiera (intereses, comisiones y productos vinculados como tarjetas o seguros). Así pues, no incluye los costes de la notaría ni la inscripción registral de la hipoteca, pues debe asumirlos el banco según establece la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.
 

Impacto en tu cuota y en el coste total

Al hablar del TIN y la TAE, poner un ejemplo práctico de hipoteca ayuda a entender mejor cómo impactan estos indicadores en la cuota mensual y el coste total del préstamo:

• TIN. Determina la parte de la cuota que corresponde a los intereses.
• TAE. Al incluir el TIN y otros gastos, facilita saber cuál es el coste real de una hipoteca a lo largo del año y comparar las ofertas de diferentes bancos.

Pero, como comentábamos, lo mejor es que lo veamos con un ejemplo práctico que posibilite comprender mejor el impacto del TIN y la TAE en un préstamo:

• Supongamos que dos hipotecas tienen el mismo TIN del 3%.
• Pero un préstamo tiene un TAE del 3,5% y otro del 3,2%.
• Eso significa que la hipoteca con un TAE del 3,2% es la opción más económica, ya que sus costes asociados son menores.
   

Errores frecuentes que encarecen tu hipoteca

Una vez explicado qué es el TIN y la TAE en una hipoteca, no está de más recordar que a la hora de contratar un préstamo hipotecario es posible cometer errores que pueden encarecerlo innecesariamente. Entre ellos:

• Fijarse sólo en el TIN o la primera cuota. Sin duda, un TIN bajo o una primera cuota asequible son reclamos muy atractivos. Pero también hay que fijarse en los costes adicionales (comisiones, seguros, tarjetas, etc.) que impactan en la TAE y que, finalmente, incidirán en el coste total. Si solamente nos fijamos en el TIN, tendremos una visión parcial e incompleta del préstamo hipotecario.
• No distinguir entre TAE fija y TAE variable. La TAE de una hipoteca con interés fijo refleja un coste estable y real a lo largo de todo el préstamo. En cambio, la TAE de un préstamo hipotecario con interés variable se calcula con los valores vigentes en cada revisión y puede quedar desactualizada si sube el índice de referencia.

Por todo lo expuesto, confiamos en haberte ayudado a entender qué es la TAE y el TIN en una hipoteca. Mientras que la TAE ayuda a saber cuál es el coste real anual de un préstamo hipotecario y comparar hipotecas de diferentes entidades bancarias, el TIN es el porcentaje de interés que aplica el banco sobre el dinero prestado y, a diferencia de la TAE, no incluye comisiones ni gastos asociados.

Por cierto: en Kronos Homes ponemos a tu disposición una calculadora de hipotecas. Para simular al instante tu préstamo hipotecario sólo necesitas introducir algunos datos como el importe de la vivienda que deseas adquirir, el plazo de amortización, el tipo de interés o la comunidad autónoma. ¡Pruébala y descubre cuál podría ser tu cuota mensual!

Preguntas frecuentes