Ejemplos de vicios ocultos en una vivienda

¿Qué es un vicio oculto en una vivienda?

En cuanto a qué son los vicios ocultos en una vivienda, se trata de defectos que no se aprecian a simple vista y que el comprador no es capaz de advertir antes de formalizar la escritura de compraventa. Tanto es así que se detectan una vez adquirida una casa.

• Un vicio oculto ha de tener cierta relevancia, hasta el punto de impedir el uso de la vivienda.
• Y tal es su importancia que, de haber tenido conocimiento de su existencia con anterioridad a la compra, el comprador podría haber renunciado a su adquisición o se hubieran negociado unas condiciones diferentes entre ambas partes.

Para que entiendas mejor qué es un vicio oculto en una vivienda, el mismo debe distinguirse por una serie de características para que pueda ser considerado como tal:

• Preexistente. El daño ha de ser anterior al momento de la adquisición de una casa y no producirse con posterioridad. De hecho, si el vendedor demuestra que no existía en el momento de la entrega de llaves, el comprador difícilmente tendrá éxito en una reclamación por vicios ocultos.
• Grave. De igual manera, el defecto tiene que ser de importancia Y, como se ha comentado, de tal gravedad que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera adquirido la vivienda. O hubiese cerrado la operación de compraventa negociando un precio inferior al solicitado por el vendedor.
• No evidente. Por último, debe tratarse de un defecto oculto. Si el vicio es fácilmente detectable, el comprador no podrá reclamarlo como vicio oculto.

Ejemplos de vicios ocultos en las viviendas

Así pues, podemos resumir que los vicios ocultos de una vivienda son los fallos, errores o defectos que no pueden ser detectados a simple vista; es decir, en el momento de formalizar el contrato de compraventa.

Para que te hagas una idea más precisa sobre qué se consideran vicios ocultos, estos ejemplos te ayudarán a comprender a qué nos referimos:

• Acabados. Problemas en el suelo –como el levantamiento de baldosas– o aparición de manchas en la pintura de las paredes.
• Aislamiento. Protección climática insuficiente o fallos en la insonorización a consecuencia de un aislamiento deficiente o el uso de materiales inadecuados –o una mala colocación de los mismos–.
• Aluminosis. Otro ejemplo de vicio oculto en una vivienda es la degradación de las construcciones hechas con cementos que contienen sales de aluminio en calidades o proporciones inadecuadas. Hablamos de un problema grave que afecta a los pisos más antiguos; principalmente, a la estructura de las viviendas y sus vigas.
• Cimentación. Una mala cimentación del inmueble o la propia vivienda puede dar lugar a la aparición de fisuras y grietas.
• Defectos eléctricos. Errores o mal funcionamiento del sistema eléctrico de la casa.
• Humedades, filtraciones y goteras. Problemas en la estructura de la vivienda que afectan a su habitabilidad. Suelen deberse a una mala impermeabilización o a tuberías deterioradas.

¿Qué debo hacer si mi vivienda tiene vicios ocultos?

Si se considera que hay daños ocultos en una vivienda, antes de presentar una reclamación es imprescindible poner en práctica el siguiente procedimiento:

• Contratar los servicios de un perito. Este profesional emitirá un informe pericial inmobiliario que facilitará valorar la naturaleza de los daños y determinar si son vicios ocultos.
• Notificar al vendedor por escrito. Si, finalmente, el perito confirma la existencia de daños ocultos en la vivienda, se deberá remitir un escrito al vendedor notificándoselo.

Siempre que el vendedor acepte asumir la existencia de los daños, la solución del problema no presentará muchas dificultades, pues se encargará de resolverlo. Cosa distinta es que no sea así. Entonces, tocará dar estos pasos.

• Recurrir a la mediación. Los colegios y asociaciones de aparejadores y arquitectos ofrecen servicios de mediación para evitar la judicialización de conflictos propios del ámbito inmobiliario. Entre ellos, los originados por vicios constructivos.
• Iniciar un proceso judicial. ¿No se llega a un acuerdo amistoso? A partir de ahí, no quedará más remedio que poner el asunto en manos de la justicia para que se pronuncie sobre la cuestión, confirme o desacredite la existencia de vicios ocultos y, en consecuencia, dicte sentencia.

