¿Cómo influye el certificado energético en la tasación de una vivienda?

Impacto económico real del certificado energético en el valor de tasación

Ahora que ya sabes cómo afecta el certificado energético para la tasación de la casa al solicitar un préstamo hipotecario, conviene explicar que, además, esta certificación tiene un impacto económico real en el valor de tasación, una de las referencias que estudia un banco a la hora de determinar el importe máximo de una hipoteca.
 

Las viviendas eficientes se venden hasta un 18,3% más caras

Buena muestra del impacto económico real del certificado energético lo encontramos en el estudio ¿Influye la eficiencia energética en el precio de la vivienda en España? Según este informe del Banco de España, las casas con mejores calificaciones energéticas (A-B) se venden hasta un 18,3% más caras que los inmuebles similares con calificaciones menos eficientes (F-G).
 

El valor de la eficiencia energética crece año tras año

Se trata de una diferencia sostenida en el tiempo, como lo demuestra el cuadro sobre la semielasticidad del precio de la vivienda con respecto al grado de eficiencia energética incluido en el citado estudio. Si tomamos como referencia el período 2017-2022:

• 2017. La diferencia de precios entre los inmuebles con mayor y menor calificación energética era de un 5,4%.
• 2019. Dos años después, dicho porcentaje ascendió al 12,1%.
• 2022. Y en 2022, último año del que se tienen referencias, la diferencia se situó en el 18,3%, confirmándose así la tendencia al alza en la diferencia de los precios de venta entre las viviendas más y menos eficientes.
   

Diferencias por tipo de vivienda y ubicación geográfica

Una diferencia que cobra mayor relevancia aún al analizar el tipo de vivienda y la ubicación geográfica. Así, a tenor de los datos del informe del Banco de España:

• La eficiencia energética tiene una importancia más destacada en viviendas unifamiliares independientes. En esta clase de inmuebles, el precio de las casas energéticamente más eficientes (A-B), comparadas con las menos eficientes (F-G), ha aumentado hasta un 19,5%.
• En cuanto a la ubicación, se valoran las mejoras realizadas en calefacción o refrigeración en las zonas con climas extremos.
   

Para qué sirve el certificado energético en una tasación

Ahora ya sabes cómo afecta el certificado energético para la tasación de la casa. Pero, ¿de qué manera se interpreta la información que aporta sobre el consumo de energía y las emisiones de una vivienda? ¿Hasta qué punto esos datos son determinantes en una compraventa? ¿Pueden ser de ayuda para negociar el precio de un inmueble?
 

Información objetiva sobre consumo y emisiones

En lo relativo a la información objetiva, el certificado energético presenta los siguientes datos:

• Calificación energética. Como ya se ha explicado, la escala va desde la A (más eficiente) a la G (menos eficiente).
• Consumo y emisiones. Igualmente, el documento detalla el consumo estimado de energía (kWh/m²) y emisiones de CO₂ (kg CO₂/m²) al año.
• Descripción energética. Del mismo modo, señala cuáles son los componentes de la casa que influyen en el consumo (aislamiento, ventanas, sistemas de calefacción y refrigeración y agua caliente sanitaria).
• Recomendaciones de mejora. Y también muestra una serie de propuestas para aumentar la eficiencia energética del inmueble.

Una vez realizada la tasación, el tasador refleja la calificación energética en el documento. En este sentido, dado que la concesión de una hipoteca depende en muchos casos del valor de tasación, cuanto mejor sea dicha calificación, más probabilidades hay de obtener una financiación o unas condiciones más favorables por parte del banco.
 

Factor de diferenciación en el mercado inmobiliario

Asimismo, la relación entre certificado de eficiencia energética y tasación es un factor muy importante tanto para el comprador como para el vendedor. Al respecto, las viviendas con mejor calificación energética son:

• Más atractivas. En el caso de un comprador, una casa con una buena calificación energética significa que disfrutará de un bajo consumo energético y que el inmueble requerirá pocas o ninguna reforma para mejorarlo.
• Más fáciles de vender. Y, por esos motivos, para un vendedor es un argumento que juega a su favor.

