Cooperativa o promotora: ¿qué es mejor?

Al plantearse adquirir una vivienda nueva, algunos compradores no tienen claro qué alternativa es mejor: ¿cooperativa o promotora? Si eres uno de ellos, en esta guía te explicamos en qué consisten ambas opciones y cuáles son sus principales diferencias. De este modo, podrás tomar una decisión informada y adecuada a tu perfil llegado el momento de decantarte por una u otra.
 

¿Qué es una cooperativa de viviendas y cómo funciona?

Una cooperativa de viviendas es una entidad sin ánimo de lucro donde los propios socios cooperativistas actúan como promotores de su vivienda. Es decir, los futuros propietarios se agrupan con el objetivo de asumir colectivamente el proyecto y construir pisos a precio de coste estimado.
 

¿Cómo funciona una cooperativa de viviendas?

En España, cada comunidad autónoma tiene su propia ley de cooperativas. Por su parte, la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas se aplica principalmente a las cooperativas que desarrollan su actividad en varias comunidades autónomas y en Ceuta y Melilla. De igual manera, la normativa estatal puede complementar la regulación autonómica en determinados aspectos.

Por lo tanto, una cooperativa de viviendas funciona basándose en lo dispuesto en la normativa autonómica y/o estatal y en sus estatutos sociales, que determinan los derechos y las obligaciones de los socios. Y dentro de ella, cobran especial relevancia las asambleas generales y el consejo rector:

• Asambleas generales. En ellas se aplica el principio de ‘un socio, un voto’. Y sirven para deliberar y adoptar acuerdos sobre asuntos que, legal o estatutariamente, sean de su competencia. Como, por ejemplo, la aprobación de cuentas.
• Consejo rector. Es el órgano de gobierno y representación que eligen los propios socios en asamblea. Se encarga de supervisar el día a día del proyecto de construcción de viviendas y firmar los contratos en nombre de la cooperativa.

En cuanto a la adjudicación de las viviendas, los criterios establecidos por la cooperativa, normalmente vinculados al orden de incorporación de los socios, determinan la prioridad a la hora de elegir la orientación, la altura y la tipología del piso dentro de la promoción.
 

Cómo se paga un piso de cooperativa: aportaciones periódicas

A diferencia de una compra tradicional, en la que se fija un precio cerrado, la compra de un piso en una cooperativa se basa en una estimación de los costes reales del suelo, el proyecto y la construcción. Por lo que respecta a los pagos, se estructuran de la siguiente manera:

• Aportación inicial. Cada socio de la cooperativa aporta una cantidad de dinero destinada a la adquisición del suelo y a cubrir los primeros gastos (licencias, arquitectos, notario…).
• Aportaciones periódicas. Los socios aprueban el calendario de pagos de las cuotas en asamblea general. Habitualmente, las aportaciones económicas son mensuales y se destinan a pagar las obras según avanza la construcción del proyecto.

En este sentido, conviene saber que para cubrir todos los gastos se solicita un préstamo hipotecario a nombre de la cooperativa, cuya parte correspondiente debe ser liquidada por cada socio, ya sea al contado o por cuotas, una vez concluida la obra.

Comprar un piso de cooperativa puede suponer un ahorro en comparación con los proyectos de obra nueva de las promotoras. Pero no siempre es así, puesto que en el periodo de construcción es posible que surjan imprevistos, retrasos o una subida del precio de los materiales que encarezca el coste final.
 

El rol de las gestoras de cooperativas

Si bien es cierto que las cooperativas de viviendas son promotoras de sus proyectos, los socios que las integran carecen de los conocimientos necesarios en materia de normativa, arquitectura o urbanismo. Por dicho motivo se apoyan en gestoras de cooperativas, empresas externas que se encargan de:

• Realizar la gestión técnica, administrativa y financiera del proyecto.
• Coordinar a los arquitectos, la constructora y los proveedores.
• Tramitar licencias y documentación.
• Asesorar a los socios cooperativistas.

