¿Qué debes saber sobre las zonas comunes de un edificio?

¿Qué son las zonas comunes?

Las podemos definir como aquellos espacios que están afectos al uso o utilización de los copropietarios y que no están atribuidos de manera privativa a ninguno de ellos. Un aspecto muy importante a tener en cuenta al comprarse una casa.

¿Cuáles son los espacios comunes de la comunidad?

Para saber a qué nos referimos exactamente es preciso acudir al artículo 3 Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil. Según este último precepto, son elementos comunes todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble.

Lo cierto es que no hay un número establecido de espacios comunes dado que se considera una categoría abierta, lo que se suele denominar en la terminología jurídica un numerus apertus. También podemos acudir a las consideraciones de la doctrina que al respecto nos habla de la siguiente diferenciación: 

• Elementos físicos, estructurales y constructivos comunes (por ejemplo, suelo, pilares o cimientos).
• Instalaciones, conducciones y canalizaciones generales (desagües generales e instalación eléctrica general).
• Locales y espacios comunitarios (tales como locales sociales y espacios deportivos comunitarios).
• Servidumbres que son aquellas que resultan necesarias para el paso no solo de personas, sino también para la instalación de canalizaciones y electricidad.

Todos ellos, asimismo, deben abstenerse a realizar alteración alguna de estos elementos. En el caso, por ejemplo, de que hubiese necesidad de practicar una reparación urgente en un espacio común, el propietario deberá comunicarlo de manera inmediata al administrador.

Obligaciones de los propietarios con respecto a las zonas comunes

Es importante que estos elementos comunes reciban el debido cuidado de los propietarios, los cuales deberán realizar siempre un uso adecuado de los mismos y evitar todas aquellas actividades de las que puedan derivarse un daño o un desperfecto. Por lo tanto, estamos hablando de los siguientes aspectos:

• Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes.
• Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas procurando que no perjudiquen a la comunidad o al resto de propietarios.
• Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes.
• Contribuir con su cuota de participación fijada en el título a los gastos generales para la conservación del inmueble.

¿Qué son zonas comunes de uso exclusivo?

Existen ciertas zonas que a pesar de ser comunes se consideran de uso exclusivo por parte de uno de los propietarios. De hecho, es una práctica habitual que el promotor del inmueble, antes de comenzar a vender los diferentes pisos y locales establezca en la Escritura de División Horizontal la asignación a uno de los copropietarios del uso exclusivo de un elemento común. Esto sucede habitualmente con las terrazas de los áticos que a pesar de ser comunes, dado que forman parte de la cubierta del edificio, sean de uso y disfrute de un solo propietario.

¿Qué es la desafectación de un elemento común?

Es importante que mencionemos esta cuestión, ya que es posible que un elemento común  pierda esa consideración y pase a ser considerado privativo. 

La desafectación no es posible con los elementos comunes que por razón de su propia esencia o naturaleza no pueden en ningún caso dejar de serlo. Pero sí que puede aprobarse una desafectación inicial en el Título Constitutivo y una desafectación posterior siempre que conste la decisión unánime de la Junta de Propietarios que decida la transformación jurídica de un elemento común en privativo.

¿Cuánto se revaloriza una vivienda con zonas comunes?

Sin duda, una interesante oferta de zonas comunes puede contribuir a una adecuada revalorización de una vivienda. Piscinas, jardines, gimnasios para el disfrute de la comunidad o un solárium, entre otros muchos aspectos, se tienen cada vez más en cuenta y a largo plazo su presencia redunda en un aumento del precio de la vivienda.

De esta manera, según los expertos, en el interior del país aquellas fincas que cuentan con piscinas y zonas ajardinadas podemos cifrar esa revalorización entre el 20 y el 30 %.

Además, podemos hablar de un ‘top’ de zonas comunes más buscadas. Al respecto podemos citar las siguientes:

• Zonas ajardinadas que ya encontramos en el 33,8 % de las promociones que se efectúan en España. Además, es una tendencia al alza, pues cada vez nos interesa más adquirir una vivienda con espacios verdes, sobre todo a raíz del confinamiento. De este modo, ha crecido ocho puntos porcentuales y ha saltado, en consecuencia, del 11 % al 19 %.
• Los cuartos para bicicletas.
• Los parques infantiles exteriores.
• Las piscinas comunitarias.
• Las salas de estudio.

En definitiva, los elementos comunes de cualquier comunidad deben ser cuidados y mantenidos conforme estipula la ley. Al fin y al cabo, si todos queremos vivir con una adecuada calidad de vida y disfrutar del inmueble, conviene tener muy presentes todas estas normas.