Qué es la subrogación de la hipoteca del promotor

Al interesarse por una vivienda de obra nueva, un comprador tiene dos alternativas si necesita financiar su adquisición: solicitar un préstamo a una entidad bancaria u optar por la subrogación de la hipoteca del promotor. Si no tienes claro en qué consiste esta última, cuáles son los requisitos que se deben cumplir para formalizar dicha operación y en qué hay que fijarse al subrogar la hipoteca del promotor, no te preocupes: te ofrecemos todos los detalles en esta guía.
 

¿Qué es la subrogación de hipoteca?

La subrogación de una hipoteca consiste en trasladar un préstamo hipotecario de una entidad financiera a otra (subrogación de acreedor) o cambiar el titular de la hipoteca (subrogación de deudor).

En el caso de la subrogación de la hipoteca del promotor, es una subrogación de deudor. Y mediante ella, el comprador de una casa se convierte en el titular del préstamo hipotecario solicitado en su día por la promotora inmobiliaria:

• En la práctica, eso significa que quien compra una vivienda sobre plano o a estrenar tiene la posibilidad de asumir la hipoteca del promotor.
• Es decir, dicho crédito cambiaría de titular, el comprador se convertiría en el nuevo deudor de la hipoteca y se ahorraría el paso de tener que solicitar un préstamo hipotecario a una entidad bancaria para financiar la adquisición de la vivienda.

Como veremos en otro apartado, los compradores que asumen el préstamo del promotor se benefician de una serie de ventajas, si bien conviene analizar los pros y los contras de la subrogación del préstamo hipotecario.
 

¿Cómo funciona la subrogación de la hipoteca del promotor?

Pero lo mejor es que expliquemos de manera más detallada cómo funciona la subrogación de la hipoteca de un promotor de obra nueva y qué figuras intervienen en dicha operación.

• En primer lugar, el promotor solicita un préstamo hipotecario a una entidad financiera para construir el proyecto inmobiliario.
• En la fase de venta de las viviendas, se ofrece a los compradores la opción de subrogarse a la hipoteca concedida en su día al promotor.
• En el supuesto de aceptar la propuesta, el banco analiza la solvencia del comprador (edad, nivel de ingresos, estabilidad laboral, ahorros, historial crediticio, avales…).
• Si la entidad bancaria no pone obstáculos para subrogar la hipoteca y autoriza el cambio de titular, el siguiente paso es firmar la subrogación del préstamo hipotecario y la escritura pública de compraventa de la vivienda ante notario.
   

Diferencias entre subrogación y nueva hipoteca

Al comprar una vivienda de obra nueva, la gran diferencia entre la subrogación de la hipoteca del promotor y solicitar un nuevo préstamo hipotecario es que en la hipoteca subrogada se heredan las condiciones del crédito acordadas previamente por la promotora y la entidad bancaria, mientras que en una nueva hipoteca se puede elegir el banco y negociar desde cero.
 

Como detallamos más adelante, lo esencial para el comprador es valorar si le compensa subrogarse a la hipoteca del promotor o si es mejor firmar una nueva hipoteca con condiciones más ventajosas.

Ventajas de subrogarse a la hipoteca del promotor

Hablando de beneficios, a continuación vamos a detallar cuáles son las ventajas de subrogarse a una hipoteca del promotor, desde el ahorro en gastos y comisiones hasta la simplificación del proceso.
 

Ahorro en gastos y comisiones

Una de las ventajas de la subrogación de la hipoteca del promotor es que esta opción, en comparación con una nueva hipoteca, puede representar un importante ahorro en gastos y comisiones. Concretamente, en una subrogación hipotecaria:

• No se generan gastos de constitución del préstamo, puesto que la hipoteca ya está constituida.
• Y algunos bancos no cobran comisión de subrogación y, de hacerlo, en muchas ocasiones es más económica que la comisión de apertura de un préstamo hipotecario nuevo.
   

Posibilidad de mejores condiciones

Al solicitar una elevada suma de dinero para financiar el proyecto inmobiliario, los préstamos hipotecarios concedidos a las promotoras suelen tener tipos de intereses más bajos que los aplicados a las hipotecas particulares. Algo de lo que puede beneficiarse un comprador que decida subrogarse a la hipoteca del promotor.
 

Simplificación y agilidad del proceso

Y no menos importante, al subrogarse a la hipoteca del promotor, el proceso de concesión del préstamo requiere realizar menos gestiones y, por lo tanto, es más rápido.
 

¿Se puede negar el banco a subrogar una hipoteca?

