¿En qué consiste la cesión de vivienda?

¿Qué es la cesión de vivienda?

En cuanto a qué es una cesión de vivienda, se trata de un acto jurídico que facilita que el dueño de una propiedad pueda ceder su vivienda a un tercero, de forma temporal, sin necesidad de transferirla. Lo explicamos a continuación de un modo muy simple y resumido:

• En muchos casos es una cesión gratuita, aunque también podría suceder que el titular de la vivienda recibiese una contraprestación económica.
• La duración de la cesión es acordada por ambas partes, pudiendo ser determinada o indefinida.
• Como veremos en otro apartado, en uno de los tipos de cesión es necesario redactar un contrato de cesión de la vivienda.

Pero, independientemente de cómo sea la cesión, lo que debe quedar claro es que los propietarios de la vivienda no pierden la titularidad de la misma mientras dure la cesión de la propiedad.

Opciones de cesión de vivienda

En cuanto a cómo se materializa la cesión de un inmueble, existen dos formas de ceder una vivienda: en precario y en comodato. Como verás, cada una de ellas tiene una serie de características que conviene conocer.

Cesión de vivienda en precario

Explicado de una forma coloquial, las cesiones en precario representan la manera más sencilla de ceder una vivienda. Y no conlleva la redacción de un contrato, aunque los expertos aconsejan precisar las condiciones de la cesión en un documento firmado por el cedente (propietario) y quienes reciben la cesión (precaristas). A grandes rasgos, estas son las particularidades de la cesión de una casa en precario:

• Las cesiones de vivienda en precario son gratuitas.
• No se establece una duración de cesión.
• El titular de la propiedad puede solicitar la devolución de la misma cuando lo estime oportuno y sin necesidad de dar explicaciones.
• Llegados a ese punto, quienes estén ocupando el inmueble tendrán que abandonar la vivienda en el plazo acordado con el dueño.

La cesión de vivienda en precario es bastante común entre familiares y amigos próximos. Un ejemplo de cesión en precario muy habitual es el de los padres que ceden una casa a su hijo para que viva en ella. Y también hay situaciones en las que se cede una vivienda a un conocido que necesita un lugar para residir o pasar unas vacaciones durante un tiempo.

En los supuestos en que un precarista no abandone el inmueble en el plazo fijado, el cedente o sus herederos pueden acudir a la justicia con el fin de recuperar la vivienda mediante un juicio por desahucio.

Cesión de vivienda en comodato

Y la otra alternativa es una cesión de vivienda en comodato, que, según el artículo 1.740 del Código Civil, consiste en que «una de las partes entrega a la otra alguna cosa no fungible para que la use durante cierto tiempo y se la devuelva». Y, como puede apreciarse, presenta unas particularidades distintas a la cesión en precario:

• Como se ha comentado en el apartado anterior, esta modalidad exige redactar y firmar un contrato de comodato.
• Los ocupantes del inmueble disfrutan de la vivienda en comodato durante un plazo de tiempo concreto o con una finalidad determinada.
• El cedente no puede recuperar su propiedad hasta que concluya el plazo pactado.
• Pero sí está autorizado a reclamarla en una situación de necesidad urgente.

En resumen, la cesión de propiedades en comodato brinda una mayor protección jurídica a las partes implicadas. Y un ejemplo práctico podría ser el siguiente:

Supongamos que Ana es propietaria de una casa y quiere ayudar a su amigo Juan, quien está pasando por dificultades económicas y necesita un lugar donde vivir temporalmente. Y Ana decide cederle su segunda casa en comodato a Juan bajo ciertas condiciones:

• Ana redacta un contrato de comodato que establece los términos y las condiciones de la cesión de la vivienda. En el contrato se especifica que Juan podrá usar la casa durante un período de seis meses, después del cual deberá devolvérsela a su propietaria.
• Se establece que Juan no tendrá que pagar un alquiler por el uso de la casa. Pero se hará cargo de pagar los servicios básicos (agua, electricidad, gas, etc.).
• Ana incluye una cláusula en el contrato que indica que Juan no puede subarrendar ni transferir el uso de la casa a terceros.
• También se acuerda que Juan será responsable del mantenimiento básico de la casa, como la limpieza regular y la reparación de cualquier daño causado por su negligencia.
• Y se estipula que, en caso de que Juan incumpla alguna de las condiciones del contrato o no devuelva la casa al finalizar el período acordado, Ana tendrá derecho a exigir la devolución inmediata de la propiedad.

