Acta final de obra
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Acta final de obra (AFO) ¿Por qué es importante?

En el ámbito inmobiliario, una serie de documentos acreditan que un inmueble cumple con lo establecido legalmente en materia de construcción y edificación. Uno de ellos es el acta final de obra o AFO. Si no estás familiarizado con él, a través de esta guía precisamos qué es, cuáles son los datos que incluye y por qué es tan importante tanto para una promotora como para un comprador.

2025-06-25

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El acta final de obra acredita que una vivienda ha sido construida conforme a la legalidad y es indispensable para inscribirla como obra terminada en el Registro de la Propiedad cuando no se siguió el procedimiento ordinario.

¿Qué es el acta final de obra (AFO)?


En cuanto a qué es el AFO de una vivienda, se trata de un documento esencial en el proceso de construcción. Ello es así porque acredita la finalización de una obra y que la misma se ha completado conforme al proyecto aprobado y cumpliendo las normativas y regulaciones aplicables.

Como veremos en otro apartado, el documento de fin de obra está elaborado y firmado por la dirección facultativa, es decir, por los técnicos que, designados por un promotor, se encargan de dirigir y controlar técnicamente la ejecución de una obra.
 

Diferencia entre AFO y Certificado Final de Obra (CFO)


Por cierto: llegados a este punto, es conveniente explicar la diferencia entre acta final de obra y certificado final de obra, pues a veces suelen confundirse. Pero, como puede comprobarse a continuación, sus finalidades son bien distintas:

  • Certificado final de obra (CFO). Redactado y firmado por la dirección facultativa, certifica que una obra se ha ejecutado según el proyecto y facilita solicitar la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación, inscribir la obra terminada en el Registro de la Propiedad, gestionar subvenciones o ayudas a la rehabilitación... Normalmente, se requiere que esté visado por un colegio profesional de arquitectos o aparejadores.
  • Acta final de obra (AFO). Elaborada a partir del CFO, esta acta permite inscribir una obra en el Registro de la Propiedad cuando no se ha seguido el procedimiento ordinario y es el documento que acredita que ha pasado de estar «en construcción» a «vivienda legalmente concluida». Su obligatoriedad se detalla en el siguiente apartado.
     

¿Cuándo es obligatorio el acta final de obra?


El acta final de obra es necesaria cuando una vivienda ya construida no dispone de una licencia de primera ocupación válida porque no se solicitó en su día, ha caducado o la edificación nunca fue legalizada correctamente.

  • En estos casos, el AFO permite acreditar ante notario que la obra ha finalizado, de forma que pueda escriturarse e inscribirse como obra nueva terminada en el Registro de la Propiedad.
  • Algo necesario si se pretende vender, heredar, transmitir o hipotecar la vivienda, ya que sin este documento la finca seguiría constando como «en construcción», impidiendo su plena validez jurídica.

¿Qué información incluye el acta final de obra?


Para que tenga validez, es primordial que el acta final de obra incluya datos relevantes del proyecto. De igual manera, el AFO debe acompañarse de una documentación adicional que acredite que una obra está realmente terminada y en condiciones de ser usada o inscrita. Veamos…
 

Elementos técnicos y constructivos


Por lo que respecta a la información incluida en el documento, en un acta de final de obra suelen reflejarse los siguientes datos:

  • Descripción de la vivienda o edificio.
  • Dirección completa de su ubicación.
  • Licencia de obra concedida por el ayuntamiento, precisando el número de expediente y la fecha.
  • Nombre del promotor.
  • Nombre del constructor.
  • Nombre de los directores de obra y de ejecución.
  • Fecha de terminación de la obra.
  • Coste final de ejecución.
     

