Qué es la subrogación de la hipoteca de la promotora

¿En qué consiste subrogar la hipoteca?

Las denominadas hipotecas de promoción o promotor son préstamos hipotecarios que los bancos conceden a las promotoras inmobiliarias para que puedan construir viviendas. Pues bien: la subrogación de la hipoteca del promotor consiste en que el comprador de una casa nueva asuma el préstamo hipotecario de la promotora inmobiliaria:

• En la práctica, eso significa que cuando compramos una vivienda sobre plano o a estrenar podemos asumir la hipoteca del promotor. Es decir, dicho préstamo cambiaría de titular, nos convertiríamos en el nuevo deudor del crédito y nos ahorraríamos tener que acudir a varias entidades financieras para solicitar una hipoteca.
• Como veremos en otro apartado, quienes asumen el préstamo del promotor se benefician de una serie de ventajas, si bien conviene analizar los pros y los contras de la subrogación del préstamo hipotecario.

Requisitos para subrogar una hipoteca

Eso sí: naturalmente, para que la subrogación de la hipoteca de un promotor de obra nueva se lleve a cabo han de cumplirse unos requisitos:

• El primer paso para realizar una subrogación hipotecaria es que las dos partes (comprador y promotora inmobiliaria) estén de acuerdo.
• Y, lógicamente, dicha conformidad tiene que contar con la aprobación de la entidad bancaria.
• Si esta última accede a tramitar la subrogación del préstamo del promotor, solicitará al futuro deudor –es decir, al comprador– que demuestre tener una buena situación laboral y financiera mediante la presentación del contrato de trabajo, las últimas nóminas o facturas –si es un autónomo–, la declaración de la renta, etc.
• De igual manera, el banco podría solicitar información adicional con el fin de comprobar la solvencia del solicitante.

¿Se puede negar el banco a subrogar una hipoteca?

Por lo expuesto anteriormente es posible que te preguntes: ¿se puede negar el banco a subrogar una hipoteca? Y la respuesta es afirmativa. Efectivamente, una entidad bancaria está autorizada a no tramitar la subrogación de la hipoteca del promotor por diferentes motivos. De manera especial, denegará la operación si el comprador no tiene un perfil financiero estable.

¿En qué debemos fijarnos a la hora de subrogar una hipoteca?

En el supuesto de que decidamos aceptar la subrogación de la hipoteca de la promotora inmobiliaria, tendremos que prestar especial atención a estos detalles:

• Según informa el Banco de España, el promotor no puede ofertar, promocionar ni hacer publicidad que genere confusión o malentendidos u omita datos fundamentales de la operación.
• Debe proporcionar toda la información relativa a los datos básicos de la hipoteca: el notario autorizante, la fecha de la firma y los datos de su inscripción registral.
• Por su parte, el banco ha de poner en conocimiento del comprador todas las condiciones financieras con, al menos, 10 días de antelación a la firma.

Si, finalmente, se subroga la hipoteca del promotor, el comprador de la vivienda de obra nueva se convertirá en el nuevo deudor de la hipoteca. Y se verá obligado a cumplir con los derechos y obligaciones a los que se comprometió el promotor, si bien la entidad bancaria puede variar algunas de estas últimas.

Pero si el comprador opta por solicitar y firmar un crédito en otros bancos, la promotora no puede imponer ninguna penalización ni cambiar las condiciones de compraventa ofertadas inicialmente. Y no sólo eso: independientemente de cuál sea la decisión del comprador, el promotor tiene que asumir los gastos de cancelación de la hipoteca original.

¿Cuándo te puede interesar una subrogación hipotecaria?

Como hemos comentado anteriormente, la subrogación de la hipoteca del promotor es una alternativa muy interesante llegado el momento de adquirir una vivienda de obra nueva. Ello es así porque aporta las siguientes ventajas a los compradores:

• Menos gestiones con los bancos. Quienes deciden subrogarse en la hipoteca de la promotora inmobiliaria evitan tener que visitar distintas entidades financieras para solicitar un crédito hipotecario.
• Ahorro económico. Así pues, no se ven en la necesidad de constituir un nuevo préstamo. Y se ahorran tener que pagar ciertos gastos, como, por ejemplo, la comisión de apertura del crédito o la tasación del inmueble. A propósito: desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, el banco tiene que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y los gastos asociados a la gestoría, notaría e inscripción de la escritura pública de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. ¡Conviene saberlo!
• Acceso más sencillo y rápido al préstamo hipotecario. Y no menos relevante: siempre que el futuro deudor demuestre ser una persona solvente, al banco le interesa tramitar la hipoteca subrogada del promotor, ya que dicha operación también le supone un ahorro en papeleo y gastos. Por lo tanto, se facilita y agiliza la concesión de la hipoteca.

Inconvenientes de subrogarse a una hipoteca

No obstante, la subrogación de la hipoteca del promotor puede presentar desventajas que se han de considerar a la hora de valorar el proceso y hacer números. En algunos casos, el principal inconveniente es que el futuro deudor acepta todas las condiciones del préstamo al que se subroga: tipos de interés, comisiones y hasta posibles cláusulas abusivas.

Por otra parte, una entidad bancaria, atendiendo al perfil del nuevo deudor, podría modificar algunas de las condiciones de la hipoteca del promotor. Motivo por el cual es importante leer toda la información del crédito hipotecario antes de firmarlo.

Diferencias entre subrogación de hipoteca y novación

Llegados a este punto, es importante recordar que, en lo referente a los cambios en una hipoteca, a veces se confunden los términos «subrogación» y «novación». Por dicho motivo, vamos a aclarar en qué consiste cada uno de ellos:

• Subrogación. Esta operación facilita que un préstamo hipotecario pase de una entidad bancaria a otra. O que sea asumida por un nuevo deudor –como sucede con la subrogación de la hipoteca de una promotora inmobiliaria al adquirir una vivienda de obra nueva–.
• Novación. Este término hace referencia a las modificaciones que se realizan en un hipoteca relativas al importe pendiente, el plazo de amortización, el tipo de interés o el cambio de titular –algo habitual cuando se produce un divorcio y uno de los cónyuges se queda con la casa hipotecada–.

En resumen, las ventajas de comprar una vivienda sobre plano o nueva son muchas. Entre ellas, poder subrogarse al préstamo hipotecario de la promotora inmobiliaria. Sin duda, una interesante opción a considerar.

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro qué es la subrogación de hipoteca del promotor, cómo funciona y cuáles son sus principales ventajas e inconvenientes

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