Cómo calcular el precio de venta de un piso

¿Cómo calcular el valor de una vivienda en venta?

Antes de nada, es importante diferenciar entre valorar una vivienda y tasarla. Muchas veces suelen confundirse ambos términos. Sin embargo, son conceptos distintos:

• Valoración. Como indica su propia denominación, tiene como fin estimar el valor de una vivienda. Pero es un cálculo orientativo y, legalmente, carece de fuerza.
• Tasación. Permite calcular el precio de una vivienda mediante una metodología recogida en una normativa. A diferencia de la valoración, es un documento certificado y realizado por un profesional cualificado.

A continuación vamos a centrarnos en los diferentes métodos de valoración y tasación existentes. Estos procedimientos ayudan a conocer el valor de un inmueble. Y en ellos se tienen en cuenta distintos factores de cara a determinar el precio de una vivienda.

Valor catastral

En muchas ocasiones, cuando se desea establecer el precio de una vivienda en venta, lo primero que se hace es recurrir al valor catastral del inmueble. El mismo se encuentra registrado en el Catastro y es un indicador para establecer cuánto hay que pagar en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) municipal, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

El valor catastral es una valoración administrativa que se establece considerando aspectos como la ubicación de la casa, el año de construcción, la calidad de esta última, etc. Y es menor que el valor de mercado de un inmueble –del que nos ocupamos en otro apartado–.

Si estás pensando en vender tu casa y necesitas conocer su valor catastral para calcular el precio, tienes varias formas de obtenerlo:

• Consultando el último recibo del IBI. En este documento que envían los ayuntamientos a los propietarios de viviendas figuran tanto la referencia –una combinación de 20 números y letras– como el valor catastral.
• Solicitándolo en el Ayuntamiento previa presentación de la referencia catastral y el DNI.
• Acudiendo presencialmente a una oficina del Catastro inmobiliario, llamando por teléfono a dicho organismo o visitando la sede electrónica del Catastro. En ambos casos, tiene que facilitarse la referencia catastral.

Esta última, además de en los recibos del IBI, aparece reflejada en las escrituras de compraventa de las viviendas y en las declaraciones de la renta.

Llegados a este punto conviene advertir que el valor catastral no es el mejor indicador del valor real de un piso. Por ello, en lo referente a cómo saber el valor de una vivienda es importante conocer otros métodos y recurrir a profesionales.

Métodos de tasación

En este sentido, la Orden ECO/805/2003 hace referencia a cuatro métodos que los expertos utilizan en función de la finalidad de la tasación:

• Método de comparación de muestras de mercado. Consiste en llevar a cabo una tasación comparando la casa en venta con otros seis pisos similares.
• Método de coste de reposición. Aquí se precisa el valor de la vivienda sumando el coste del valor del terreno, el coste de la edificación y/o de su rehabilitación y los gastos para realizar el reemplazo.
• Método de tasación residual. Se emplea para tasar terrenos urbanizados o urbanizables y solares o inmuebles en rehabilitación.
• Método de actualización de rentas. Es utilizado para conocer el valor de un piso con arreglo a su capacidad de generar beneficio. Los técnicos recurren a él cuando una vivienda se encuentra alquilada o en el mercado de alquiler. O cuando está vinculada a una explotación económica con datos contables claros.

De estas cuatro opciones, al requerir mayor información de calidad, el método de comparación de muestras de mercado es el más usado por los expertos en tasaciones inmobiliarias, quienes lo consideran el procedimiento más efectivo.

¿Cómo realizar una valoración aproximada de una vivienda?

En lo relativo a cómo saber el valor de una vivienda hay algunos detalles que deberías contemplar si eres tú quien va a realizar una valoración del piso. Así podrás obtener un precio de mercado lo más aproximado posible.

• Analiza el mercado. Seguro que en tu zona hay otras viviendas similares en venta. ¿Cuánto están pidiendo por ellas? Buscar en páginas web especializadas o agencias inmobiliarias te permitirá familiarizarte con los precios de otros pisos.
• Recopila información. Anota todos los datos relevantes sobre la propiedad y la zona que hemos detallado en el apartado anterior. Y, después, compáralos con la información de otras casas en venta. Así sabrás si estás en sintonía con otros vendedores, si puedes pedir más dinero o si deberías bajar el precio.
• Considera aspectos únicos de la vivienda. ¿Tu piso se distingue de otros? Hablamos de encontrarse en una ubicación privilegiada, respecto a bloques o manzanas colindantes, o beneficiarse de servicios comunitarios como cámaras de seguridad. Aspectos que, no lo dudes, incrementarán su valor.

Pero si quieres una buena valoración, no pierdas más tiempo pensando y haciendo números. Acude a un tasador inmobiliario, proporciónale la información recopilada y solicita que vaya a tu vivienda para que lleve a cabo una tasación.

¿Qué otros factores deben tenerse en cuenta en la valoración de una vivienda?

Finalmente, en lo que concierne a cómo calcular el precio de venta de un piso es imprescindible analizar los siguientes aspectos:

• Actualidad del mercado inmobiliario. ¿Es un buen momento para vender la vivienda? ¿Cuáles son las previsiones a corto y medio plazo? ¿Los precios aumentarán, se mantendrán estables o bajarán? Sin duda, estas son algunas de las preguntas que debe hacerse quien decida poner a la venta su casa.
• Tendencias de demanda y oferta. Si hay mucha demanda y poca oferta de pisos en tu zona, y el tuyo se encuentra en buen estado, podrías aumentar el precio y sacarle un mayor beneficio.
• Impacto de la economía. Y no menos relevante: las crisis económicas, el encarecimiento de la vida y los tipos de interés elevados impactan en el sector inmobiliario. En situaciones así se reduce la demanda y una casa puede tardar más tiempo en venderse.

Por todo lo expuesto, si has decidido ponerla a la venta, confiamos en que ahora tengas más claro cómo saber el valor de una vivienda. A modo de resumen, recuerda:

• Para hacerte una idea de cuánto dinero vale tu casa, puedes consultar el valor catastral. Pero, como se ha explicado, no es el mejor indicador del valor real de un piso.
• Otra opción es realizar lo que algunas inmobiliarias denominan tasación online –si bien lo correcto sería hablar de valoración online–. En algunas páginas web, tras facilitar la referencia catastral o una serie de datos, obtendrás un precio aproximado de manera rápida y sencilla.
• Pero si lo que deseas es una valoración precisa, lo mejor es que acudas a tasadores cualificados y les aportes toda la información posible de la casa. Esos datos, junto a su metodología, servirán para definir el precio de tu vivienda.

Gracias a la ayuda de los profesionales del sector inmobiliario no tendrás que preocuparte de nada. En el caso de la tasación, calcularán el valor del piso sirviéndose de métodos fiables. En cuanto a la venta, te orientarán sobre cuándo es el mejor momento para poner tu casa en el mercado. Y si así lo solicitas, realizarán un plan de ventas personalizado.