El factor diferenciador es algo que no pasa desapercibido para el tasador, quien refleja en su informe que una alta eficiencia energética aumenta el valor de la vivienda, algo fundamental cuando se acude a una entidad bancaria para solicitar una hipoteca.
 

Herramienta de negociación en el precio de venta
 

Así pues, el certificado de eficiencia energética puede utilizarse como herramienta de negociación en el precio de venta:

• Buena calificación energética. Contribuye a que el vendedor pueda justificar el precio de venta.
• Mala calificación energética. Sirve para que el comprador negocie a la baja, argumentando que, una vez adquirida, tendrá que asumir un gasto energético elevado y/o realizar reformas en la casa para mejorar su consumo.

Cuánto cuesta y cómo obtener el certificado energético

Después de explicar cómo afecta el certificado energético para la tasación de la casa, es lógico que desees saber cuánto cuesta el documento. Y lo cierto es que no es sencillo determinar su coste, pues la tarifa final dependerá de la superficie de la vivienda y la comunidad autónoma. Como referencia, estos son los precios de mercado:
 

Al precio del certificado energético hay que sumar las tasas de registro en la comunidad autónoma correspondiente, que suelen oscilar entre 10 y 30 euros.

Por lo que respecta a cómo se solicita y obtiene el certificado de eficiencia energética, el proceso consta de los siguientes pasos:

1. Contratación. En primer lugar, hay que contactar con una empresa o un profesional habilitado (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero) y facilitar, al menos, la referencia catastral del inmueble.
2. Visita. A continuación, la persona cualificada para tal fin visita la vivienda con el objetivo de examinar la orientación, los cerramientos, los sistemas de climatización y demás factores que influyen en el consumo energético y las emisiones del inmueble.
3. Informe. Considerando esa información, emite un certificado que incluye la calificación energética y las propuestas de mejora.
4. Registro. Finalmente, el documento se registra en la comunidad autónoma, para obtener la etiqueta energética y su validez legal, y se entrega al solicitante.

El plazo de obtención del certificado oscila entre tres y siete días laborales. Y tiene una validez de 10 años, salvo que se realice una reforma en la vivienda que modifique su calificación energética.
 

Mejoras para optimizar la calificación energética antes de tasar

Pensando en las personas que dispongan de una casa para venta o alquiler y quieran optimizar su calificación energética antes de una tasación, los expertos aconsejan llevar a cabo una serie de mejoras de mayor o menor importancia en función del estado del inmueble:

• Reformas de alto impacto. Contempla una mejora del aislamiento de la casa (tejado, fachadas, forjados…) y la sustitución de las ventanas existentes por otras que optimicen la eficiencia energética (por ejemplo, ventanas con rotura de puente térmico).
• Sistemas de climatización y energías renovables. Otra opción a considerar es reemplazar los equipos de calefacción y refrigeración antiguos por sistemas de bomba de calor de alta eficiencia, calderas de condensación o paneles solares.
• Pequeñas mejoras. Y si se prefiere invertir en actuaciones más modestas, la eficiencia energética puede mejorarse con la instalación de iluminación con tecnología LED, el sellado de filtraciones (por ejemplo, en los cajones de persiana antiguos) o la colocación de termostatos programables.
   

Normativa europea 2030-2033: el futuro de las viviendas poco eficientes

Todo esto es presente. Pero, ¿qué nos depara el futuro? ¿Qué nos espera en materia de vivienda y eficiencia energética? Pues bien, la respuesta a estas preguntas las encontramos en la Directiva (EU) 2024/1275 y otras normativas comunitarias que establecen objetivos progresivos para lograr un parque inmobiliario más sostenible:

• A partir del 1 de enero de 2030. Las casas residenciales en venta deberán contar, al menos, con una calificación energética E.
• Y desde el 1 de enero de 2033. Para vender un inmueble, este tendrá que disponer, como mínimo, de una calificación energética D.

En la práctica, eso significará que en 2033 no se pondrá vender casas con una calificación energética F o G, cuyos propietarios se verán obligados a reformarlas antes de tasarlas y ponerlas a la venta en el mercado inmobiliario.

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro cómo afecta el certificado energético para la tasación de la casa, algo esencial al solicitar un préstamo hipotecario e incluso al negociar el precio de un inmueble en una compraventa.
 

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