Mi segunda vivienda, ¿puede ser mi residencia habitual?

Antes de continuar avanzando, conviene que delimitemos todos los conceptos involucrados para evitar posibles confusiones. Vamos con ello.

Diferencias entre primera y segunda vivienda

Antes de que te adentres de pleno en saber si tu segunda vivienda puede convertirse en tu residencia habitual, conviene saber qué diferencia a la primera vivienda de la segunda.

¿Qué es una primera vivienda?

Una primera vivienda es aquel primer inmueble que adquiere una persona que no tiene ninguna otra en propiedad. Por lo tanto, en esta situación suelen verse la mayoría de las personas que se independizan y quieren comprar una casa ya que no son titulares de ninguna otra. 

¿Y una segunda?

Por su parte, una segunda vivienda es la que se adquiere cuando ya poseemos una. Así, es común que esto suceda cuando compramos una casa en la playa, en la montaña o en cualquier otra localización.

La Agencia Tributaria define la residencia habitual de alguien como el lugar “en que vive habitualmente debido a la existencia de vínculos personales y profesionales”. Una definición para la segunda vivienda sería que es aquella que adquieres cuando ya tienes otra en propiedad.

Cómo tributa una segunda vivienda

Tener claro cómo tributa la vivienda habitual y la segunda vivienda te ayudará a evitar problemas con Hacienda. En primer lugar, debes tener claro que tanto tu residencia habitual como tu segunda residencia deben figurar en tu declaración de la renta, aunque la residencia que identifiques como habitual te dará la opción de aplicar ciertos beneficios fiscales.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): El IBI es un impuesto local que se aplica a todas las propiedades inmobiliarias, independientemente de si son primera o segunda vivienda. Su cuantía varía según el valor catastral de la propiedad y las tasas fijadas por cada municipio.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): En el caso de las segundas viviendas, el IRPF se relaciona principalmente con los rendimientos de capital inmobiliario. Si decides alquilar tu segunda vivienda, en la declaración de la renta deberás declarar los ingresos obtenidos. Este impuesto se calcula sobre las ganancias derivadas del alquiler después de restar los gastos deducibles.

La segunda vivienda tributa con un 2% sobre el valor catastral en el IRPF, o con un 1,10% en caso de que el valor catastral haya sido revisado en los diez años anteriores. Por otro lado, la coherencia de la residencia fiscal con el lugar de residencia habitual también marcará una diferencia significativa. No en vano, los tipos impositivos regionales determinan una gran parte del IRPF que pagamos.

La factura de impuestos aumentará en función de los activos disponibles, entre los que deberá incluir su segunda vivienda. Se gravará como una estimación de los ingresos inmobiliarios. Aunque no esté alquilado, el porcentaje se calculará en función de su valor catastral (el IRPF se calcula al 2% del valor catastral, o al 1,1% si el valor catastral fue revisado después de 1994). Si alquilas una segunda residencia, no pagas ninguna tarifa pero debes declarar los ingresos que obtienes del alquiler.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Cuando adquieres una segunda vivienda, ya sea por compra a un particular o herencia, debes pagar el ITP. Este impuesto varía según la comunidad autónoma y se calcula sobre el precio de compra declarado en la escritura de la propiedad.

También es posible optar por beneficiarse de la exención sobre las ganancias de capital derivadas de la transmisión de una vivienda habitual, siempre que el importe total ganado se “reinvierta en la compra de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de una vivienda habitual existente”. Para tu vivienda habitual, puedes reclamar la desgravación fiscal siempre que haya sido adquirida antes de 2013.

 ¿Y si pongo en alquiler mi segunda vivienda?

Con las segundas viviendas, que muchas se suelen comprar para alquilar, hay que tener en cuenta algunas cosas para obtener la mejor rentabilidad. La opción de poner en alquiler una segunda vivienda tiene ventajas y desventajas.

Por un lado, puede generar ingresos adicionales y ayudar a cubrir los costes asociados con la propiedad.

Sin embargo, también implica la responsabilidad de gestionar el alquiler, mantener la propiedad y cumplir con las obligaciones fiscales.

 ¿Puede un matrimonio tener dos viviendas habituales?

Según la legislación española, un matrimonio puede tener dos viviendas habituales en ciertas circunstancias. Esto se refiere a casos donde ambos cónyuges tienen motivos legítimos para residir en diferentes lugares debido a actividades económicas, laborales o familiares. Sin embargo, es fundamental demostrar que ambos lugares son residencias habituales para evitar complicaciones fiscales.

Cómo convertir una segunda vivienda en residencia habitual

En cambio, si queremos saber exactamente qué se entiende por una vivienda habitual, podemos acudir a la Agencia Tributaria que establece dos elementos para ello:

• Llevar viviendo en ella más de tres años.
• Vivir en ella de forma efectiva durante doce meses a partir de la compra o el fin de la obra.

Por lo tanto, cualquier tipo de vivienda, siempre que se dé alguna de estas condiciones, puede convertirse en tu vivienda habitual. En suma, es indiferente que sea de una primera, una segunda. 

Pero recuerda que siempre hay que comunicar a la Agencia Tributaria cualquier modificación que se produzca en la vivienda habitual. De hecho, no hacerlo puede ser constitutivo de una infracción leve.

En suma, debes ocuparte de una serie de trámites administrativos previos para conseguir que esta segunda casa se convierta en tu hogar a todos los efectos. Estos son los pasos:

• Empadronarte en ella (acude al Ayuntamiento para esta gestión).
• Comunicarlo a la administración.

En la propia página web de Hacienda tienes la oportuna explicación de cómo llevar a cabo todo el procedimiento que, por supuesto, requiere la presentación de documentación como el “Modelo 030. Censo de obligados tributarios-Declaración censal de alta, cambio de domicilio y/o de variación de datos personales”.

Además, la Agencia tributaria considera que una vivienda no pierde su carácter de habitual si se producen los siguientes supuestos:

• Se originan una serie de circunstancias que impiden su ocupación. Así, por ejemplo, sería el caso de una separación, un traslado laboral, la obtención del primer empleo…
• El contribuyente sufre discapacidad y el inmueble ya no es adecuado para él.

Dicho todo esto, queda claro que nada impide que convirtamos una segunda vivienda en habitual. Eso sí, recuerda cumplir con todos los trámites necesarios si no quieres verte en apuros con la Agencia Tributaria. Además, si esta segunda residencia implica cambiar de comunidad autónoma, el asunto se vuelve más relevante, ya que la mitad del IRPF que pagamos depende de los tipos autonómicos que varían de una región a otra.

Preguntas frecuentes

¿Cuántas viviendas habituales se pueden tener?

En teoría, un matrimonio puede tener dos viviendas habituales en circunstancias específicas. Sin embargo, es crucial demostrar que ambos lugares cumplen con los requisitos legales para ser considerados residencias habituales.

¿Qué se entiende por vivienda habitual para Hacienda?

Hacienda considera una vivienda habitual aquella en la que el contribuyente reside de manera efectiva y con carácter permanente. Esto implica que es el lugar donde pasas la mayoría del tiempo durante el año fiscal.

¿Cómo se demuestra que es vivienda habitual?

La demostración de que una vivienda es habitual implica mantener el domicilio fiscal en la misma, residir continuadamente durante al menos doce meses y, en algunos casos, justificar motivos legítimos para tener dos viviendas habituales, como actividades económicas o laborales.