¿Quién y cómo se tasa una vivienda?

Aunque la tasación de una vivienda es un trámite legal y un requisito indispensable que suele relacionarse con la solicitud de una hipoteca, lo cierto es que también es necesaria en otras operaciones inmobiliarias y en situaciones en las que es importante conocer el valor real de un inmueble. Si no estás familiarizado con ella, en esta guía te explicamos qué es y para qué sirve, quién se encarga de tasar una vivienda, cómo es el proceso de tasación y qué factores influyen en el precio.
 

¿Qué es la tasación de una vivienda y para qué sirve?

La tasación de una vivienda es un informe técnico oficial con validez jurídica que determina el valor de un inmueble en función de criterios objetivos y regulados. Entre otros fines, este documento es imprescindible para solicitar una hipoteca, ya que un banco lo utiliza para calcular el importe máximo de dinero que puede conceder –por lo general, el 80% del valor de tasación–.

Tal y como establece la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, para que un informe de tasación sea válido ante una entidad financiera debe ser realizado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
 

¿Quién hace la tasación de una vivienda?

La tasación de una vivienda debe ser llevada a cabo por un profesional cualificado, habitualmente un arquitecto o un arquitecto técnico, que trabaja para una sociedad de tasación oficial. En su visita al inmueble, este profesional es el encargado de realizar la tasación basándose en criterios técnicos establecidos.
 

¿Cuánto cuesta la tasación de una vivienda?

En España, el coste de tasación de una vivienda no está regulado por ley y depende de factores como el tipo de inmueble, su ubicación y la sociedad de tasación contratada. A modo orientativo, el precio de la tasación oscila entre 250 y 600 euros para una vivienda estándar con una superficie útil de entre 75 y 90 metros cuadrados.
 

¿Quién paga la tasación de una vivienda?

Normalmente, el solicitante es quien asume el coste de la tasación de una vivienda. En el caso de las tasaciones asociadas a hipotecas, conviene saber que, si bien el comprador paga el informe, el banco se hace cargo del resto de los gastos de formalización del préstamo hipotecario (notaría, inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad y gestoría). Así lo establece la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.
 

¿Para qué sirve la tasación de una vivienda?

Habitualmente, la tasación de una vivienda se asocia a un préstamo hipotecario. Sin embargo, no es su única finalidad. Así, la tasación de un inmueble sirve para:

• Solicitud de hipotecas. A través de una tasación hipotecaria, un banco determina el importe de financiación que puede conceder.
• Compraventas. Un informe de tasación facilita conocer el valor real de mercado de una vivienda en un momento concreto, un dato que resulta útil tanto para un vendedor como para un comprador.
• Reparto de herencias. Una tasación permite asignar un valor objetivo a un bien inmueble para su distribución entre herederos.
• Procesos judiciales. Las tasaciones son consideradas pruebas periciales en procedimientos legales, como divorcios, embargos o litigios, relacionados con bienes inmuebles.

¿En qué se basa la tasación de una vivienda?

La tasación de una vivienda se basa principalmente en la Orden ECO/805/2003 y en el análisis de mercado. Un técnico homologado visita el inmueble y calcula su valor final analizando factores técnicos, físicos, de entorno y de mercado.
 

Factores técnicos y físicos

El técnico de la sociedad de tasación que visita una vivienda analiza los siguientes factores técnicos y físicos para realizar el informe:

• Superficie útil y construida. Los metros cuadrados influyen en el valor de tasación.
• Antigüedad del edificio. Las construcciones más nuevas suelen tener mayor valor.
• Estado de conservación. Una vivienda reformada o bien mantenida incrementa su tasación.
• Eficiencia energética. En nuestro blog explicamos cómo influye el certificado energético en la tasación de una vivienda.
• Calidad de los materiales. Se examina la durabilidad, el aislamiento y el acabado para determinar cómo influyen en la vida útil de la vivienda.
   

Factores de entorno y mercado

Por lo que respecta a los factores de entorno y mercado, se analiza desde la ubicación del inmueble hasta la oferta y la demanda:

• Referencia catastral. Permite identificar el inmueble de forma oficial y contrastar sus datos registrales y catastrales.
• Ubicación. La ciudad, el barrio o la zona donde se encuentre la vivienda es uno de los factores más determinantes en una tasación inmobiliaria.
• Servicios. Se valora la existencia de transporte público, colegios, centros de salud, comercios o zonas verdes en las proximidades del inmueble.
• Mercado inmobiliario. La oferta y la demanda en la ubicación de la vivienda condicionan el valor de mercado.
   

¿Cómo se tasa una vivienda?

Si necesitas una tasación y no sabes cómo se realiza el informe, a continuación te detallamos el flujo de trabajo paso a paso:

• Solicitud de presupuesto. El solicitante acepta el coste del servicio y facilita la dirección del inmueble y una nota simple de la vivienda.
• Asignación del técnico. La sociedad de tasación homologada asigna el encargo a un técnico.
• Visita e inspección. El tasador acude a la vivienda para medir las estancias, tomar fotografías, revisar los materiales, etc.
• Comprobación documental. Se contrastan las mediciones reales con los datos del Catastro y del Registro de la Propiedad.
• Estudio de mercado. Se seleccionan y analizan, al menos, seis inmuebles similares en la zona.
• Cálculo de valor. El técnico aplica los métodos de valoración legales (comparación, coste y capitalización).
• Informe y validación. El tasador redacta el informe y el departamento de control de la sociedad de tasación lo valida.
• Entrega final. El documento oficial se firma digitalmente y se envía al cliente o a la entidad financiera.
   

Documentación necesaria y visita al inmueble

Dentro del proceso de tasación de una vivienda, es esencial que el propietario facilite la siguiente documentación e información:

• Nota simple del Registro de la Propiedad.
• Referencia catastral.
• Planos del inmueble (si dispone de ellos).
• Escritura de la vivienda.

Posteriormente, como se ha indicado, el técnico visita el inmueble para comprobar su estado, realizar mediciones, tomar fotografías y comprobar que los datos coinciden con la documentación e información aportadas.
 

Emisión del informe de tasación

Tras la visita, el técnico elabora el informe oficial donde se detalla la descripción del inmueble, el análisis de mercado, los métodos de valoración aplicados y el valor hipotecario. El informe de tasación oficial tiene una validez legal de seis meses desde la fecha de emisión.

Por todo lo expuesto, confiamos en haberte ayudado a entender qué es la tasación de una vivienda, para qué sirve, cómo se realiza y cuánto cuesta. El informe elaborado por el técnico de la sociedad de tasación homologada es indispensable para solicitar una hipoteca, así como en operaciones de compraventa, repartos de herencias y procesos judiciales.
 

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