¿Qué es el contrato de arras de una vivienda?

Tipos de contrato de arras y sus implicaciones legales
 

Llegados a este punto es importante observar que, a tenor de lo dispuesto en el Código Civil, existen tres tipos de contratos de arras: arras confirmatorias, arras penitenciales y arras penales, cada uno de ellos con características y consecuencias específicas.
 

Arras confirmatorias
 

A la hora de redactar un contrato, es conveniente precisar el tipo de arras. En el supuesto de no hacerlo, se entenderá que son arras confirmatorias. Como indica su denominación, confirman el compromiso de las partes en la compraventa de una vivienda. Y suponen un anticipo del precio total del inmueble como garantía. En caso de incumplimiento, el artículo 1124 del Código Civil establece lo siguiente:

• La parte afectada puede exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y el abono de intereses en ambos casos.
• Si el afectado se decanta por la primera opción, también tiene la posibilidad de solicitar la resolución posteriormente si el cumplimiento resulta imposible.
   

Arras penitenciales
 

El contrato de arras penitenciales es el más habitual en las compraventas de viviendas y facilita resolver el acuerdo de forma unilateral. Para los casos en que se rescinda el contrato, el artículo 1454 del Código Civil determina lo siguiente:

• Si el comprador es quien decide rescindir el contrato, perderá la cantidad entregada en concepto de arras.
• Pero si quien lo rescinde es el vendedor, estará obligado a devolver al comprador el doble del dinero entregado.
   

Arras penales
 

Por último, este tipo de arras actúa como una cláusula penal, regulada en el artículo 1152 del Código Civil. Su finalidad es prever las consecuencias del incumplimiento de las obligaciones contractuales, estableciendo una penalización económica. En caso de no cumplirse lo acordado:

• La parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato, solicitar su resolución o reclamar la penalización pactada –incluso ambas cosas si así se ha previsto expresamente en el contrato de arras–.
• La parte incumplidora no puede liberarse de sus obligaciones pagando la penalización, salvo que el contrato contemple expresamente esa posibilidad como única salida.

De igual manera, las arras penales permiten reclamar indemnizaciones adicionales por daños y perjuicios, siempre que se justifiquen y no se haya acordado lo contrario.

Si no lo entiendes muy bien, lo mejor es que lo expliquemos con un ejemplo práctico y comprensible. Imaginemos que Luis (vendedor) y Marta (comprador) firman un contrato de arras penales para la adquisición de un piso por 300.000 euros y que Marta entrega 15.000 euros en concepto de arras.

En el contrato se especifica que si una de las partes incumple deberá pagar esos 15.000 euros como penalización, sin perjuicio de que la otra parte pueda exigir también el cumplimiento del contrato o una indemnización por daños si demuestra haber sufrido perjuicios como consecuencia del incumplimiento.

Pues bien: pasadas unas semanas, Marta decide no seguir adelante con la compra del piso sin argumentar una causa justificada. En dicho supuesto, Luis podría:

• Quedarse con los 15.000 euros.
• Demandar a Marta para obligarla a firmar la escritura de compraventa.
• Reclamar una indemnización adicional si demuestra que ha sufrido otros perjuicios (por ejemplo, perder una oportunidad de venta o incurrir en gastos notariales).

¿Cuándo se firma el contrato de arras y qué debe incluir?
 

Por lo que respecta a cuándo se firman las arras, se suscriben una vez que el comprador y el vendedor han acordado el precio y las condiciones de la compraventa. Y es el paso previo a la culminación de la operación con la firma de la escritura pública.
 

Contenido mínimo del contrato de arras
 

Si bien no existe un modelo de contrato de arras estándar, los expertos señalan que, al menos, este documento debe incluir la siguiente información:

• Fecha de inicio y plazo para formalizar la compraventa ante notario.
• Nombre completo y DNI, NIE o NIF de comprador y vendedor.
• Descripción exacta de la vivienda, identificación registral y situación (por ejemplo, si está habitada o pesa alguna carga sobre ella).
• Precio pactado y forma de pago.
• Tipo de arras y cláusulas.
• Importe entregado como arras.
• Distribución de gastos (notaría, registro, plusvalía, etc.).
• Firma de ambas partes.

¿Se puede descargar un modelo de contrato de arras para vivienda?
 

Sí, muchas empresas relacionadas con el sector inmobiliario facilitan descargar modelos de contratos de arras por Internet.
 

¿Es necesario un notario?
 

Ya que se ha hecho referencia en varias ocasiones a la notaría, no es obligatorio firmar el contrato de arras ante notario. No obstante:

• Contar con su intervención en operaciones complejas o de alto valor económico aporta una mayor seguridad jurídica al dejar constancia pública de los compromisos asumidos y garantizar que el contenido del documento se ajusta a la legalidad.
• Igualmente, un notario asesora imparcialmente a ambas partes y evita cometer errores o que se incluyan prácticas abusivas en el contrato.
   

¿Cuánto se paga en un contrato de arras?
 

En lo referente a la cantidad o señal que el comprador entrega al vendedor en concepto de arras, suele oscilar entre el 5% y el 15% del precio total de la vivienda (siendo el 10% lo más habitual).
 

¿Se descuenta del precio final?
 

Sí, la cantidad entregada en concepto de arras se descuenta del precio total acordado en el momento de formalizar la compraventa ante notario: cuando se firma la escritura pública, se descuenta la señal entregada y el comprador solamente tiene que abonar la cantidad restante.
 

¿Qué pasa si una de las partes incumple el contrato?
 

Tal y como se ha explicado en el apartado sobre los tipos de arras, las consecuencias de un incumplimiento varían según el tipo pactado. A modo de resumen, estas son las situaciones más habituales si el comprador se echa atrás y renuncia a adquirir la vivienda:

• Arras confirmatorias. El vendedor puede reclamar el cumplimiento del contrato o una indemnización por los daños sufridos.
• Arras penitenciales. El comprador pierde la cantidad entregada como arras.
• Arras penales. El vendedor podría retener la señal y, además, exigir el cumplimiento del contrato o reclamar una indemnización adicional si así se hubiera pactado.

Y si es el vendedor quien no cumple lo acordado en el documento:

• Arras confirmatorias o penales. El comprador puede exigir la venta de la vivienda o reclamar una indemnización. O ambas cosas si el contrato lo contempla.
• Arras penitenciales. El vendedor tiene que devolver el doble de la cantidad recibida en concepto de arras como penalización por no cumplir con la compraventa.

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro qué es un contrato de arras en la compraventa de una vivienda. Antes de firmarlo es aconsejable comprobar la situación legal y física del piso o casa solicitando una nota simple, realizando una tasación y, si es posible, encargando un informe técnico. Finalmente, es recomendable contar con asesoramiento profesional de cara a evitar sorpresas o cláusulas desfavorables cuando se firma un contrato de arras.

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