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¿Qué diferencia hay entre el valor catastral y el valor de mercado?

A la hora de calcular el valor de una vivienda es básico conocer la diferencia entre valor catastral y valor de mercado. Si no estás familiarizado con dichos conceptos, no te preocupes. A través de esta guía vamos a explicarte en qué consiste cada uno de ellos y cómo se calculan. De esta forma, lo tendrás todo mucho más claro llegado el momento de realizar una operación de compraventa en el mercado inmobiliario. ¡Toma nota!

¿Qué es el valor de mercado?

Como comentábamos, al calcular el precio de venta de un piso se tienen en cuenta distintos valores. Uno de ellos es el valor de mercado:

También conocido como valor venal, es el valor que tiene una vivienda en un momento concreto. Y, por lo tanto, es susceptible de sufrir variaciones al depender de la oferta y la demanda.
El valor de mercado de un inmueble puede ser establecido por el conjunto de potenciales vendedores y compradores interesados, así como por profesionales con licencia o sin ella.

En resumen, el valor de mercado es el precio de venta de una propiedad en un momento determinado. Y ese precio de mercado, resultado de un acuerdo de compraventa, está condicionado por factores como la oferta y la demanda, el contexto económico, la ubicación y las características de la vivienda, etc.

Diferencia entre valor catastral y valor de referencia

En cuanto al valor catastral, a veces suele confundirse con el valor de referencia. Y aunque tienen relación, no son exactamente lo mismo. Veamos la diferencia entre valor catastral y valor de referencia:

¿Qué es el valor catastral de una vivienda?

Por lo que respecta al valor catastral, se trata de una valoración administrativa, llevada a cabo por técnicos cualificados del Catastro, que se establece considerando aspectos como la ubicación de la casa, el año de construcción, la calidad de esta última, etc.

El valor catastral determina la base impositiva del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Y es un indicador para calcular el pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) –conocido popularmente como plusvalía– o el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

¿Qué se entiende por valor de referencia?

Por su parte, el valor de referencia se determina año a año y sirve de base imponible al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Es de consulta pública y está disponible en la sede electrónica del Catastro.

¿Cómo se calcula el valor catastral y el valor de mercado?

Llegados a este punto, confiamos en que ahora sepas cuál es la diferencia entre valor catastral y valor de mercado. No obstante, también es primordial que conozcas cómo se calculan ambos valores.

¿Cómo se calcula el valor catastral de una casa?

El Catastro calcula el valor catastral de una propiedad en base a las características físicas, económicas y jurídicas de una propiedad. Para establecerlo, se consideran, entre otros, los siguientes factores:

La superficie del terreno y de la construcción. Tanto el tamaño del terreno como la superficie construida son contemplados al calcular el valor catastral.
La localización del inmueble. La ubicación de la propiedad también se tiene en cuenta, ya que los precios pueden variar según la zona geográfica.
Características físicas. Aspectos físicos, como el estado de conservación, la antigüedad y la calidad de la construcción, pueden influir en el valor catastral.
Equipamientos y servicios. La presencia de equipamientos y servicios públicos en la zona, como colegios, hospitales o transporte, tiene un impacto en el valor catastral.

¿Cómo se calcula el valor de mercado de un inmueble?

Otra diferencia entre valor catastral y valor de mercado es el método de cálculo. En el caso del valor de mercado de una propiedad, puede determinarse a través de la tasación de la vivienda o realizando un estudio de mercado.

De hacer una tasación del inmueble se encargan tasadores profesionales que definen el precio de una casa basándose en los siguientes factores:

La ubicación y el entorno de la vivienda.
La antigüedad, los materiales empleados y su estado de conservación.
Los metros cuadrados y la distribución.
La orientación y la eficiencia energética del inmueble.
La altura –en el supuesto de tratarse de un piso perteneciente a un edificio de viviendas–.
Las zonas comunes.

Y, como comentábamos, este valor también se puede calcular mediante un estudio de mercado. Para ello, entre otros aspectos a contemplar, se tiene que llevar a cabo una prospección con el fin de saber qué precios tienen los pisos en venta de la zona con características similares.

¿Qué diferencia hay entre el valor de tasación y el valor de mercado?

Por lo expuesto en el párrafo anterior, es posible que alguna vez hayas oído hablar del valor de tasación y te preguntes si existe alguna diferencia entre dicho término y el concepto de valor de mercado. Y, ciertamente, es oportuno precisar en qué consiste cada uno de ellos:

Valor de tasación. Como ya se ha visto, es el que se obtiene después de tasar una vivienda por medio de un análisis técnico. El valor de tasación sirve para establecer el precio de una casa y es una referencia para las entidades bancarias a la hora de conceder un préstamo hipotecario.
Valor de mercado. Es la cantidad de dinero que un comprador está dispuesto a pagar por un piso que se encuentra a la venta.

Ambos conceptos están estrechamente vinculados, pero, como verás, cada uno tiene sus particularidades. Por ello, es conveniente aclararlo.

¿Qué ocurre si el valor catastral es superior al valor de mercado?

Otro asunto de importancia al analizar la diferencia entre valor catastral y valor de mercado es que ambos valores no suelen concordar. Normalmente, el valor de mercado es superior al valor catastral. Pero, ¿qué sucede cuándo no es así?

Si el valor catastral es superior al valor de mercado, el propietario estará pagando más impuestos de los que realmente le correspondería.
Un valor catastral por encima del valor de mercado podría ser un obstáculo al vender una vivienda. En una situación así, los potenciales compradores pueden decidir no comprar, precisamente, por el alto coste de los impuestos asociados a la propiedad en venta.

Cuando el valor catastral es superior al valor de mercado, se recomienda solicitar una revisión. Y ante esa discrepancia catastral, presentar pruebas que justifiquen que el valor asignado no se corresponde con la realidad del mercado.

Conclusión

Comprender la diferencia entre valor catastral y valor de mercado es esencial. Como se ha explicado, valor catastral y precio de venta o de mercado son conceptos distintos. Para calcular el valor catastral se utiliza información objetiva del inmueble. Y en el valor de mercado influyen factores como la demanda o el contexto económico. Por lo tanto, para determinar cada uno de ellos se emplean metodologías diferentes.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el valor real de la vivienda?

El valor real del inmueble o valor de referencia de una vivienda lo determina la Dirección General del Catastro. Y puede consultarlo cualquier persona en la sede electrónica del Catastro.

¿Qué pasa si se vende por debajo del valor catastral?

En España no está prohibido vender por debajo del valor catastral. Pero este tipo de operación inmobiliaria puede tener implicaciones fiscales negativas para el vendedor. Y también generar desconfianza en los posibles compradores, quienes podrían interpretar que detrás de un precio más bajo hay problemas ocultos en la propiedad o una calidad inferior a la anunciada.

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