¿Qué es una promotora de viviendas?

Una promotora inmobiliaria es una empresa que pone en marcha, planifica, organiza y financia un proyecto inmobiliario para construir viviendas y vendérselas a terceros a un precio cerrado. Las principales funciones de una promotora inmobiliaria son:

• Buscar y adquirir los terrenos. En primer lugar, realiza una prospección para encontrar las mejores ubicaciones, evaluar si son aptas para edificar y, en caso afirmativo, comprar los terrenos.
• Planificar y diseñar el proyecto. Una vez adquirido el solar, se ocupa de definir las características del proyecto (número de viviendas, garajes y locales, zonas comunes, calidades, etc.), contratar arquitectos, ingenieros y otros técnicos, coordinar los planos y memorias…
• Obtener permisos y licencias. Asimismo, solicita los permisos y licencias otorgados por las administraciones públicas necesarios para iniciar la obra y cumplir la normativa urbanística y técnica vigente.
• Financiar el proyecto. No menos relevante, se encarga de aportar capital propio o negociar el préstamo de dinero con entidades financieras para garantizar los pagos a los proveedores y, por lo tanto, la viabilidad del proyecto.
• Supervisar la obra. Además, una promotora inmobiliaria supervisa que la obra se ejecuta según lo planificado.
• Comercializar y vender las viviendas. Finalmente, ya sea sirviéndose de un equipo propio o mediante una agencia inmobiliaria externa, pone en el mercado las viviendas construidas.

Así pues, una promotora asume el riesgo, la inversión y la gestión integral del proyecto inmobiliario desde el inicio de las obras hasta la entrega de llaves. Por su interés, te animamos a leer nuestra guía sobre las diferencias entre una promotora, una constructora y una inmobiliaria.
 

Diferencia entre cooperativa y promotora al comprar un piso

Llegados a este punto, si te preguntas qué es mejor, cooperativa o promotora, a través de la siguiente tabla podrás comparar ambas opciones de un vistazo.
 

Ventajas y desventajas de comprar en cooperativa

Antes de decidir qué opción es mejor, cooperativa o promotora, es importante conocer cuáles son las ventajas y desventajas de comprar una vivienda a través de una cooperativa.

Ventajas de comprar una vivienda en cooperativa

• Posible ahorro en el precio final.
• Acceso a la gestión y los costes.
• Participación activa en el proyecto.
• Mayor capacidad de personalización de la vivienda.
• Garantías legales sobre las aportaciones realizadas y posibilidad de darse de baja voluntariamente.

Desventajas de comprar una vivienda en cooperativa

• Necesidad de realizar una aportación inicial más elevada.
• Riesgo de incremento en el coste final si surgen imprevistos.
• Mayor complejidad en la toma de decisiones.
• Dependencia de la eficacia de la gestora contratada.
• Plazos de entrega menos garantizados.
   

Ventajas de comprar a una promotora

Como podrás comprobar a continuación, comprar una casa de obra nueva a una promotora aporta importantes ventajas:

• Mayor seguridad jurídica para el comprador en caso de incumplimiento por parte de la promotora.
• Precio cerrado al firmar un contrato de compraventa.
• Garantía mediante aval bancario o seguro de caución de las cantidades anticipadas a la promotora.
• Gestión profesional integral del proyecto.
• Plazos de entrega definidos y contractuales.

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro qué es mejor: cooperativa o promotora. En el caso de las cooperativas, puede ser una opción interesante para quienes busquen un precio más ajustado y deseen implicarse en la ejecución del proyecto desde el principio.

Pero, en términos generales, una promotora inmobiliaria aporta una mayor seguridad y tranquilidad a los compradores. Por cierto: si deseas adquirir una vivienda, ¿a qué esperas para conocer nuestros proyectos de obra nueva en las mejores ubicaciones de España y Portugal? 
 

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