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Consejos

¿Qué tener en cuenta al comprar un piso para alquilar?

Invertir en una vivienda para alquilarla es cada vez una opción más común entre los pequeños inversores. No obstante, conviene tener presentes una serie de pautas si queremos obtener el máximo beneficio. ¿Te interesa? Pues sigue leyendo. En este artículo te contamos qué debes tener en cuenta si quieres comprar un piso para alquilar.

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Consejos a la hora de comprar un piso para alquilar

Poner un piso en alquiler puede ser una inversión altamente rentable, pero para eso debes conocer bien el terreno. En primer lugar, contar con los  requisitos para comprar un piso, y después considerar todos los aspectos para alquilarlo. Entre las consideraciones estaría cómo calcular tus márgenes, cómo y dónde encontrar tu vivienda y cómo gestionar a los inquilinos, sigue leyendo.

  • La ubicación lo es todo

Es lo que diferencia en gran medida los precios de alquiler. Aunque una vivienda esté en peor estado, si está ubicada en una zona céntrica, tiene más probabilidades de alquilarse y se puede pedir un precio mayor.

Cuanto mejor es la ubicación, más sencillos y antiguos suelen ser los pisos disponibles. En las afueras o barrios periféricos, encontrarás con más facilidad edificios de obra nueva y viviendas con parques, jardines, piscinas y terrazas, algo casi imposible en las zonas céntricas.

  • Eligiendo bien a los inquilinos

Otro de los temas complejos es el relativo a los inquilinos, ya que deberás ser cuidadoso en su elección. Aunque nunca hay garantía de acertar, no alquiles a la desesperada; busca a personas responsables y con solvencia para poder hacer frente a las cuotas mensuales.

  • Pon un precio adecuado a tu alquiler

Procura solicitar un precio correcto por el alquiler. No conviene que sea muy alto, porque entonces desanimará a muchos interesados, pero tampoco muy bajo. De lo contrario, no podrás hacer frente a múltiples gastos como el pago de impuestos como el IBI, la luz, el agua o los gastos de comunidad, entre otros. Debes procurar que haya un beneficio y atender al tipo de inmueble que ofreces: si dispone de ascensor, terraza, número de habitaciones o la eficiencia energética del edificio. 
 

Aspectos clave que no pueden faltar

Además de lo mencionado, estos aspectos resultan clave a la hora de poner una vivienda en alquiler. Asegúrate de tener todo esto bien cerrado para evitar posibles disgustos.

  • Certificado energético

A partir de junio de 2013 y en conformidad con el Real Decreto 235/2013, se requiere disponer del certificado de eficiencia energética al momento de alquilar o poner a la venta una residencia. Esta regulación establece el proceso para obtener la certificación energética tanto en edificios recién construidos como en aquellos ya existentes.

  • Seguros

Conviene conocer a fondo las ventajas fiscales que puedes obtener con los seguros al alquilar una vivienda. Los seguros del hogar y por impago del alquiler son los más comunes entre los propietarios de viviendas en alquiler. Estos, como te explicaremos más adelante, pueden desgravarse de la declaración de la renta.

  • Fianza

Conforme a la legislación de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuando la vivienda alquilada está destinada a servir como residencia principal, la fianza se establece en un monto equivalente a un mes de la renta acordada. 
En caso de alquileres de otro tipo, como los locales comerciales, la fianza puede ascender a dos meses de renta.
 

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Cómo afecta a nivel financiero

Hay una serie de ventajas e inconvenientes a nivel financiero que tienes que conocer para hacer tus cuentas, y saber cómo obtener la máxima rentabilidad de tu inversión. Además, no debes olvidar tener en cuenta qué gastos te puedes deducir como propietario de una vivienda alquilada.

Comprar una casa para alquilar es una inversión bastante importante, una gran responsabilidad, pero que también puede salirte bastante rentable. Si tu intención es convertirte en propietario, deberás ser plenamente consciente de los pros y los contras de este tipo de operación.

