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Consejos

Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de obra nueva

Estrenar casa es algo ilusionante. Sin embargo, a la hora de adquirir un piso no debemos fijarnos únicamente en el precio de venta. Además, en nuestro presupuesto tenemos que incluir los impuestos asociados a la compra de una vivienda nueva. Si no sabes cuáles son y qué porcentaje representa cada uno de ellos, tranquilo: te lo explicamos todo en este artículo. ¡Sigue leyendo!

2022-10-03 14:02:54

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Impuestos vinculados a la compraventa

En primer lugar, hay que tener claro que los tributos vinculados a la compra de una vivienda no son iguales en todas las transacciones inmobiliarias. Así, hay que distinguir entre los impuestos relacionados con la compra de vivienda nueva y de segunda mano. Veamos:

  • En lo referente a los impuestos de una vivienda nueva, los compradores han de satisfacer dos tributos: el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
  • Y en el caso de las viviendas de segunda mano, se ha de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el AJD. Por lo tanto, el ITP no grava la obra nueva. Pero si te interesa conocer qué tipo se aplica a este impuesto contemplado en las denominadas transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), el mismo oscila entre el 6% y el 13% –según la comunidad autónoma–.

En esta ocasión, vamos a ofrecerte todos los detalles sobre los impuestos de obra nueva. Si deseas saber cómo influyen el IVA y el AJD al comprar una casa, te lo explicamos a continuación. ¡Toma nota!

¿Cuánto es el IVA en vivienda nueva?

Hablar del IVA es hacerlo de un impuesto que entró en vigor en 1986, cuando España se adhirió a la extinta Comunidad Económica Europea (CEE). Se trata de un impuesto indirecto que grava el consumo de bienes –como las viviendas– y servicios. Actualmente, en nuestro país se contemplan diferentes tipos impositivos de IVA:

  • Tipo general: 21%.
  • Tipos reducidos: 10% y 4%.
  • Tipos especiales: 5% y 0%.

Pues bien: el tipo impositivo de IVA que se aplica en la compraventa de una vivienda de obra nueva es del 10%. No obstante, dependiendo de la comunidad autónoma, las viviendas de protección oficial pueden beneficiarse de un tipo impositivo reducido. Concretamente, del 4%.

Este impuesto de obra nueva es abonado por el comprador cuando se efectúa la operación de venta del inmueble. Lo habitual es que el trámite del pago se realice en la notaría donde se firme la escritura pública de compraventa mediante cheque o transferencia. Y la promotora es la encargada de ingresar el importe en la Agencia Tributaria. A partir de ahí, no tendremos que preocuparnos más de este impuesto.

El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD)

Continuando con los impuestos asociados a la compra de una vivienda de obra nueva, el impuesto de actos jurídicos documentados grava los documentos notariales –entre ellos, las escrituras de compraventa de viviendas–, está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993 y consta de una parte fija y otra variable:

  • Cuota fija. Corresponde al papel timbrado que se utiliza para expedir los documentos notariales. En la actualidad, está estipulada en 0,30 euros por pliego y 0,15 euros por folio.
  • Cuota variable. Se aplica en el supuesto de que un documento notarial sea susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad u otros registros. Y, como veremos en el siguiente apartado, no es igual en todas las comunidades y ciudades autónomas.

A propósito: en noviembre de 2018 se aprobó un Real Decreto-ley con el fin de modificar dos artículos de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto Legislativo 1/1993). El mismo establece lo siguiente:

  • La parte del AJD que recaiga sobre la escritura de la vivienda correrá a cargo del comprador.
  • Pero serán las entidades bancarias, y no los usuarios, quienes asuman el pago del AJD correspondiente a la firma del préstamo hipotecario –en los casos en que se formalice un préstamo de dicha naturaleza–.

 

Impuestos según la comunidad autónoma

Hasta aquí, te hemos explicado, a grandes rasgos, cuáles son los impuestos de la compra de una vivienda nueva. Y aunque los mismos están regulados a nivel nacional, lo cierto es que en la práctica no son iguales en todas las comunidades autónomas. Vamos a verlo con más detalle.