Diferencias entre la cesión en precario y el comodato

Por lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro cuáles son las diferencias entre una cesión de vivienda en precario y otra en comodato. No obstante, vamos a resumirlas para que puedas entender mejor ambos conceptos:

• Contrato. En la cesión en precario no suele existir un acuerdo por escrito entre las partes. Algo que sí sucede en la cesión por comodato, donde propietario y ocupante (comodatario) precisan y acuerdan los términos de la cesión.
• Derechos. Un precario no tiene ningún derecho sobre la vivienda y puede ser desalojado en cualquier momento por el dueño. Por su parte, un comodatario tiene derecho a usar la vivienda hasta la finalización del plazo pactado, si bien no puede transferir el derecho a terceros.
• Uso. El tipo de uso se precisa en el contrato de comodato, no siendo necesario en los acuerdos de cesiones en precario.
• Plazo. La cesión en precario no contempla una duración específica para la ocupación del inmueble, mientras que en la cesión en comodato sí se determina un plazo, después del cual se tiene que entregar la casa al cedente.
• Pagos. El ocupante de una vivienda en precario no paga un alquiler o una compensación por su uso. Y lo normal es que el comodatario tampoco lo haga, aunque, como se ha visto en el ejemplo anterior, podría estar sujeto a obligaciones como el pago de los servicios básicos o la cuota de la comunidad de vecinos, correspondiéndole al cedente el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.
• Consentimiento. En una cesión en precario no se requiere el consentimiento del dueño para ceder la vivienda. Algo que sí tiene que producirse en una cesión de vivienda en comodato.
• Recuperación. Quien cede una vivienda en precario no tiene que alegar nada para recuperarla. En las cesiones por comodato hay que esperar a que concluya el plazo, salvo que el dueño argumente una necesidad urgente o el ocupante incumpla lo estipulado en el contrato.
• Juicio. En un acuerdo o contrato precario, el procedimiento de desahucio se realiza a través de un juicio ordinario. Y en uno por comodato, mediante un juicio verbal.

¿Qué debe incluir el contrato en comodato?

Si optas por ceder o disfrutar un inmueble en esta última modalidad, es fundamental que conozcas qué datos han de reflejarse en el contrato de comodato de una vivienda. Hablamos de un tipo de documento muy flexible. Pero lo normal es que contemple la siguiente información:

• Identificación de las partes. Nombres completos, direcciones y datos de contacto del comodante (propietario) y del comodatario (ocupante).
• Descripción de la vivienda. Dirección completa y descripción detallada del inmueble objeto del contrato, incluyendo características como su estado de conservación, número de habitaciones, servicios disponibles, zonas comunes, etc.
• Uso del inmueble. ¿Para qué se utilizará la vivienda? ¿Será una residencia personal o laboral? ¿Se empleará para otros fines?
• Duración del comodato. Especificación del período en que el ocupante tendrá derecho a usar la casa. Puede ser un plazo determinado (por ejemplo, seis meses o un año) o indeterminado. De igual manera, es posible acordar las condiciones para su prórroga.
• Obligaciones del comodatario. Responsabilidades y deberes que asumirá el comodatario durante el plazo de ocupación, como el mantenimiento de la vivienda o el pago de servicios básicos.
• Contraprestación económica. Si la hubiera, en el contrato se precisará el importe de la misma. Y también la forma y el momento del pago.
• Cláusulas especiales. A través de ellas se determinan las restricciones sobre el uso de la vivienda, la prohibición de subarriendo, las normas de convivencia…
• Compensación. Especificación sobre si el ocupante tiene que compensar económicamente al propietario en algunos supuestos.
• Extinción del contrato. Circunstancias bajo las cuales el contrato puede darse por concluido antes de tiempo, ya sea por acuerdo mutuo o por incumplimiento de lo establecido en el documento.
• Firma y fecha de ambas partes al final del contrato. Y, de intervenir, la identificación del notario o registrador que dé fe pública del acuerdo.

En términos generales, estos son los datos que deben reflejarse en el contrato de cesión de vivienda en comodato con el objetivo de definir claramente los derechos y responsabilidades de las partes interesadas.

¿Cómo tributa la cesión de la vivienda a un familiar?

Por cierto: ¿sabías que la cesión gratuita del uso de un inmueble a un familiar tributa? Nos referimos a un familiar de hasta tercer grado por consanguinidad o afinidad. Para que la obligación fiscal no se convierta en una carga, el contribuyente propietario tiene que demostrar por escrito que no recibe una contraprestación económica. Es decir, ha de existir un documento firmado entre el dueño y el ocupante donde conste el carácter gratuito de la cesión.

Si no se demuestra, el cedente deberá incluir en su declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario, a tenor de lo dispuesto en la Ley del IRPF, el valor normal de mercado que tendría dicha cesión –equivalente a la contraprestación que pactarían partes independientes por dicho concepto–.

Y aunque la cesión sea gratuita, el propietario tendrá que imputarse rentas inmobiliarias por el 2% o el 1,1% (si la casa se encuentra en un municipio con el valor revisado) del valor catastral.

Si todo esto de la fiscalidad por cesión gratuita de la vivienda te parece muy complicado, no lo dudes: solicita la ayuda de un asesor fiscal para evitar problemas posteriores con la Agencia Tributaria.

A estas alturas, esperamos haberte ayudado a comprender mejor qué es la cesión de la vivienda a familiares o amigos. Para el cedente, este tipo de acuerdos puede ayudarle a mantener un inmueble e incluso a tener un ingreso extra si así queda pactado. Y a un cesionario (ocupante) le facilita acceder a una casa durante un tiempo con una mayor flexibilidad y un menor compromiso que el exigido en un contrato de arrendamiento

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