¿Cómo calcular la rentabilidad del alquiler?

Rentabilidad neta del alquiler

No obstante, para obtener un porcentaje más real es recomendable calcular la rentabilidad neta del alquiler. Se trata de un cálculo mucho más preciso, pues, además del precio de adquisición de la vivienda y las rentas mensuales del arrendamiento, también se tienen en cuenta los gastos asociados a la compra y al mantenimiento del inmueble.

Así pues, como puede apreciarse, la fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler es más compleja al intervenir más términos y variables:

Rentabilidad neta (%) = [(Renta anual − Gastos anuales) / (Precio compra + Gastos de compraventa)] × 100.

Como puede apreciarse, a la renta anual del alquiler hay que restar los gastos anuales del arrendamiento y el resultado (beneficio neto) dividirlo entre la suma del precio de adquisición de la vivienda y los gastos de la compraventa. Finalmente, el resultado obtenido se multiplica por 100 para conocer la rentabilidad neta del alquiler.
 

¿Qué gastos hay que incluir en el cálculo?

En cuanto a qué gastos hay que incluir para calcular la rentabilidad de un alquiler, deben contemplarse tanto los vinculados a la adquisición del inmueble como los relativos a su mantenimiento.

Gastos de compraventa:

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) si la vivienda es nueva.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si el piso es usado.
• Notaría.
• Registro de la Propiedad.
• Gestoría.
• Tasación (si se solicita financiación).

Gastos anuales de mantenimiento:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• Comunidad de propietarios.
• Seguro de hogar.
• Seguro de impago de alquiler (aunque no es obligatorio, se recomienda contratarlo).
• Reparaciones y mantenimiento ordinario.

En estos cálculos, los expertos aconsejan provisionar entre el 0,5% y el 1% del valor de la vivienda para afrontar posibles reparaciones, así como contemplar periodos de vacancia de alquiler (al menos de un mes para ser realistas en la estimación de ingresos).
 

Ejemplo de rentabilidad neta

Ahora, tomando el mismo ejemplo de un piso que ha costado 300.000 euros y por el que se obtienen 14.400 euros al año en concepto de alquiler, vamos a ver cuál sería la rentabilidad neta anual del arrendamiento.

Gastos de compraventa:

• Precio de compra: 300.000 euros.
• Gastos de adquisición (10%): 30.000 euros.
• Total: 330.000 euros.

Gastos anuales de mantenimiento:

• IBI: 600 euros.
• Comunidad de propietarios: 900 euros.
• Seguro de hogar: 250 euros.
• Mantenimiento: 2.000 euros.
• Vacancia (un mes): 1.200 euros.
• Total: 4.950 euros.

Considerando los ingresos del alquiler, los gastos de adquisición de la vivienda y los gastos anuales de mantenimiento, veamos cuál sería la rentabilidad neta paso a paso:

• Para empezar, restamos la renta anual del alquiler a los gastos anuales de mantenimiento y el resultado lo dividimos entre los gastos de la compraventa: (14.400 euros – 4.950 euros) / 330.000 euros = 0,0286.
• Multiplicamos 0,0286 por 100 y el resultado es 2,86%.

En este ejemplo, la rentabilidad neta del alquiler sería del 2,86% al año.

¿Cómo calcular la rentabilidad si tienes hipoteca?

Llegados a este punto, es importante advertir que un elevado porcentaje de las operaciones de compra de vivienda que se realiza en España se lleva a cabo gracias a una hipoteca. Pues bien: si has solicitado un préstamo hipotecario, para calcular la rentabilidad del alquiler es preciso aplicar la fórmula del cash-on-cash, pues es la que mide el rendimiento real del dinero invertido –no del total del inmueble–.

La fórmula del cash-on-cash para calcular la rentabilidad de un alquiler con hipoteca es la siguiente:

Cash-on-cash (%) = Flujo de caja anual tras hipoteca / Efectivo propio invertido × 100.

Ejemplo de rentabilidad de un alquiler con hipoteca

Retomando el caso de la vivienda de 300.000 euros y una renta de alquiler anual de 14.400 euros, aplicaremos la fórmula del cash-on-cash para calcular la rentabilidad del alquiler de un piso adquirido gracias a un préstamo hipotecario:

• Precio de la vivienda: 300.000 euros.
• Hipoteca (80%): 240.000 euros.
• Aportación propia: 60.000 euros.
• Gastos de compraventa: 30.000 euros.
• Total invertido: 90.000 euros.

Por lo que respecta al apartado de ingresos y gastos, junto a los 14.400 euros de la renta de alquiler anual (ingresos) hay que contemplar 4.950 euros de mantenimiento y una cuota hipotecaria de 9.000 euros al año (gastos).

Ahora, pongamos en práctica, paso a paso, la fórmula del cash-on-cash para hacer el cálculo de la rentabilidad del alquiler de la vivienda adquirida mediante una hipoteca:

• Si a los 14.400 euros de la renta de alquiler anual le restamos los 4.950 euros de gastos de mantenimiento y los 9.000 euros de la cuota hipotecaria anual, nos queda un flujo de caja de 450 euros.
• El flujo de caja (450 euros) se divide entre el dinero total invertido (90.000 euros).
• El resultado es de 0,005, que, multiplicado por 100, representa una rentabilidad del 0,5%.
   

¿Qué rentabilidad es buena para un alquiler?

Como habrás observado, al calcular la rentabilidad de un alquiler se obtiene un resultado reflejado en un porcentaje. Pero, ¿qué se considera una buena rentabilidad cuando se alquila un inmueble? Si no sabes la respuesta, la siguiente tabla te ayudará a interpretar el porcentaje obtenido tras realizar un cálculo.
 

Es importante señalar que el Banco de España publica trimestralmente información relativa a la rentabilidad de la vivienda dentro de su sección Indicadores del Mercado Inmobiliario. Los datos combinan el rendimiento del alquiler con la revalorización del activo, algo esencial para evaluar el retorno real de una inversión inmobiliaria.
 

Comparación de rentabilidad bruta vs. neta vs. cash-on-cash

Para finalizar, esta tabla te facilitará comparar las diferentes rentabilidades del alquiler de una vivienda y saber qué mide cada una de ellas y cuándo es aconsejable utilizar cada fórmula.
 

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro cómo saber la rentabilidad de un alquiler, una cuestión de suma importancia para determinar si el arrendamiento de una vivienda es una buena inversión.
 

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