¿Qué es la plusvalía municipal y cuándo se paga?

¿Qué es la plusvalía municipal?

En cuanto a qué es la plusvalía municipal, se trata de un tributo que recibe la denominación oficial de Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Para que puedas entenderlo mejor, vamos a explicártelo de la manera más sencilla posible:

• El impuesto de plusvalía municipal se paga al ayuntamiento cuando se transmite una propiedad por venta, herencia o donación.
• Para calcular la plusvalía se considera el valor que ha experimentado un terreno desde que fue adquirido hasta el momento de su transmisión.
• Es importante destacar que este impuesto se basa en el aumento del valor del terreno, teniendo en cuenta factores como el desarrollo urbanístico o la mejora de las infraestructuras de la zona.

¿Cuándo se paga la plusvalía de un piso?

Respecto a cuándo hay que pagar la plusvalía, este impuesto debe satisfacerse al vender un piso o al obtenerlo por herencia o donación. Y el plazo del pago de la plusvalía municipal, a contar a partir del día en que se hace efectiva una transmisión, varía en función del tipo de traspaso de la propiedad:

• En el caso de transmisiones por compraventa o donación, el plazo para pagar este impuesto al ayuntamiento es de 30 días hábiles.
• Y en las transmisiones por herencia, el periodo de pago es de seis meses contados desde la fecha de fallecimiento del propietario, si bien se contempla una prórroga de otros seis meses si se avisa dentro de plazo.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

Ahora que ya sabes qué es la plusvalía de un inmueble y cuándo se paga la plusvalía municipal, veamos qué sujetos pasivos deben satisfacer este tributo:

• Transmisiones a título oneroso. Es decir, cuando se vende una vivienda. En este supuesto, el sujeto obligado a pagar es el vendedor.
• Transmisiones a título gratuito. Aquí hablaríamos de una donación. Sobre quién paga la plusvalía, en este caso le correspondería hacerlo a la persona que recibiese la casa por dicho concepto.
• Transmisiones «mortis-causa». Y en las herencias por fallecimiento del propietario de un piso, a los herederos les corresponde hacerse cargo del impuesto.

¿Dónde se paga la plusvalía municipal?

En lo referente a dónde se paga la plusvalía, este impuesto tiene que abonarse en el ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda a través de los canales de pago habilitados por el consistorio.

Además, es posible pagarlo en oficinas municipales de atención al ciudadano, entidades bancarias colaboradoras y oficinas de registro de la Administración General del Estado, las comunidades autónomas y las administraciones locales.

¿Quién está exento del pago de la plusvalía?

Llegados a este punto, confiamos en que ahora tengas más claro qué es la plusvalía municipal y qué sujetos pasivos tienen que pagar este impuesto. No obstante, existen excepciones en las que no tiene que satisfacerse y que conviene conocer:

• Cuando no se ha incrementado el valor del terreno en el que se encuentra la vivienda objeto de transmisión.
• Al producirse una transmisión entre cónyuges. Entre las situaciones más habituales se encuentran el pago de haberes comunes o a favor de los hijos a consecuencia del cumplimiento de alguna sentencia.
• En la venta de inmuebles considerados patrimonio histórico-cultural, siempre que los dueños acrediten haber conservado o mejorado el inmueble, tampoco se ha de pagar la plusvalía.
• Del mismo modo, están exentas del tributo las transmisiones de propiedades que pertenezcan a entidades estatales o benéficas.

Por cierto: en lo relativo a quién está exento de pagar la plusvalía municipal, hay que destacar que la tributación de este impuesto fue modificada en 2021 después de que una sentencia del Tribunal Constitucional declarara la inconstitucionalidad y nulidad del sistema objetivo de cálculo de la base imponible del impuesto de plusvalía.

De esta forma, cuando nos preguntamos en qué casos no se paga la plusvalía, uno de ellos es cuando se vende una vivienda y no se obtiene un incremento de valor.

