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Qué es un proindiviso y cómo funciona

Si hay un concepto en nuestro derecho relacionado con la vivienda, que genera dudas y que la mayoría de personas no sabe definir con claridad, ese es, sin duda, el proindiviso. Por ello, vamos a abordarlo en este artículo, en el que también desvelaremos sus principales características y explicaremos cómo funciona.

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¿Qué es un proindiviso o comunidad de bienes?

 

Etimológicamente, proindiviso es una locución de origen latino que significa ‘sin dividir’. También se alude a este concepto con los vocablos de condominio (siempre que el bien sea divisible), copropiedad o simplemente llamándolo comunidad de bienes. De esta manera, nos referimos al derecho de propiedad sobre un bien. En virtud de esta figura existen varios propietarios que pueden ejercer tal derecho sobre dicho bien, pero solo de forma parcial. De esta manera, comparten entre todos esta potestad, pero a ninguno de ellos se le puede considerar pleno propietario.

Esta situación es muy frecuente entre herederos que reciben en herencia un inmueble cuyo uso y disfrute deberán compartir.

Los propietarios de un proindiviso tienen los siguientes derechos y obligaciones con respecto a la cosa común:

  • El disfrute del bien, pero también están obligados a conservarlo correctamente.
  • La administración de la cosa común.
  • Defensa en juicio.
  • Derecho a que se lleve a cabo la división del bien común.
  • La porción o cuota correspondiente.
  • Su uso, siempre que no perjudique el interés de los demás y respete su naturaleza.

En este sentido, debemos saber que la regulación relativa al proindiviso se recoge en el Título III ‘De la comunidad de bienes’ del Código Civil, entre los artículos 392 a 406. Por lo tanto, debemos remitirnos a ellos para conocer cómo actuar en tales casos.

 

¿Qué significa comprar en proindiviso?

 

Es común que algunas empresas, como por ejemplo las constructoras que adquieren un terreno, compren una determinada propiedad en régimen de proindiviso

También estaríamos ante el mismo escenario cuando dos personas que pretenden contraer matrimonio deciden comprar una vivienda de la que ambos son titulares.

Asimismo, de igual modo que se puede comprar en proindiviso, nos encontramos con la opción inversa, es decir, la venta del bien. De esta manera, si uno de los copropietarios del proindiviso decide vender su parte a una empresa, no hay inconveniente. Se desprende la parte que le corresponde del total del inmueble y la operación se regula en el artículo 400 del Código Civil.

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Proindiviso de nuda propiedad y usufructo

 

Normalmente cuando se adquiere un inmueble se hace tanto con la nuda propiedad y el derecho de usufructo; es decir, nos convertimos en propietarios de pleno derecho y, además, tenemos el derecho a disfrutarlo sin que nadie pueda alterar nuestra posesión. 

Lo cierto es que estamos ante conceptos diferentes que también motivan muchas dudas. Por ello, conviene aclarar que es posible que varias personas se conviertan en nudos propietarios, pero que decidan hacer recaer el usufructo sobre otro u otros. 

A este respecto, podemos citar el ejemplo de varios hermanos que compran la nuda propiedad de una vivienda, pero que opten por ceder el usufructo a los padres para que dispongan de la casa mientras vivan. En este caso nos hallaríamos ante un proindiviso entre los hermanos (que ostentarían la nuda propiedad), mientras que los progenitores se convertirían en usufructuarios.

 

¿Cómo se realiza la división de un proindiviso?

 

Una de las formas habituales de quitar el proindiviso es optando por su división. Lo cierto es que todo copropietario podrá exigir, en cualquier momento, la división del proindiviso. Nadie puede ser obligado a mantenerse en uno si no lo desea.

En el caso de que el bien sea divisible, parece que no habrá mayor problema, ya que a cada propietario se le asignará un porcentaje del objeto correspondiente a su cuota. Llegado este momento, nos podemos encontrar con dos situaciones: que exista un acuerdo, o que este no haya sido posible. Vamos a analizar ambas posibilidades:

Existencia de acuerdo

Se divide la cosa común y se adjudica cada parte resultante a cada uno de los copropietarios. Por ejemplo, una finca de cultivo de 1.000 hectáreas se podrá repartir fácilmente entre los interesados y, de esta manera, terminaría el condominio. 

También se suele optar por venderla a un tercero y repartir lo obtenido entre los comuneros en función de la cuota que ostente sobre el bien. Por supuesto, será necesario reflejar todos estos cambios en una escritura pública.

Sin acuerdo 

Si han resultado vanas las tentativas por llegar a un consenso sobre cómo repartir el bien o llevar a cabo su venta, se puede acudir al procedimiento judicial de división de cosa común.

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¿Cuándo un bien inmueble es indivisible?

 

Pero si el objeto del proindiviso resulta ser de naturaleza indivisible el asunto adquiere mayor complejidad. Vamos a analizar los posibles escenarios:

Existencia de acuerdo

  • Se adjudicará a uno de los copropietarios la cosa común indivisible. Este último deberá indemnizar a los demás por el valor de su cuota.
  • Vender el proindiviso a un tercero y repartir la ganancia obtenida.

Sin acuerdo

Si no hay acuerdo de los copropietarios, se solucionará recurriendo al procedimiento judicial de división de cosa común. Pero lo recomendable es tratar de llegar a un consenso entre las partes implicadas, ya que la vía judicial suele ser larga, compleja, ocasiona gastos y la solución propuesta por el juez en la sentencia no siempre resulta satisfactoria, pero es de obligado cumplimiento.

En definitiva, la comunidad de bienes o proindiviso es una situación que ya existía en derecho romano y cuya naturaleza ha trascendido hasta nuestro ordenamiento jurídico actual sin perder su vigencia y utilidad.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre un indiviso y un proindiviso?

Tanto el indiviso como el proindiviso se refieren a una copropiedad compartida por varias personas. La diferencia es el enfoque que se le da a esa propiedad a nivel legal.

  • El Indiviso se considera una unidad indivisible entre las partes. Ninguno puede proclamar su posesión excusiva sin el consentimiento del resto. Por ejemplo: un piso adquirido por una pareja. 
  • El proindiviso se suele dar en situaciones de herencia, aunque también se puede comprar. En estos casos todos los copropietarios tienen pleno derecho sobre la propiedad. 

¿Cuánto se paga por la compra de un proindiviso?

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