Mi segunda vivienda, ¿puede ser mi residencia habitual?

Algunas personas se preguntan si una segunda vivienda puede ser vivienda habitual y qué requisitos deben cumplirse para que tenga dicha consideración a efectos fiscales. Si eres una de ellas y no lo tienes claro, te explicamos qué dice la normativa tributaria al respecto y resolvemos las dudas más frecuentes sobre esta cuestión.

¿Qué se considera vivienda habitual según la Agencia Tributaria?

Para saber si una segunda vivienda puede ser vivienda habitual, antes conviene aclarar qué se entiende por vivienda habitual a efectos fiscales. Así, según la Agencia Tributaria, para que un inmueble sea considerado vivienda habitual tiene que cumplir estos requisitos:

• Permanencia. Ha de ser la residencia efectiva y permanente del contribuyente durante, al menos, 3 años continuados –salvo en aquellas situaciones justificadas contempladas en la normativa fiscal–.
• Plazo de residencia. Debe haber sido habitado en un plazo no superior a 12 meses desde su adquisición o desde la finalización de las obras.

Asimismo, en caso de comprobación por parte de Hacienda, es necesario demostrar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente.

Excepciones que rompen la regla de los tres años

No obstante, si bien se exige que un inmueble sea la residencia efectiva y permanente del contribuyente durante, al menos, 3 años continuados para tener la condición de vivienda habitual, la normativa fiscal contempla excepciones. En este sentido, el inmueble puede mantener su consideración de vivienda habitual si se produce un cambio de residencia antes de ese plazo por alguna de las siguientes causas justificadas:

• Fallecimiento del contribuyente.
• Matrimonio o separación matrimonial.
• Traslado laboral obligatorio o cambio de empleo.
• Obtención de un primer empleo.
• Situación de discapacidad sobrevenida que haga que la vivienda actual sea inadecuada.

En cualquiera de esas circunstancias, un inmueble podrá conservar su condición de vivienda habitual a efectos fiscales aunque el cambio de residencia se produzca antes de cumplir los 3 años exigidos por la normativa.

Diferencia entre primera vivienda y vivienda habitual

Es posible que hayas oído hablar de «primera vivienda» y «vivienda habitual». Y quizás pienses que ambos términos se refieren al mismo concepto. Sin embargo, no es así. Por ello, es importante conocer la diferencia entre primera vivienda y vivienda habitual:

• Primera vivienda. Es un término empleado habitualmente en el ámbito comercial o hipotecario para referirse al primer inmueble adquirido por una persona.
• Vivienda habitual. El concepto de vivienda habitual está definido por la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y su consideración depende del uso efectivo que se haga del inmueble.

En el supuesto de que una vivienda se haya adquirido como segunda residencia, es posible convertirla en vivienda habitual siempre y cuando se cumplan los requisitos exigidos por la Agencia Tributaria. Por lo tanto, si te preguntas si una segunda vivienda puede ser vivienda habitual, la respuesta es afirmativa, aunque, para ello, es indispensable que su situación se ajuste a la normativa fiscal.

¿Cómo comprueba Hacienda si una vivienda es tu residencia habitual?

Cuando un contribuyente declara un inmueble como vivienda habitual, la Agencia Tributaria puede averiguar si realmente tiene dicha consideración a través de una serie de comprobaciones:

• Empadronamiento. Aunque por sí solo no demuestra que una vivienda sea la residencia habitual, el certificado de empadronamiento es un documento que ayuda a acreditar el domicilio declarado.
• Consumo de suministros. Las facturas de agua, electricidad o gas aportan información sobre el uso real del inmueble y sirven como indicio para valorar si existe una ocupación habitual.
• Correspondencia. La dirección utilizada para recibir notificaciones administrativas, bancarias o sanitarias, entre otras, aporta información adicional sobre el domicilio del contribuyente.
• Declaraciones del IRPF y otros datos fiscales. Hacienda contrasta que la información comunicada por el contribuyente sea coherente con la vivienda declarada como habitual.

Teniendo esto en cuenta, y para prevenir problemas con la Agencia Tributaria, es aconsejable conservar documentos que permitan acreditar el uso habitual del inmueble, como certificados de empadronamiento, facturas de suministros, comunicaciones de las administraciones públicas, etc.