Ventajas

Aquí repasamos las principales ventajas de comprar un piso para ponerlo en alquiler. Lo cierto es que se trata de una muy buena inversión, que cada mes te irá dejando ingresos, que tarde o temprano se podrán convertir en beneficios:

  • Nueva fuente de ingresos: Esta inversión te dará ingresos pasivos mensuales, con los que irás amortizando tu inversión. Mucha gente utiliza el dinero recaudado de los alquileres para ir pagando la hipoteca, y una vez que la propiedad es 100%, todo lo recaudado serán ingresos directamente a tu bolsillo o cuenta bancaria en este caso.
  • Deducciones del alquiler: Algunos gastos de la vivienda, como de mantenimiento o la reparación de electrodomésticos, podrán desgravarse como gastos comerciales, siendo deducciones para arrendatarios y haciendo que paguen menos impuestos.
  • Rentabilidad: La inversión en bienes raíces suele ser bastante segura al ser mucho menos volátil que el mercado de valores, e incluso muchas veces, va en sentido contrario. Por lo general, el valor de las viviendas aumenta con el tiempo en mayor o menor medida por lo que se considera una de las inversiones más seguras que se puede hacer.

Inconvenientes

Todas las inversiones financieras conllevan cierto un riesgo, que se produce por una serie de inconvenientes que debes conocer para analizar y valorar correctamente tus opciones:

  • Riesgo de alquilar: A diferencia de vender una vivienda, donde recibes el dinero de golpe y te olvidas, alquilar implica el riesgo de no escoger bien a los inquilinos, y tener que hacer frente a los desagradables problemas que suelen ir relacionados como el reclamo de deudas, los impagos, las denuncias, etc. 

Para evitar problemas en este aspecto, los propietarios deben contratar un seguro de impago del alquiler, de este modo se evitan sorpresas. Además estos seguros ofrecen una cobertura completa de defensa jurídica sobre la vivienda alquilada. 

  • Coste de mantenimiento: Cuando eres el propietario de un piso de alquiler, tienes la obligación de hacer frente a los costes de reparación cuando algún electrodoméstico falla o algún mueble se rompe por el uso normal del mismo.
  • Gran inversión inicial: Una vivienda se trata de un activo ilíquido, lo que significa que, si quieres recuperar el dinero de tu inversión de inmediato, solo podrás hacerlo vendiendo el inmueble, y eso no suele ser inmediato. Por otro lado, necesitas disponer de, al menos un 30% del valor de la vivienda ahorrado para asumir la compra.

Qué impuestos hay que pagar

Se pueden considerar como gastos deducibles el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras, o los costes de alumbrado, entre otros, siempre y cuando no sean de naturaleza estatal.

Cómo tributa el alquiler en la renta

Al calcular la base imponible sujeta a impuestos, se deben deducir todos los gastos mencionados de los ingresos totales, lo que arrojará el beneficio sujeto a tributación. No obstante, esta cifra resultante no determina el total sobre el cual se aplicarán los impuestos, ya que deberá someterse a una reducción del 40%.

Por ejemplo, si declaras 10.000€, la base imponible será de 6.000€, sujeta a gravamen.

Este importe se considerará como ingreso por rendimiento inmobiliario y estará sujeto al tipo impositivo que resulte de sumar el resto de los ingresos del contribuyente. Dicho tipo oscila entre un mínimo del 19% y un máximo del 47%.

