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Licencia de obras ¿Por qué es tan importante al comprar una vivienda sobre plano?

Desde disfrutar de una casa nueva hasta la posibilidad de pagarla a poco a poco, las ventajas de comprar una vivienda sobre plano son muchas. Pero conviene ser cautos y estar atentos a una serie de cuestiones antes de realizar cualquier desembolso económico. Así, por ejemplo, es esencial saber qué es una licencia de obras y por qué es necesaria en el ámbito inmobiliario. Si no estás familiarizado con ella, aquí te ofrecemos todos los detalles para que tu compra sea segura. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es una licencia de obras y por qué es necesaria?

Contemplada en las ordenanzas municipales, una licencia de obras es una autorización que concede un ayuntamiento para realizar algún tipo de obra relacionada con las viviendas. Y existen dos clases de licencias:

Licencias de obra mayor. Son expedidas para viviendas de nueva construcción, obras de rehabilitación de fachadas o estructuras de inmuebles, actuaciones que alteren los elementos comunes de un edificio, etc.
Licencias de obra menor. Se solicitan para las rehabilitaciones menores, la transformación de locales comerciales en viviendas, las reformas de piscinas...

En resumen, una licencia de obra, una licencia urbanística o un permiso de construcción es un consentimiento municipal necesario para llevar a cabo cualquier obra, reforma o rehabilitación. Y las viviendas sobre plano no son una excepción: para desarrollar el proyecto es necesario disponer de la correspondiente licencia.

¿Por qué es importante la licencia de obras si compras sobre plano?

Así pues, la licencia de construcción de obra nueva es de suma importancia. Mediante este trámite administrativo, las promotoras inmobiliarias pueden garantizar que cumplen los requisitos de la normativa urbanística municipal.

Además, la construcción de casas sin licencia de obra no está permitida. Su solicitud es obligatoria. Y no contar con la aprobación del ayuntamiento conlleva multas económicas que pueden llegar a ser de miles de euros.

¿Cuál es el proceso para obtener una licencia de obras?

En lo referente a las solicitudes de licencia de obra mayor, el proceso se inicia con los siguientes pasos:

En primer lugar, el promotor inmobiliario ha de solicitar un informe de condiciones urbanísticas para comprobar que puede realizar el proyecto de obra sin problemas en el terreno seleccionado.
Si es así, un arquitecto tiene que elaborar los documentos técnicos de la construcción: proyecto con memoria descriptiva y justificativa de la actuación, plano de situación, presupuesto por unidades de obra con precios actualizados, pliego de condiciones…
Esa documentación debe presentarse en un colegio de arquitectos o aparejadores de cara a que sea visada.
Y, finalmente, hay que entregársela al ayuntamiento, presencial o telemáticamente, junto a un justificante de pago de las tasas correspondientes.

A partir de ahí se abre un plazo en el que los técnicos de urbanismo del consistorio, si así lo estiman oportuno, solicitarán más información a la promotora. Y cuando todo esté conforme a lo estipulado en la normativa municipal, emitirán una resolución favorable y el ayuntamiento procederá a la concesión de la licencia de obras. Un asunto, por cierto, que puede llevar varios meses.

¿Cuánto cuesta una licencia de obra mayor?

Respecto a cuánto cuesta una licencia de obra nueva para construir viviendas, el importe varía dependiendo de las tasas y gravámenes fijados por cada municipio. A modo orientativo, suele representar entre el 2% y el 6% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM) más IVA.

Llegados a este punto conviene saber que los permisos de construcción suelen tener una validez de cinco años. Por lo tanto, una vez que caducan deben ser renovados.

¿Qué deben tener en cuenta los compradores al verificar la licencia de obras?

Si estás valorando la posibilidad de comprar una vivienda de obra nueva sobre plano, se trata, sin duda, de una interesante opción. Como comentábamos al inicio del post, este tipo de inversión inmobiliaria aporta muchas ventajas. No obstante, si queremos que la compra sea segura es fundamental verificar algunos aspectos.

Uno de ellos es el relativo a la licencia de obras. En este sentido, si te preguntas cómo saber si una obra tiene licencia de obra, estas indicaciones te serán útiles para comprobarlo:

Si una promotora es transparente, no tendrá reparos en mostrar la documentación de la licencia a los interesados en adquirir una vivienda.
Asimismo, si el solar ya cuenta con vallado o cerramiento, lo normal es que el promotor haya colocado un cartel bien visible que, entre otra información, indique la fecha de concesión de la licencia.
Del mismo modo, siempre existe la posibilidad de acudir al ayuntamiento y preguntar si el proyecto publicitado posee el correspondiente permiso de construcción.

¿Qué documentación hay que revisar antes de comprar una vivienda sobre plano?

Ya puestos, antes de comprar una vivienda sobre plano es imprescindible revisar otra documentación para confirmar que la promotora inmobiliaria es solvente.

Nota simple. Solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad facilita saber quién es el titular de la parcela donde se va a construir o se está construyendo el proyecto inmobiliario. Y también si existen cargas, gravámenes o servidumbres que pudieran ser un obstáculo para su ejecución y, por ende, la compra de una vivienda.
Certificado del Registro Mercantil o del Registro de Cooperativas. Igualmente, es aconsejable pedir un certificado en el Registro Mercantil sobre el promotor. ¿Está registrado en él? ¿Cuál es su razón social? ¿Y su situación económica? Si en lugar de un promotor fuera una cooperativa, hay que contactar con el Registro de Cooperativas de la comunidad autónoma.
Situación urbanística. Ya sea a través de la promotora o del ayuntamiento, es indispensable informarse acerca de la situación urbanística de la obra. ¿Cumple la normativa vigente? ¿El consistorio contempla algún proyecto urbanístico que afecte a la parcela? ¿La calificación del solar corresponde a una finalidad urbana?
Plano de la vivienda. Desde el principio, un promotor ha de facilitar un plano de la casa que se pretende adquirir. Y preguntarle si lo reflejado en él podría sufrir alguna alteración en el transcurso de la ejecución de la obra.
Memoria de calidades. Y no menos relevante, pedir una memoria de calidades permitirá saber qué materiales se utilizarán en la construcción. Si se reemplazan por otros, estos últimos deberán tener una calidad igual o superior a los originalmente previstos.

Todas estas comprobaciones son de gran ayuda para corroborar que hemos elegido una promotora de confianza. Una vez finalizada la obra tocará firmar la escritura pública en la notaría, donde se hará entrega de las llaves y documentos como la licencia de primera ocupación.

En resumen, si vas a comprar una vivienda sobre plano es crucial que antes verifiques que el proyecto dispone de una licencia de obras, un requisito clave para iniciar cualquier proyecto inmobiliario.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos tipos de licencia de obras hay?

Hay dos tipos de licencias para obras: de obra mayor y de obra menor. Las licencias de obra mayor corresponden a proyectos de gran envergadura como la edificación de viviendas.

¿Qué se necesita para iniciar una obra de construcción?

Cuando un promotor obtiene un informe urbanístico favorable para desarrollar un proyecto inmobiliario, solamente podrá iniciar el mismo una vez que el ayuntamiento le conceda el permiso de construcción.

¿Qué pasa cuando no hay licencia de construcción?

En caso contrario, una promotora no podrá comenzar la obra. Solicitar la licencia es obligatorio. Y la empresa que decida empezar un proyecto inmobiliario sin el permiso de construcción se arriesga a tener que pagar una multa de miles de euros.

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