Documentación complementaria


A través del AFO se pone de manifiesto la entrega de una obra terminada por parte del constructor. Y en el documento también se hace constar la aportación de documentación complementaria. A saber…

  • Libro del edificio. A tenor de lo dispuesto en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), contiene información sobre los agentes que han intervenido en la obra ejecutada, el proyecto, el certificado final de obra, etc.
  • Planos finales de obra. Son importantes para garantizar la coherencia entre lo construido y lo declarado en la notaría o la Dirección General del Catastro.
  • Memoria final de obra. Elaborado por la dirección facultativa de la obra, es fundamental de cara a acreditar que la misma ha sido realizada conforme a la normativa técnica y urbanística vigente.
  • Certificados de instalaciones. Para que una vivienda sea considerada habitable y segura tiene que contar con los correspondientes certificados de instalación eléctrica, fontanería y saneamiento, instalación térmica y gas (si procede), necesarios a su vez para garantizar la legalidad de la obra y contratar suministros.
  • Seguro decenal. Obligatorio en viviendas destinadas a la venta, cubre los daños estructurales que puedan afectar a la estabilidad de un inmueble durante 10 años. Este seguro ha de contratarlo el promotor antes del documento notarial conocido como escritura de obra nueva y es exigido por el notario para autorizar la escrituración en caso de venta. En los casos en que no se deba contratar se reemplaza por una declaración responsable del autopromotor o el comprador.
  • Manual de uso. Contiene instrucciones para un uso correcto de las instalaciones y los elementos del edificio, las frecuencias recomendadas de mantenimiento, las garantías de los productos y las condiciones del servicio de posventa.
Arquitecto preparando los trámites tras el AFO

Trámites posteriores a la emisión del AFO


Una vez emitido el acta final de obra, hay dos trámites que permiten regularizar una vivienda a nivel registral y catastral: la inscripción del AFO y la documentación complementaria en el Registro de la Propiedad y la comunicación de la obra a la Dirección General del Catastro. De esta forma, una vivienda quedará legalizada y podrá ser vendida, transmitida o hipotecada.

  • Inscripción en el Registro de la Propiedad. Corresponde al propietario registral del inmueble, ya sea una promotora, una empresa o un particular.
  • Comunicación a la Dirección General del Catastro. Este trámite puede hacerlo bien el propietario, a través de la Sede Electrónica del Catastro o en una gerencia territorial, bien el notario, si así se acuerda en la escritura pública, mediante envío telemático tras la inscripción registral.
     

¿Quién emite y firma el acta final de obra?


El acta final de obra es emitida por la dirección facultativa de la obra, es decir, por los técnicos que han dirigido el proyecto y su ejecución, quienes también redactan, certifican y firman este documento técnico para dejar constancia oficial de que la obra ha finalizado conforme al proyecto aprobado, la normativa aplicable y las condiciones de seguridad, habitabilidad y calidad requeridas. Concretamente, el AFO está firmado por:

  • El arquitecto director de obra. Es el responsable de que la construcción se haya llevado a cabo conforme al proyecto y la licencia concedida. Redacta y firma el AFO en calidad de técnico principal.
  • El arquitecto técnico o el aparejador (director de ejecución de obra). Por su parte, este profesional supervisa los aspectos constructivos y materiales, y certifica que la ejecución se ha realizado correctamente.

En situaciones excepcionales, cuando no se puede contar con los técnicos originales (por ejemplo, por fallecimiento u otros motivos), es posible que un arquitecto colegiado independiente emita un certificado técnico, visado por su colegio profesional, que acredite la finalización de la obra.

Dicho certificado no sustituye al AFO en todos los contextos, pero puede cumplir una función equivalente para registrar una obra nueva o regularizar la situación de un inmueble en determinadas circunstancias.
 

¿Por qué es tan importante el AFO para una promotora o comprador?


Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro qué es el acta final de obra, un documento de suma importancia tanto para una promotora como para un comprador. Ello es así porque:

  • El AFO asegura que una obra se ha llevado a cabo tras obtener los permisos necesarios y cumple la normativa urbanística y técnica.
  • Y también se requiere para acreditar que la obra ha concluido, paso previo para poder legalizarla y escriturarla.
     

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio inscribir el AFO en el Registro de la Propiedad?

¿Qué sucede si una vivienda no tiene AFO?

¿Qué coste tiene el acta final de obra?

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