Es importante destacar que el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es el único gravamen aplicable cuando se alquila una vivienda a un particular. No obstante, si la vivienda se utiliza con un propósito distinto, será necesario liquidar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
 

Qué influye en la rentabilidad de una vivienda para alquilar

Los factores más importantes a la hora de calcular la rentabilidad que te puede ofrecer una vivienda para el alquiler, son los siguientes:

  • La ubicación de la propiedad: como decíamos en los consejos del principio, la ubicación determinará en gran medida la rentabilidad. Si compras una vivienda en una zona de alta demanda, el retorno será más inmediato. Dependiendo de la renta per cápita y el precio medio del alquiler en la zona, podrás pedir una cantidad más elevada o menos.
  • Conexiones en la zona: los servicios básicos cercanos como hospitales o colegios, las facilidades de acceso, el estado de las zonas colindantes, la conexión con zonas comerciales, o la facilidad de acceso al transporte público son factores clave para rentabilizar la inversión antes o más tarde, dependiendo de los requisitos que cumpla la vivienda que quieres comprar para alquilar.
  • Estado de la propiedad: la inversión será mayor si se trata de una vivienda de obra nueva, o si tenemos que acometer una reforma antes de ponerla en alquiler. Ten en cuenta esto a la hora de calcular la rentabilidad.
  • Tamaño de la vivienda: Cuantos más metros cuadrados, más caras son las viviendas para comprar y por supuesto para alquilar. No obstante, se calcula que las viviendas de entre 40 y 60 metros cuadrados ofrecen una mayor rentabilidad en comparación con las viviendas más grandes.

Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda para alquilar

Cuando compras una vivienda para alquilar, la rentabilidad que te ofrece su alquiler se calcula sumando los ingresos anuales que el propietario obtendría y restando los costes fijos y de mantenimiento. 

El resultado se divide entre la inversión inicial y se multiplica por 100. Además, no te olvides de considerar la revalorización de la vivienda (o su posible pérdida de valor si disminuye el precio) como otro factor relevante.

La fórmula para calcular la rentabilidad es:

Rentabilidad = Ingresos netos anuales del alquiler/precio de la vivienda ×100
 

Preguntas frecuentes

 

¿Cuándo es rentable comprar un piso para alquilar?

La rentabilidad de comprar un piso para alquilar depende de varios factores, incluyendo la ubicación, el precio de compra, los gastos asociados, y el potencial de alquiler. En general, es rentable comprar un piso para alquilar cuando puedes obtener un flujo de ingresos positivo después de cubrir todos los costes, como la hipoteca, los impuestos, el mantenimiento y la gestión. Buscar áreas con alta demanda de alquileres y un mercado inmobiliario en crecimiento suele ser una estrategia sólida. Además, el momento económico y las tasas de interés también influyen en la rentabilidad. Antes de comprar, es fundamental realizar un análisis detallado y considerar la asesoría de un agente inmobiliario o un experto financiero.

¿Qué se considera una buena rentabilidad inmobiliaria?

La rentabilidad inmobiliaria se mide a través de diferentes indicadores, siendo uno de los más comunes el rendimiento por alquiler (ROI) que se calcula dividiendo los ingresos anuales de alquiler por el precio de compra de la propiedad. Una rentabilidad inmobiliaria se considera buena cuando el ROI es significativamente mayor que la tasa de interés de una inversión libre de riesgos, como los bonos del gobierno. En general, un ROI del 7% o más se considera sólido, aunque las expectativas pueden variar según el mercado. Además, una buena rentabilidad inmobiliaria también implica un aumento en el valor de la propiedad con el tiempo, lo que se conoce como apreciación. También es importante considerar la gestión eficiente de la propiedad y los riesgos asociados, como la vacancia y el mantenimiento.

¿Dónde es más rentable invertir para alquilar?

La rentabilidad de la inversión para alquilar puede variar significativamente según la ubicación. Algunos lugares pueden ofrecer una mayor rentabilidad debido a la alta demanda de alquileres y el crecimiento económico, mientras que otros pueden ser menos atractivos. En España, las principales ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla suelen tener una demanda constante de alquileres, lo que puede ser beneficioso para los inversores. Además, las áreas turísticas pueden ser rentables debido a la demanda de alquileres vacacionales. Sin embargo, es esencial considerar los precios de compra en relación con los alquileres esperados y evaluar el mercado local en busca de oportunidades. La elección de la ubicación debe basarse en un análisis detallado de las tendencias inmobiliarias y las proyecciones económicas.

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