Qué contratos firmarás si compras una vivienda de obra nueva

Comprar una vivienda sobre plano o en fase de construcción aporta muchas ventajas. Sin embargo, también genera dudas sobre los trámites que han de realizarse hasta la esperada entrega de llaves. De todos ellos, en esta guía vamos a ocuparnos de los contratos de compraventa de una vivienda de obra nueva. Si no estás familiarizado con ellos y no sabes cuántos son y cuándo se firman, ¡sigue leyendo!
 

Cuándo se firma cada contrato en la compraventa de una vivienda de obra nueva

En primer lugar, debe firmarse el contrato de arras y, posteriormente, el contrato de compraventa. Y, por último, la escritura pública de compraventa en una notaría.

• Contrato de arras o reserva. Suele firmarse antes de que la promotora obtenga la licencia de obras y sirve para reservar la vivienda mediante la entrega de una cantidad de dinero.
• Contrato de compraventa. Se formaliza una vez que la promotora cuenta con la licencia de obras. En este documento se detallan los plazos de los pagos a cuenta y las garantías legales de la promoción inmobiliaria.
• Escritura pública ante notario. Se firma tras concluirse la construcción del proyecto inmobiliario y culminarse todo el proceso administrativo por parte de la promotora: obtención del certificado de fin de obra (CFO) y de la licencia de primera ocupación, contratación del seguro decenal, inscripción de las viviendas en el Registro de la Propiedad, etc.
   

1. Contrato de arras o contrato de reserva de vivienda

El contrato de arras es el primero de los contratos de compraventa de una vivienda de obra nueva que se firma. Se trata de un documento privado en el que la parte compradora y la parte vendedora se comprometen a formalizar la compraventa de un inmueble en el futuro. Y existen diferentes tipos de contratos de arras:

• Arras confirmatorias.
• Arras penitenciales.
• Arras penales (menos habituales en compraventas inmobiliarias).

Si deseas ampliar información sobre cada tipo de contrato, te invitamos a leer nuestra guía sobre el contrato de arras de una vivienda. Antes de firmar un contrato de arras es esencial revisar con detenimiento todos los puntos incluidos en el documento:

• Precio de la vivienda y cantidad de dinero entregada en concepto de reserva (que se descontará del importe final).
• Plazo máximo para firmar el contrato de compraventa.
• Penalizaciones para ambas partes en caso de incumplir lo acordado.
• Identificación exacta del inmueble (dirección, número de parcela, planta, letra y características principales).

2. Contrato de compraventa de vivienda de obra nueva

Continuando con los contratos de compraventa de una vivienda de obra nueva, tras firmarse el contrato de arras debe hacerse lo propio con el contrato de compraventa. Sin duda, es un documento muy importante al contemplar los derechos y las obligaciones tanto del vendedor como del comprador hasta la entrega de llaves. Y como se ha indicado anteriormente, se firma una vez que la promotora ha obtenido la licencia de obras municipal.
 

Qué debe aparecer en el contrato de compraventa

Al igual que sucede en el contrato de arras, es indispensable prestar atención a toda la información que aparece en el contrato de compraventa, que ha de presentarse de forma clara y precisa:

• Identificación de las partes. Datos fiscales completos de la promotora (incluyendo su inscripción en el Registro Mercantil) y datos personales del comprador.
• Descripción técnica de la vivienda. Superficie construida y útil, planos y memoria de calidades.
• Precio total y desglose del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Importe total de la vivienda y detalle del IVA (con carácter general, el 10% del valor escriturado).
• Plan de pagos y cantidades a cuenta. Calendario detallado de las cuotas durante la fase de construcción e importe final pendiente que se abonará mediante cheque o transferencia en el momento de la firma de la escritura ante notario.
• Plazos y penalizaciones. Fecha de entrega de llaves y cláusulas de indemnización a favor del comprador en caso de retraso por parte de la promotora.
• Cláusulas de resolución. Condiciones bajo las cuales cualquiera de las partes puede dar por finalizado el contrato y consecuencias económicas por incumplimiento.
• Gastos e impuestos de escrituración. Gastos de notaría, Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) asumidos por el comprador.
• Estado de cargas y vicios ocultos. Declaración de que la vivienda se entregará libre de cargas hipotecarias, o con la opción de subrogación de la hipoteca del promotor si así se pacta, y mención a la garantía de obra nueva.
   

Esquema de pagos en el contrato de compraventa de obra nueva

Ahora que ya sabes cuáles son los contratos de compraventa de una vivienda de obra nueva que se firman antes de acudir a la notaría, vamos a centrarnos en un aspecto que en ocasiones genera dudas en los compradores: el esquema de pagos desde que se firma el contrato de arras hasta la entrega de llaves ante notario.

• Contrato de arras. Al firmar el contrato de arras se realiza un pago inicial cuya cantidad varía en función de la promotora y se descuenta del precio de la vivienda.
• Contrato de compraventa. Cuando se firma el contrato de compraventa suele abonarse en torno al 10% del precio de la vivienda.
• Pagos periódicos. Durante la fase de construcción se paga otro 10% adicional, normalmente en cuotas periódicas.
• Escritura de compraventa. Y en la firma de la escritura pública de compraventa y la entrega de llaves ante notario se satisface el 80% restante a través de un cheque o una transferencia bancaria –habitualmente, esta aportación económica es realizada por el banco que concede el préstamo hipotecario al comprador–.

Sobre el esquema de pagos, conviene saber que la normativa vigente –recogida actualmente en la Ley 20/2015, de 14 de julio, que regula las cantidades anticipadas en la compra de vivienda– obliga a los promotores a garantizar las cantidades entregadas mediante un aval bancario o un seguro de caución. De esta forma, se protege el dinero del comprador en el supuesto de que la vivienda no se entregue.

3. Escritura pública de compraventa ante notario

Tras firmarse los contratos de compraventa de una vivienda de obra nueva, llega la ansiada visita a la notaría para firmar el último de ellos: la escritura pública de compraventa. Esta comparecencia ante notario tiene lugar cuando la promotora ha obtenido todos los permisos administrativos necesarios y, por lo tanto, puede proceder legalmente a entregar las llaves de la vivienda al comprador.
 

¿Y si necesito hipoteca?

En el caso de haberse solicitado y aprobado un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de la vivienda de obra nueva, la escritura de la hipoteca se firma el mismo día que la escritura pública de compraventa y ante el mismo notario.

Previamente hay que firmar el acta de transparencia en la notaría, un documento notarial que acredita que el futuro comprador de la vivienda ha recibido y comprendido, con suficiente antelación, toda la información relativa a su préstamo hipotecario. En esta visita, el notario tiene la obligación de:

• Explicar las condiciones de la hipoteca de forma clara y comprensible.
• Resolver todas las dudas que pueda tener el comprador.
• Comprobar que el interesado entiende las cláusulas del préstamo.

En esa visita para firmar el acta de transparencia se lleva a cabo un test estandarizado con el objetivo de comprobar que el comprador entiende aspectos clave del préstamo hipotecario como el tipo de interés, el sistema de amortización o las posibles comisiones.

Por lo expuesto, confiamos en haberte ayudado a entender todo lo relativo a los contratos de compraventa de una vivienda de obra nueva. Como habrás podido comprobar, cada uno de ellos cumple una función hasta la esperada entrega de llaves en la notaría.
 

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