Diferencia entre cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación

¿Qué es la licencia de primera ocupación?
 

Por su parte, la licencia de primera ocupación es un permiso administrativo emitido por el ayuntamiento donde se ubica la vivienda. En este caso:

• Certifica que la construcción o reforma de un inmueble se ha realizado conforme al proyecto aprobado y cumple las normativas urbanísticas, técnicas, de seguridad y de habitabilidad.
• De este modo, se garantiza que una vivienda puede usarse como residencia y se facilita dar de alta los suministros básicos.

La licencia de primera ocupación se relaciona habitualmente con las construcciones de obra nueva y las reformas de importancia, pero también es necesaria cuando un inmueble cambia de uso o servicio. El ejemplo más claro es la transformación de un local en vivienda.
 

¿Desde cuándo es obligatoria la licencia de primera ocupación?
 

La licencia de primera ocupación es obligatoria en España desde que entró en vigor el Reglamento de Disciplina Urbanística, aprobado por el Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio. En su artículo 1.10, dicho reglamento establece que, entre otros supuestos, «la primera utilización u ocupación provisional de los edificios e instalaciones en general» requiere una licencia previa.
 

¿Cómo saber si una vivienda tiene licencia de primera ocupación?
 

En el caso de que estés interesado en comprar una vivienda y desees saber si tiene licencia de primera ocupación, para comprobarlo puedes seguir estos pasos:

• Solicítasela a la inmobiliaria o al propietario. En una vivienda nueva o reformada, el promotor o el dueño del inmueble debe disponer de la licencia de primera ocupación y mostrártela si así lo solicitas.
• Consulta al ayuntamiento. Aportando la dirección exacta de la vivienda o datos adicionales, el área de urbanismo del municipio donde se encuentre puede confirmarte si el inmueble tiene concedida la licencia.
• Recurre a profesionales especializados en el sector inmobiliario. Y si no puedes o tienes dificultades para hacer el trámite, otra opción es recurrir a asesores inmobiliarios, abogados urbanistas o arquitectos para que te ayuden a verificar si la vivienda que quieres comprar posee la licencia de primera ocupación.
   

¿Quién la otorga y cuándo se solicita?
 

Como ya se ha comentado, la licencia de primera ocupación es otorgada por el ayuntamiento cuando la inspección realizada a una vivienda es favorable y se comprueba que su construcción o reforma se ha ejecutado de acuerdo con el proyecto técnico aprobado y que cumple con las condiciones exigidas para la concesión del documento.

La licencia de primera ocupación es solicitada por la constructora, el promotor inmobiliario o el propietario del inmueble. Y, a menudo, arquitectos y aparejadores incluyen el trámite en sus honorarios.
 

Trámite para obtener la licencia de primera ocupación
 

Ya que hemos hecho referencia al trámite, para obtener el documento es imprescindible acudir al ayuntamiento de la localidad donde se ubique la vivienda y:

• Cumplimentar la solicitud de licencia de primera ocupación.
• Aportar la documentación requerida –que precisamos más adelante–.
• Pagar la tasa.
• Esperar a que los técnicos del consistorio emitan un informe favorable tras inspeccionar el inmueble.

Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad: diferencias clave
 

Llegados a este punto, habrás podido comprobar que cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación son documentos parecidos. Pero, como veremos en los siguientes apartados, presentan una serie de diferencias que conviene conocer.
 

La cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupació, ¿Son lo mismo?
 

Por lo expuesto, ha quedado de manifiesto que cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación no son lo mismo:

• Cédula de habitabilidad. Certifica que una vivienda cumple con las condiciones mínimas para ser habitada.
• Licencia de primera ocupación. Acredita que una construcción o reforma se ajusta tanto a las especificaciones técnicas contempladas en el proyecto de obra como a la normativa urbanística.
   

Diferencias legales y administrativas entre la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad
 

En lo referente a las diferencias legales y administrativas entre cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación, a través de esta tabla pueden conocerse de un vistazo:
 

¿Cuál necesito para comprar o alquilar una vivienda?
 

En lo relativo a la utilidad, ¿cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación son documentos necesarios para adquirir una vivienda o alquilarla? Veamos…

• Compra. En obra nueva, la licencia de primera ocupación es indispensable para inscribir la obra terminada y dar de alta los suministros. En el caso de viviendas de segunda mano, la cédula de habitabilidad puede ser necesaria para trámites posteriores, como dar de alta suministros, o acreditar las condiciones de habitabilidad.
• Alquiler. En varias comunidades autónomas, la cédula de habitabilidad es obligatoria para poder alquilar legalmente una vivienda. Y la licencia de primera ocupación puede exigirse en viviendas nuevas o tras reformas importantes, pero no existe una obligación estatal general que la imponga en todos los alquileres.
   

¿Qué documentos se necesitan para obtenerlas?
 

Si te preguntas cómo conseguir la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación, toma nota de los documentos que las administraciones piden para concederlas.

Documentos para solicitar la cédula de habitabilidad:

• Certificado de habitabilidad emitido por un arquitecto o aparejador.
• Documento de identidad del propietario de la vivienda.
• Solicitud para tramitar la cédula de habitabilidad.
• Copia de la escritura de propiedad.
• Autoliquidación de la tasa correspondiente.

Documentos para solicitar la licencia de primera ocupación:

• Solicitud de obtención de la licencia.
• Certificado final de obras suscrito por la dirección facultativa y visado por un colegio profesional o la oficina de supervisión de proyectos de la administración pública competente.
• Otros documentos si así lo exige la normativa: declaración de haber presentado el Plan de Autoprotección, contrato de mantenimiento de las instalaciones de protección contra incendios, libro del edificio, etc.
• Levantamiento topográfico con presentación de plano.
• Contrato de seguro obligatorio.
• Ficha técnica.
• Autoliquidación de la tasa correspondiente.

La citada documentación puede variar dependiendo de la administración pública a la que se solicite la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
 

¿Qué pasa si no tengo cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación?
 

Aunque ya se ha hecho referencia a ello, también es primordial saber que carecer de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación tiene consecuencias legales y prácticas.
 

Multas, sanciones o limitaciones legales
 

Por ejemplo, en algunas comunidades autónomas no disponer de la licencia de primera ocupación se sanciona con multas de miles de euros. Y no contar con la licencia o la cédula de habitabilidad, según corresponda, es un obstáculo para algo tan necesario como dar de alta servicios básicos.
 

¿Se puede vender o alquilar sin estos documentos?
 

Si ambas partes lo acuerdan explícitamente en un contrato, se puede vender o alquilar una vivienda sin cédula de habitabilidad ni licencia de primera ocupación. Ahora bien: implica un riesgo legal, por lo que es aconsejable contar con estos documentos.

En definitiva, cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación son documentos parecidos pero no idénticos. Recuerda: la primera tiene como fin certificar que una vivienda puede ser habitada; y la segunda prueba que una construcción o reforma se ha llevado a cabo según el proyecto y la normativa urbanística.
 

Preguntas frecuentes