IVA en viviendas de obra nueva: ¿cuánto se paga en España y las Islas Canarias?

Como ya hemos visto, el impuesto del IVA en la compra de una vivienda nueva tiene un tipo impositivo general del 10%. Pero existe una excepción: el IVA que grava la adquisición de vivienda nueva de promoción pública. En esta clase de inmuebles se puede aplicar un tipo reducido del 4%.

Ahora bien: el IVA no grava en el archipiélago canario. El equivalente de este tributo en las Islas Canarias es el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) y representa el 7% del precio de compraventa. Un porcentaje que baja al 3% si el comprador cumple alguno de estos requisitos:

  • Tener 35 años o menos.
  • Formar parte de una familia numerosa.
  • Ser miembro de una familia monoparental.
  • Tener una discapacidad igual o superior al 65%.
  • Ser mujer víctima de violencia de género –con orden de protección en vigor o sentencia judicial firme–.
  • Que la renta de la unidad familiar no supere los ingresos establecidos por el Gobierno canario para beneficiarse del tipo reducido del IGIC.
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AJD en viviendas de obra nueva según la comunidad autónoma

Por lo que respecta al AJD, muchas comunidades autónomas han establecido un porcentaje del 1,5% en la cuota variable. En cambio, en otras es más reducido. Del mismo modo, en algunas circunstancias se aplican tipos específicos que conviene conocer:

Andalucía

El AJD en Andalucía es del 1,2%. Y se reduce en los siguientes casos:

  • Invertir en una vivienda habitual con un precio inferior a 150.000 euros (1%).
  • Adquirir una vivienda habitual que cueste menos de 150.000 euros y ser menor de 35 años, víctima de violencia doméstica o víctima de terrorismo, o que la casa se encuentre en un municipio con problema de despoblación (0,3%).
  • Comprar una vivienda habitual cuyo valor no supere los 250.000 euros y tener una discapacidad en un grado igual o superior al 33% o consideración de miembro de familia numerosa (0,1%).

Aragón

El AJD en Aragón es del 1,5%, porcentaje que puede verse reducido en estas situaciones:

  • Bonificación del 60% sobre la cuota íntegra por adquisición de vivienda habitual por parte de familias numerosas.
  • Bonificación del 30% sobre la cuota íntegra por adquisición de vivienda habitual, cuyo valor real no supere los 100.000 euros, por parte de menores de 35 años, personas con discapacidad o víctimas de violencia de género.

Asturias

El AJD en Asturias baja al 1,2%, aplicándose diferentes tipos en estos supuestos:

  • La renuncia expresa de la exención del IVA (1,5%).
  • La adquisición de viviendas y constitución de préstamos hipotecarios por parte de beneficiarios de ayudas públicas para comprar una vivienda habitual de protección pública que no goce de la exención prevista en la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (0,3%).

Baleares

El tipo general del AJD en Baleares es del 1,5%. Pero, como sucede en otras regiones, el gravamen es menor en algunos casos. Por ejemplo:

  • El AJD se reduce al 1,2% cuando se adquiera una primera vivienda habitual cuyo valor sea igual o inferior a 270.151,20 euros.
  • Y desciende al 0,5% para los préstamos hipotecarios vinculados a la adquisición del domicilio fiscal o centro de trabajo de una empresa o sociedad de nueva creación.

Canarias

El AJD en Canarias es del 0,75%. Y el tipo reducido del 0,40% es aplicable en las primeras copias de escrituras que documenten la adquisición de un inmueble o préstamos o créditos hipotecarios destinados a su financiación, siempre que se trate de inmuebles que vayan a constituir la vivienda habitual.