Sí. Un banco puede negarse a subrogar la hipoteca del promotor si el comprador no cumple los requisitos de solvencia y perfil financiero exigidos. Habitualmente, los motivos más habituales por los que una entidad bancaria puede negarse a conceder la subrogación de la hipoteca del promotor son:

• Inestabilidad laboral o profesional.
• Ingresos insuficientes.
• Endeudamiento elevado.
• Historial crediticio negativo.
   

Aspectos a considerar antes de aceptar la subrogación

La subrogación de la hipoteca del promotor puede ser muy ventajosa para el comprador de una vivienda de obra nueva. No obstante, antes de decantarse por esta opción es recomendable considerar los siguientes aspectos:

• Tipo de interés (fijo, variable o mixto). Encontrarás más detalles en nuestro artículo sobre los diferentes tipos de hipoteca.
• Diferencial aplicado –porcentaje fijo que el banco suma al índice de referencia (normalmente, el euríbor)–.
• Plazo de amortización.
• Gastos de cancelación.
• Productos vinculados y cláusulas.

A priori, es probable que subrogarse a la hipoteca del promotor sea más ventajoso que solicitar un préstamo hipotecario nuevo. A pesar de ello, los expertos aconsejan comparar distintas ofertas.

Gastos asociados a la subrogación de hipoteca

Al subrogarse la hipoteca de un promotor, el comprador de una vivienda ha de asumir una serie de gastos.

• Tasación. Si el banco exige tasar la vivienda nuevamente.
• Comisión de subrogación. Solamente si está contemplada en la escritura original.
• Gastos derivados de posibles modificaciones del préstamo. Por ejemplo, cambios en las condiciones pactadas previamente o ajustes contractuales que el banco pueda requerir para aceptar la subrogación.
• Copias notariales de la escritura de la hipoteca. Son opcionales y únicamente se solicitan si el comprador las necesita para uso personal o realizar algún trámite.
   

¿Quién paga los gastos de subrogación de hipoteca?

En la subrogación de la hipoteca también intervienen la entidad bancaria y el promotor. De ahí que sea conveniente precisar qué gastos le corresponde a cada uno en la operación:

• Banco. Asume los gastos de notaría, inscripción del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y la gestoría.
• Promotor. No tiene gastos directos en la subrogación. Se limita a entregar la vivienda.
• Comprador. Paga la tasación si la entidad financiera solicita que se tase la vivienda, la comisión de subrogación si así consta en la escritura original, las modificaciones contractuales si se acuerdan cambios en las condiciones del préstamo existente y las copias de la escritura si las solicita.
   

Costes de subrogación vs. nueva hipoteca

Ahora bien, puestos a hacer números, ¿qué cuesta más: la subrogación de la hipoteca del promotor o solicitar una nueva hipoteca?

Vamos a suponer que deseas adquirir una vivienda de obra nueva que cuesta 320.000 euros y el banco te concede el 80% (256.000 euros). Esta tabla te permitirá conocer los costes máximos estimados de una y otra opción:
 

En este ejemplo, la subrogación de la hipoteca del promotor supone un importante ahorro en comparación con una nueva hipoteca. Sin embargo, no todos los casos son iguales y para determinar el coste final también hay que considerar el tipo de interés del préstamo hipotecario y las condiciones del crédito a largo plazo.
 

Diferencias entre subrogación de hipoteca y novación

Llegados a este punto, es importante recordar que, en lo referente a los cambios en una hipoteca, a veces se confunden los términos «subrogación» y «novación». Por dicho motivo, vamos a aclarar en qué consiste cada uno de ellos:

• Subrogación. Esta operación facilita que un préstamo hipotecario pase de una entidad bancaria a otra. O que sea asumido por un nuevo deudor –como sucede con la subrogación de la hipoteca del promotor al adquirir una vivienda de obra nueva–.
• Novación. Este término hace referencia a las modificaciones que se realizan en una hipoteca relativas al importe pendiente, el plazo de amortización, el tipo de interés o el cambio de titular –algo habitual cuando se producen cambios en la propiedad o en las condiciones del préstamo; por ejemplo, tras un divorcio–.

En resumen, las ventajas de comprar una vivienda sobre plano o nueva son muchas. Entre ellas, poder subrogarse al préstamo hipotecario de la promotora inmobiliaria. Sin duda, una interesante opción a considerar.

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro qué es y cómo subrogar la hipoteca del promotor, quién paga los gastos de subrogación de la hipoteca y cuáles son sus costes frente a una hipoteca nueva.

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