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¿Qué es el contrato de arras de una vivienda?

Somos conscientes de que el mundo jurídico encierra muchos conceptos desconocidos para la mayoría de nosotros. No obstante, conviene familiarizarse con ellos para estar al tanto de los derechos que nos asisten. Por ello, en este artículo, vamos a analizar en profundidad qué es el contrato de arras de una vivienda.

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A grandes rasgos, podemos definirlo como un acuerdo privado entre comprador y vendedor de carácter previo en virtud del cual las partes se comprometen a efectuar la compraventa futura de una propiedad. Para ello, el comprador adelanta una cantidad a cuenta y asume el compromiso de su adquisición. 

En definitiva, gracias al contrato de arras de una vivienda suceden dos cosas:

  • El comprador obtiene la reserva del derecho de compra de la vivienda.
  • El vendedor se compromete a vender el inmueble a la parte en cuestión con la que ha firmado este documento, y no a un tercero.
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¿Qué información debemos incluir en un contrato de arras?

Dicho documento ha de contener una serie de datos considerados imprescindibles por parte de nuestro ordenamiento jurídico, los cuales son prácticamente los mismos que posteriormente figurarán en el contrato de compraventa consensuado entre las partes.

De esta manera, hablamos de los siguientes aspectos:
 
  • Los datos personales tanto del vendedor como del comprador.
  • Descripción e identificación del inmueble para que no haya equívocos.
  • El precio que se fijará finalmente para la compraventa de la propiedad, además de detallar la forma de pago.
  • Tipo de arras.
  • El importe de la cantidad de dinero que se entregará en concepto de señal o anticipo (conviene recordar que dicha cuantía deberá descontarse del precio final).
  • El plazo máximo que se concede para la formalización del contrato de compraventa.
  • El compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública.
  • La distribución de los posibles gastos que ocasione la compraventa.
  • La firma de ambas partes.

Por supuesto, siempre podremos incorporar cualquier otra información que consideremos necesaria.

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¿Qué tipos de contratos de arras existen?

Debemos matizar que no todas las arras son iguales. De hecho, existen hasta tres tipos diferentes en función de cuál sea el propósito del acuerdo. Las vemos:

  • Arras confirmatorias: sirven para confirmar el compromiso de las partes a realizar  la compraventa. En caso de que una de las partes se retracte, se aplicarán las normas generales relativas al incumplimiento de obligaciones.
  • Arras penales: suponen para el comprador la pérdida de las arras (ya sea total o parcial) y para el vendedor acarreará su devolución más la cantidad que se haya acordado en el contrato.
  • Arras penitenciales: en este caso, según establece el artículo 1.454 del Código Civil, la pena estipulada que corresponde para el comprador es la pérdida de las arras entregadas, mientras que el vendedor deberá devolver el doble de las arras que en su momento le dio el comprador.

En dicho contrato hay que especificar qué clase de arras hemos escogido, pues las consecuencias legales entre unas y otras difieren. En su defecto, la ley dispone que se considerarán arras confirmatorias.

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