En lo relativo a la forma de indemnizar o restaurar los vicios ocultos, el artículo 1486 del Código Civil dispone estas tres acciones:

• Acción redhibitoria. El término «redhibir» significa deshacer la venta, según derecho, por no haber manifestado el vendedor al comprador un defecto del bien vendido. Aquí la acción consiste en desistir del contrato y abonar al comprador los gastos que haya pagado.
• Acción «quanti minoris». Conocida como acción estimatoria, posibilita rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos.
• Saneamiento. Permite al comprador exigir al vendedor que adecúe la vivienda a las condiciones acordadas.

En dicho artículo, el Código Civil también precisa que si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos y se los ocultó al comprador, este último será indemnizado por daños y perjuicios si opta por la resolución del contrato.

Requisitos para poder reclamar por vicios ocultos

Ahora que ya sabes cómo reclamar un vicio oculto de una vivienda, vamos a recordar cuáles son los requisitos que debe reunir un vicio para ser considerado oculto. Aunque ya hemos hecho referencia a ellos, conviene repasarlos:

• Previo a la compraventa. Un daño oculto es aquel que tiene la condición de preexistente; esto es, ya existía antes de la adquisición de la vivienda.
• De importancia. Del mismo modo, ha de tratarse de un daño grave que condicione o impida vivir en la casa.
• No detectable. Finalmente, esta clase de daño no es evidente o visible cuando se realiza una visita a la vivienda que se va a adquirir.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos?

En cuanto a cuál es el plazo para reclamar los vicios ocultos de una vivienda, depende del tipo de edificación: vivienda nueva o de segunda mano.

Plazos para reclamar los vicios ocultos de una vivienda nueva

En lo referente a las viviendas a estrenar, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece cuál es la garantía de obra nueva en función de los daños:

• Defectos de terminación. Un año.
• Defectos de habitabilidad. Tres años.
• Defectos estructurales. Diez años.

Al margen de la garantía, cuando se detectan vicios ocultos en una vivienda nueva hay un plazo de dos años para reclamar a la promotora.

Plazos para reclamar los vicios ocultos de una vivienda de segunda mano

Y si la vivienda es de segunda mano, los plazos para reclamar se reducen a seis meses en los tres tipos de defectos. Pero, ojo:

• Si el daño es de tal envergadura que impide que la vivienda sea habitable, podría considerarse un incumplimiento del contrato de compraventa.
• En esas situaciones, la ley contempla un plazo de hasta cinco años.

Límites de la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos

Pero, además de conocer la existencia de una garantía de vicios ocultos en la vivienda y los plazos para reclamar, es fundamental estar al tanto de los límites de la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos.

Sobre esta cuestión, ya ha quedado claro que, en el caso de haberlos, el vendedor tiene una responsabilidad, por cierto, regulada en el artículo 1484 del Código Civil:

• El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviera la vivienda vendida si la hacen impropia para su uso.
• O si disminuyen de tal modo dicho uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos por ella.

Ahora bien, a continuación, el Código Civil advierte que «el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos». Como, por ejemplo, un perito del sector inmobiliario.

Asimismo, el vendedor no tendrá que asumir ninguna indemnización por defectos que surjan con posterioridad a la venta de la vivienda. Y tampoco si el contrato de compraventa incluye una cláusula que impida al comprador reclamar vicios ocultos que no fueran del conocimiento del vendedor.

En definitiva, confiamos en haberte ayudado a saber qué son los vicios ocultos y cómo reclamarlos. Si estás pensando en adquirir una vivienda, es importante que prestes atención a todos los detalles de terminación, habitabilidad y estructurales. Y antes de firmar el contrato, debes tener claro cómo responderá el vendedor si, tras la venta, aparecen estos desperfectos.

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