Cantabria

El AJD en Cantabria es del 1,5%, aplicándose tipos reducidos a los compradores que cumplan alguno de estos requisitos:

  • Ser menor de 30 años, pertenecer a una familia numerosa o adquirir una vivienda de protección pública (0,3%).
  • Comprar una casa o suscribir un préstamo hipotecario y tener un grado de minusvalía igual o superior al 33% o adquirir una casa en una localidad con peligro de despoblación (0,15%).

Castilla-La Mancha

Como sucede en otras regiones, el AJD en Castilla-La Mancha es del 1,5%. Y los beneficios fiscales contemplan tipos reducidos para la adquisición de la primera vivienda habitual:

  • Tipo reducido del 0,75%. Siempre que el valor de la casa no exceda de 180.000 euros y el comprador cumpla una serie de condiciones. Entre ellas, que la adquisición se financie en más del 50% mediante préstamo hipotecario.
  • Tipo reducido del 0,5%. Cuando el comprador, cumpliendo dichas condiciones, sea mayor de 36 años, tenga un grado de discapacidad igual o superior al 65% o esté integrado en una familia numerosa o monoparental.
  • Tipos reducidos del 0,5%, 0,25% y 0,15%. Para viviendas ubicadas en zonas de riesgo de despoblación –en función del grado del mismo–.

Castilla y León

Siguiendo con los impuestos de la compra de una vivienda nueva, el tipo general del AJD en Castilla y León también es del 1,5%. Y la comunidad establece, entre otros, estos tipos:

  • Renuncia a la exención del IVA (2%).
  • Compra de vivienda habitual por parte de titulares de familia numerosa, personas con una discapacidad del 65% o más o menores de 36 años (0,5%).
  • Adquisición de vivienda protegida (0,5%).
  • Compra de un inmueble para constituir la sede social o centro de trabajo de una empresa (0,5%).

Cataluña

El tipo general del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en Cataluña es del 1,5%. Y, entre otros supuestos, su normativa aplica estos tipos específicos:

  • Renuncia a la exención de IVA (2,5%).
  • Formalización o modificación de préstamo o crédito hipotecario en que el prestador es el sujeto pasivo (2%).
  • Adquisición de viviendas declaradas protegidas (0,1%).

Ceuta

El AJD en Ceuta es del 0,5%, con un 50% de bonificación cuando el registro en el que se deba proceder a la inscripción o anotación de los bienes o actos radique en la ciudad autónoma.

Comunidad Valenciana

Al igual que en otras zonas de España, el tipo general del AJD en la Comunidad Valenciana es del 1,5%. Y el gravamen se modifica en estas situaciones:

  • Renuncia a la exención del IVA (2%).
  • Primeras copias de escrituras de adquisición de vivienda habitual (0,1%).
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Extremadura

En cuanto al AJD en Extremadura, el tipo general también es del 1,5%, viéndose alterado en estas operaciones:

  • Renuncia a la exención del IVA (3%).
  • Escrituras públicas que documenten la adquisición de inmuebles destinados a vivienda habitual (0,75% o 0,1%, dependiendo de los requisitos que se cumplan).
  • Escrituras públicas que documenten la adquisición de inmuebles por contribuyentes que realicen actividades económicas sujetas al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades y que se destinen a ser su domicilio fiscal o centro de trabajo (0,75%).
  • Escrituras públicas que documenten la adquisición de viviendas habituales ubicadas en zonas rurales (0,5%).
  • Escrituras públicas que documenten la adquisición de inmuebles ubicados en municipios y entidades locales de menos de 3.000 habitantes destinados a constituir o continuar una actividad empresarial, excepto la de arrendamiento, o un negocio profesional (0,5%).

Galicia

En nuestro repaso a los impuestos de la compra de vivienda nueva llegamos a tierras gallegas. El tipo general del AJD en Galicia es del 1,5%, contemplándose, además, estos tipos de gravámenes:

  • Renuncia a la exención del IVA (2%).
  • Adquisición de vivienda habitual (1%).
  • Compra de vivienda habitual por discapacidad y constitución de préstamos hipotecarios destinados a su financiación (0,5%).
  • Adquisición de vivienda habitual por familias numerosas y constitución de préstamos hipotecarios destinados a su financiación (0,5%).
  • Compra de vivienda habitual por menores de 36 años y constitución de préstamos hipotecarios destinados a su financiación (0,5%).
  • Adquisición de vivienda habitual por víctimas de violencia de género (0,5%).