El papel del empadronamiento en la segunda vivienda

Como se ha comentado, una segunda vivienda puede ser vivienda habitual si se cumplen los requisitos exigidos por la Agencia Tributaria. Al respecto, conviene aclarar que empadronarse en el nuevo domicilio es importante al cambiar de residencia, pero por sí solo no basta para demostrar que, a efectos fiscales, una segunda residencia tiene la consideración de vivienda habitual.

Como se ha comentado, Hacienda puede contrastar el padrón con otros datos como los suministros básicos, la correspondencia o la información fiscal. Por ejemplo, un bajo consumo de agua, electricidad o gas podría ser un indicio de que la vivienda no constituye la residencia habitual del contribuyente

Fiscalidad y efectos de cambiar tu residencia habitual

Ahora que ya sabes que una segunda vivienda puede ser vivienda habitual, conviene advertir que el tratamiento fiscal del inmueble varía en función de su consideración: vivienda habitual o segunda residencia. De ahí que sea importante:

• Comunicar correctamente el cambio de residencia cuando proceda.
• Acreditar, en caso de comprobación por parte de la Agencia Tributaria, que el inmueble reúne los requisitos exigidos para ser considerado vivienda habitual.

Deducción por inversión en vivienda habitual

Con carácter general, la deducción por inversión en vivienda habitual dejó de aplicarse el 1 de enero de 2013. A pesar de ello, quienes adquirieron su vivienda habitual con anterioridad, y cumplen los requisitos establecidos en el régimen transitorio, todavía pueden seguir beneficiándose de esa ventaja fiscal.

Además, en lo referente a la deducción por inversión en vivienda habitual es conveniente advertir lo siguiente:

• Los inmuebles adquiridos con posterioridad al 1 de enero de 2013 no pueden acogerse a la deducción por inversión en vivienda habitual.
• El hecho de que una segunda vivienda pase a tener la consideración de vivienda habitual no genera, por sí mismo, el derecho a aplicar la deducción.

Considerando la complejidad de la normativa tributaria, es recomendable ponerse en manos de un asesor experto antes de realizar cambios que puedan afectar a la situación fiscal del contribuyente.

Fiscalidad de la segunda residencia

Al igual que sucede con una vivienda habitual, mantener un inmueble como segunda residencia implica asumir obligaciones fiscales. Entre ellas:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Como ya hemos explicado en la guía sobre el IBI, los propietarios de viviendas tienen que abonar este tributo municipal cuyo importe depende del valor catastral del inmueble y del ayuntamiento donde se encuentre ubicado.
• Tasas municipales. Además, algunos ayuntamientos establecen tasas adicionales como la correspondiente al servicio de recogida y gestión de residuos, cuya aplicación y cuantía dependen de la ordenanza fiscal municipal.
• Imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF. Cuando una vivienda permanece a disposición de su propietario y no constituye su residencia habitual ni genera rendimientos por alquiler, hay que declarar una renta inmobiliaria imputada en la declaración del IRPF.

Casos especiales: Vivienda habitual en caso de divorcio o separación

Para casos especiales como un divorcio o una separación, la normativa del IRPF contempla situaciones en las que un inmueble puede seguir teniendo la consideración de vivienda habitual aunque uno de los cónyuges deje de vivir en él.

Ante una separación o divorcio, los expertos recomiendan analizar las circunstancias personales o familiares antes de realizar operaciones como un cambio de domicilio, una venta del inmueble o cualquier otra actuación que pueda tener consecuencias fiscales.

Conclusión

Como has podido comprobar, una segunda vivienda puede ser vivienda habitual siempre y cuando pase a convertirse en la residencia efectiva y permanente de su propietario y se cumplan los requisitos establecidos por la normativa del IRPF.

Si vas a cambiar tu domicilio habitual a otra vivienda de tu propiedad y no deseas tener problemas, lo mejor es que consultes a un asesor fiscal y conserves todos los documentos, como el certificado de empadronamiento o las facturas de los suministros, que te permitan acreditar el uso real del inmueble. De este modo, podrás justificar la situación de la vivienda ante la Agencia Tributaria y cumplir con tus obligaciones fiscales.

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