¿Qué tener en cuenta al comprar un piso para alquilar?

Aspectos clave que no pueden faltar

Además de lo mencionado, estos aspectos resultan clave a la hora de poner una vivienda en alquiler. Asegúrate de tener todo esto bien cerrado para evitar posibles disgustos.

• Certificado energético

A partir de junio de 2013 y en conformidad con el Real Decreto 235/2013, se requiere disponer del certificado de eficiencia energética al momento de alquilar o poner a la venta una residencia. Esta regulación establece el proceso para obtener la certificación energética tanto en edificios recién construidos como en aquellos ya existentes.

• Seguros

Conviene conocer a fondo las ventajas fiscales que puedes obtener con los seguros al alquilar una vivienda. Los seguros del hogar y por impago del alquiler son los más comunes entre los propietarios de viviendas en alquiler. Estos, como te explicaremos más adelante, pueden desgravarse de la declaración de la renta.

• Fianza

Conforme a la legislación de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuando la vivienda alquilada está destinada a servir como residencia principal, la fianza se establece en un monto equivalente a un mes de la renta acordada. 
En caso de alquileres de otro tipo, como los locales comerciales, la fianza puede ascender a dos meses de renta.
 

Cómo afecta a nivel financiero

Hay una serie de ventajas e inconvenientes a nivel financiero que tienes que conocer para hacer tus cuentas, y saber cómo obtener la máxima rentabilidad de tu inversión. Además, no debes olvidar tener en cuenta qué gastos te puedes deducir como propietario de una vivienda alquilada.

Comprar una casa para alquilar es una inversión bastante importante, una gran responsabilidad, pero que también puede salirte bastante rentable. Si tu intención es convertirte en propietario, deberás ser plenamente consciente de los pros y los contras de este tipo de operación.

Ventajas

Aquí repasamos las principales ventajas de comprar un piso para ponerlo en alquiler. Lo cierto es que se trata de una muy buena inversión, que cada mes te irá dejando ingresos, que tarde o temprano se podrán convertir en beneficios:

• Nueva fuente de ingresos: Esta inversión te dará ingresos pasivos mensuales, con los que irás amortizando tu inversión. Mucha gente utiliza el dinero recaudado de los alquileres para ir pagando la hipoteca, y una vez que la propiedad es 100%, todo lo recaudado serán ingresos directamente a tu bolsillo o cuenta bancaria en este caso.
• Deducciones del alquiler: Algunos gastos de la vivienda, como de mantenimiento o la reparación de electrodomésticos, podrán desgravarse como gastos comerciales, siendo deducciones para arrendatarios y haciendo que paguen menos impuestos.
• Rentabilidad: La inversión en bienes raíces suele ser bastante segura al ser mucho menos volátil que el mercado de valores, e incluso muchas veces, va en sentido contrario. Por lo general, el valor de las viviendas aumenta con el tiempo en mayor o menor medida por lo que se considera una de las inversiones más seguras que se puede hacer.

Inconvenientes

Todas las inversiones financieras conllevan cierto un riesgo, que se produce por una serie de inconvenientes que debes conocer para analizar y valorar correctamente tus opciones:

• Riesgo de alquilar: A diferencia de vender una vivienda, donde recibes el dinero de golpe y te olvidas, alquilar implica el riesgo de no escoger bien a los inquilinos, y tener que hacer frente a los desagradables problemas que suelen ir relacionados como el reclamo de deudas, los impagos, las denuncias, etc. 

Para evitar problemas en este aspecto, los propietarios deben contratar un seguro de impago del alquiler, de este modo se evitan sorpresas. Además estos seguros ofrecen una cobertura completa de defensa jurídica sobre la vivienda alquilada. 

• Coste de mantenimiento: Cuando eres el propietario de un piso de alquiler, tienes la obligación de hacer frente a los costes de reparación cuando algún electrodoméstico falla o algún mueble se rompe por el uso normal del mismo.
• Gran inversión inicial: Una vivienda se trata de un activo ilíquido, lo que significa que, si quieres recuperar el dinero de tu inversión de inmediato, solo podrás hacerlo vendiendo el inmueble, y eso no suele ser inmediato. Por otro lado, necesitas disponer de, al menos un 30% del valor de la vivienda ahorrado para asumir la compra.

Qué impuestos hay que pagar

Se pueden considerar como gastos deducibles el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras, o los costes de alumbrado, entre otros, siempre y cuando no sean de naturaleza estatal.

Cómo tributa el alquiler en la renta

Al calcular la base imponible sujeta a impuestos, se deben deducir todos los gastos mencionados de los ingresos totales, lo que arrojará el beneficio sujeto a tributación. No obstante, esta cifra resultante no determina el total sobre el cual se aplicarán los impuestos, ya que deberá someterse a una reducción del 40%.

Por ejemplo, si declaras 10.000€, la base imponible será de 6.000€, sujeta a gravamen.

Este importe se considerará como ingreso por rendimiento inmobiliario y estará sujeto al tipo impositivo que resulte de sumar el resto de los ingresos del contribuyente. Dicho tipo oscila entre un mínimo del 19% y un máximo del 47%.

Es importante destacar que el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es el único gravamen aplicable cuando se alquila una vivienda a un particular. No obstante, si la vivienda se utiliza con un propósito distinto, será necesario liquidar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
 

Qué influye en la rentabilidad de una vivienda para alquilar

Los factores más importantes a la hora de calcular la rentabilidad que te puede ofrecer una vivienda para el alquiler, son los siguientes:

• La ubicación de la propiedad: como decíamos en los consejos del principio, la ubicación determinará en gran medida la rentabilidad. Si compras una vivienda en una zona de alta demanda, el retorno será más inmediato. Dependiendo de la renta per cápita y el precio medio del alquiler en la zona, podrás pedir una cantidad más elevada o menos.
• Conexiones en la zona: los servicios básicos cercanos como hospitales o colegios, las facilidades de acceso, el estado de las zonas colindantes, la conexión con zonas comerciales, o la facilidad de acceso al transporte público son factores clave para rentabilizar la inversión antes o más tarde, dependiendo de los requisitos que cumpla la vivienda que quieres comprar para alquilar.
• Estado de la propiedad: la inversión será mayor si se trata de una vivienda de obra nueva, o si tenemos que acometer una reforma antes de ponerla en alquiler. Ten en cuenta esto a la hora de calcular la rentabilidad.
• Tamaño de la vivienda: Cuantos más metros cuadrados, más caras son las viviendas para comprar y por supuesto para alquilar. No obstante, se calcula que las viviendas de entre 40 y 60 metros cuadrados ofrecen una mayor rentabilidad en comparación con las viviendas más grandes.

Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda para alquilar

Cuando compras una vivienda para alquilar, la rentabilidad que te ofrece su alquiler se calcula sumando los ingresos anuales que el propietario obtendría y restando los costes fijos y de mantenimiento. 

El resultado se divide entre la inversión inicial y se multiplica por 100. Además, no te olvides de considerar la revalorización de la vivienda (o su posible pérdida de valor si disminuye el precio) como otro factor relevante.

La fórmula para calcular la rentabilidad es:

Rentabilidad = Ingresos netos anuales del alquiler/precio de la vivienda ×100