La Rioja

El AJD en La Rioja es del 1%. Y la normativa tributaria de la comunidad autónoma también determina, entre otros, estos gravámenes:

  • Renuncia a la exención del IVA (1,5%).
  • Adquisición de vivienda habitual por parte de familias numerosas o personas con un grado de incapacidad igual o superior al 33% (0,5%).
  • Compra de viviendas con un valor inferior a 150.253 euros, según lo dispuesto en el artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (0,4%).

Madrid

El AJD en la Comunidad de Madrid es del 0,75%. Y es posible que a los compradores de viviendas se les apliquen otros tipos y bonificaciones. A saber:

  • Renuncia a la exención del IVA (1,15%).
  • Tipo reducido en la constitución de préstamo hipotecario para compra de vivienda (0,4% o 0,5%, en función del valor de la casa).
  • Tipo reducido en la compra de vivienda de nueva construcción (0,2%, 0,4% y 0,5%, según la superficie o valor del inmueble).
  • Bonificación de adquisición de vivienda habitual por familia numerosa (95%).
  • Bonificación por adquisición de vivienda habitual (10%).

Melilla

Como en Ceuta, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados es del 0,5% en Melilla. Y tiene una bonificación del 50% cuando el registro en el que se deba proceder a la inscripción o anotación de los bienes o actos radique en la ciudad autónoma.

Murcia

El tipo general del AJD en la Región de Murcia se sitúa en el 1,5%. Además:

  • El tipo aplicable asciende al 2% si se renuncia a la exención en el IVA.
  • Y en la región se han establecido tipos reducidos o beneficios fiscales aplicables a las escrituras que formalizan adquisiciones de vivienda habitual por parte de distintos colectivos y la constitución de préstamos hipotecarios para su financiación.

Navarra y País Vasco

Finalmente, en Navarra y País Vasco hay un tipo general del 0,5% para el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y no se contemplan beneficios fiscales.

Si bien toda esta información ha sido extraída de fuentes oficiales, es aconsejable informarse en la ciudad o comunidad autónoma correspondiente llegado el momento de adquirir una vivienda de obra nueva para conocer los tipos y beneficios aplicados al AJD en cada caso.

Otros gastos derivados de la compraventa

Y aunque no se pueden considerar impuestos por la compra de una vivienda nueva, hay otros pagos que conviene tener muy presentes a la hora de adquirir este tipo de inmuebles. Así, en esta clase de operaciones tendremos que afrontar el abono de los siguientes conceptos:

  • Gastos derivados de la inscripción de la compraventa de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
  • Gastos de la notaría.
  • Gastos de la gestoría, puesto que la realización de los trámites administrativos suele encomendarse a un gestor profesional.

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro qué impuestos se pagan al comprar una vivienda nueva. Cuando vayas a hacer números y determinar tu presupuesto, no olvides que en los gastos de una casa de obra nueva deberás computar tanto el IVA como el AJD.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo se paga el ITP y AJD?

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) hay que pagarlo cuando se adquiere una vivienda usada. Y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) debe satisfacerse tanto en la compra de una vivienda de segunda mano como nueva.

¿Quién tiene que pagar el AJD?

El pago del AJD correspondiente a la escritura de la vivienda recae en el comprador. Y en los casos en que se solicite un crédito hipotecario, la entidad bancaria pagará la parte que corresponda a dicho préstamo.

¿Cuándo se paga el IVA de una obra nueva?

Como se ha explicado, el IVA es uno de los impuestos que gravan la compra de una vivienda nueva. Este tributo se paga cuando se formaliza la adquisición: el comprador satisface el importe a la promotora y esta última se encarga de ingresarlo en Hacienda

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