• Para acreditar esto último, un contribuyente tiene que declarar la transmisión y aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición.
• Con el fin de constatar que no se ha producido un incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición se tomará el que sea mayor en el documento de la operación o el comprobado por el ayuntamiento.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Ya que nos hemos referido a la base imponible, para entender qué es la plusvalía municipal es básico comprender cómo se calcula este impuesto. En este sentido, hay una serie de datos que son necesarios para estimar la plusvalía. A saber:

• Valor catastral. Como ya hemos visto en otro artículo, el valor catastral es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble. En el caso que nos ocupa, sirve de base para calcular la plusvalía. El modo más rápido de conocerlo es consultando el último recibo del IBI. Y también es posible obtener dicha información en la Sede Electrónica del Catastro o en los Puntos de Información Catastral.
• Valor de adquisición. Para determinar una plusvalía hay que conocer cuánto costó una propiedad en su día.
• Valor de transmisión. Y, lógicamente, se requiere saber el valor asociado a la operación de transmisión de dicha propiedad (venta, donación o herencia).
• Número de años transcurridos entre la adquisición de una vivienda y su transmisión. Aunque a veces no es necesario que transcurran años, ya que las transmisiones de inmuebles realizadas en periodos inferiores a un año también están gravadas.
• Coeficientes de incremento. Dependen del periodo de generación (inferior a un año o superior a 20 años).

Coeficientes de incremento a aplicar en 2024

Si nos centramos en estos últimos, los importes máximos de los coeficientes a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo, según el periodo de generación del incremento de valor, a que se refiere el Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, son los siguientes en 2024:

Método objetivo y método real para calcular la plusvalía municipal

En lo que concierne a cuánto se paga de plusvalía, en los últimos tiempos ha habido cambios y se han establecido dos métodos de cálculo: el método real y el método objetivo:

• Método real. Se calcula teniendo en cuenta la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de transmisión.
• Método objetivo. Es un nuevo sistema de cálculo y refleja la evolución del mercado inmobiliario al multiplicar el valor catastral por los coeficientes que correspondan. Y posibilita tributar en función de la plusvalía obtenida en el momento de transmisión de una vivienda.

Si un contribuyente demuestra que la plusvalía resultado del método real es inferior a la del método objetivo, podrá solicitar que se aplique la primera. Es decir, tiene la posibilidad de elegir la que resulte más beneficiosa para sus intereses.

Ejemplo de cálculo de plusvalía por los métodos real y objetivo

Pero lo mejor es que lo veamos con un ejemplo para comparar los resultados de una plusvalía dependiendo del sistema de cálculo empleado.

• Se adquiere una vivienda el 26 de enero de 2001 por 60.100 euros.
• Y se vende el 6 de diciembre de 2023 por 190.000 euros.
• El valor catastral total asciende a 45.000 euros, mientras que el valor catastral del suelo es de 30.500 euros.
• Al haber una plusvalía de 129.900 euros, el vendedor de la vivienda tiene que hacer frente al tributo.

Conociendo estos datos podemos establecer la cuota tributaria resultado de aplicar las metodologías real y objetiva:

Método real:

• Valor de adquisición: 60.100 euros x 0,60% = 36.060 euros.
• Valor de transmisión: 190.000 euros x 0,60% = 114.000 euros.
• Base imponible: 114.000 euros – 36.060 euros = 77.940 euros.
• Cuota tributaria: 77.940 euros x 30% (tipo impositivo) = 23.382 euros.

En este método se multiplican los valores de adquisición y transmisión por 0,60%, puesto que el valor catastral del suelo sobre el valor catastral de la vivienda es del 60%. En cuanto al tipo impositivo del 30%, es el máximo contemplado y puede ser rebajado por los ayuntamientos.

Método objetivo:

• Base imponible: 45.000 euros (valor catastral del suelo) x 0,40 (coeficiente de más de 20 años) = 18.000 euros de base imponible.
• Cuota tributaria: 18.000 euros x 30% (tipo impositivo) = 5.400 euros.

Como habrás observado, la cuota tributaria es más favorable para el contribuyente aplicando el método objetivo de cálculo de la plusvalía.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal por herencia?

Para las transmisiones por herencia, para calcular la plusvalía se tienen en cuenta las siguientes referencias:

• La fecha en la que el propietario adquirió la vivienda.
• La fecha en que esta última es recibida por la persona heredada.

Y si un heredero decide vender la vivienda a posteriori, se estimará el aumento del valor del suelo desde que se heredó.

Por todo lo expuesto, confiamos en haberte ayudado a comprender qué es la plusvalía municipal. Conocer los métodos de cálculo, entender cómo se paga la plusvalía municipal y saber en qué casos no hay que hacerlo es crucial para planificar de manera más efectiva las transacciones inmobiliarias y evitar problemas fiscales en el futuro.

En definitiva, la plusvalía merece toda tu atención. Especialmente, si te propones vender una casa por un precio superior al que pagaste por ella en su día.