Expediente de dominio
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Expediente de dominio ¿Qué es y para qué sirve?

A través de un expediente de dominio, el titular de un bien inmueble puede inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Pero, además, dicho procedimiento posibilita actualizar la información registral en diferentes supuestos, garantizando así seguridad jurídica a los propietarios de viviendas. Si no tienes claro qué es el expediente de dominio, no te preocupes: te ofrecemos todos los detalles en esta guía. ¡Toma nota!

2025-01-30 14:52:00

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Su coste depende de los honorarios notariales y registrales, así como de posibles asesorías legales. El proceso puede durar entre 2 y 6 meses, dependiendo de su complejidad. Se diferencia de otros procedimientos como el acta de notoriedad y la usucapión en su finalidad, plazos y costos.

El expediente de dominio garantiza la seguridad jurídica de una propiedad al regularizar su inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Qué es el expediente de dominio?

El expediente de dominio es un procedimiento de jurisdicción voluntaria contemplado en la Ley Hipotecaria que desde 2015 se tramita ante un notario y en el que también interviene un registrador. Gracias a dicho trámite es posible:

  • Inscribir un bien inmueble. Un expediente de dominio facilita crear un título válido y eficaz de cara a inscribir un bien inmueble que no se encontraba inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • Actualizar la información registral. Del mismo modo, dicho procedimiento se emplea para actualizar la información que consta en el Registro de la Propiedad relativa a la superficie o titularidad de un bien inmueble.

¿Para qué sirve el expediente de dominio?

En resumen, un expediente de dominio sirve para que la realidad física y jurídica de una vivienda y la información registral concuerden, así como para proteger jurídicamente a su propietario. Pero lo mejor es que expliquemos sus objetivos principales de una forma más comprensible:

  • Regularizar la titularidad de un bien inmueble en el Registro de la Propiedad. El artículo 203 de la Ley Hipotecaria establece que mediante un expediente de dominio puede inmatricularse una finca, que no esté inscrita en el Registro de la Propiedad, a favor de una persona.
  • Facilitar la venta, herencia o hipoteca de una propiedad. Al brindar una mayor seguridad jurídica, una vivienda inscrita en el Registro de la Propiedad es más fácil de transmitir, heredar o utilizar como garantía hipotecaria.
  • Resolver conflictos legales relacionados con la titularidad o los límites de una propiedad. Asimismo, un expediente de dominio es de utilidad para solventar problemas referentes a la descripción registral de un bien inmueble.

Beneficios del expediente de dominio

Si llegados a este punto te preguntas cuáles son los beneficios de un expediente de dominio, ya los hemos citado a grandes rasgos. De una manera más precisa podemos concluir que este procedimiento tiene las siguientes ventajas:

  • Aporta seguridad jurídica. Y, por ende, protege los derechos de un propietario al garantizar que la titularidad y las características de un bien inmueble están correctamente registrados.
  • Previene conflictos. Al regularizarse una vivienda en el Registro se evitan posibles disputas sobre una propiedad y/o sus límites.
  • Facilita las transacciones. Finalmente, una propiedad inscrita en el Registro facilita su venta, transmisión o financiación a compradores, herederos o entidades bancarias. A propósito: por si resulta de tu interés, en nuestro blog encontrarás una guía en la que explicamos cómo escriturar una vivienda heredada.

¿Cuándo es necesario realizar un expediente de dominio?

Llegados a este punto, queda claro que es necesario realizar un expediente de dominio cuando se desea regularizar la situación de un bien inmueble en el Registro de la Propiedad. Y para llevar a cabo dicho procedimiento existen varios trámites en función de la situación que se desee normalizar:

  • Inmatriculación de fincas no inscritas. Conforme al artículo 203 de la Ley Hipotecaria, este trámite permite inscribir por primera vez una finca en el Registro de la Propiedad a nombre de una persona. Un ejemplo: compraste un terreno hace años, no lo inscribiste y ahora quieres venderlo. Pero el comprador quiere que esté registrado. Al inmatricular la finca podrás formalizar la venta.
  • Reanudación del tracto sucesivo. Por su parte, este procedimiento, según el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, es el indicado si existe una interrupción registral. Por ejemplo: imagina que tu abuelo adquirió una finca pero no inscribió su titularidad y que tu padre la heredó y tampoco realizó ese trámite. Ahora, tú heredas la finca pero en el Registro consta el dueño que se la vendió a tu abuelo. Pues bien: con la reanudación del tracto sucesivo podrás demostrar que eres el actual propietario legítimo.
  • Rectificación de descripción o exceso de cabida. Y el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, previa aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica para acreditar su ubicación, linderos y superficie, establece que se pueden corregir errores en la descripción literaria de una finca. Un ejemplo claro lo encontramos al medir una finca: si en el registro consta que tiene 800 metros cuadrados pero demostramos que su superficie es de 1.000 metros cuadrados, podremos realizar este trámite para que la descripción coincida con la realidad.

De igual manera, el artículo 205 de la Ley Hipotecaria hace referencia a la inmatriculación por doble título traslativo. No es un expediente de dominio como los anteriores, sino un trámite específico para inscribir una propiedad por primera vez mediante la aportación de dos títulos sucesivos que acrediten la transmisibilidad del bien inmueble.

Explicación del expediente de dominio

¿Cómo se tramita un expediente de dominio?

En cuanto a cómo se tramita un expediente de dominio notarial, la documentación e información a aportar dependerá del tipo de procedimiento.

Tramitación de inmatriculación de fincas no inscritas

El expediente de tramitación lo inicia el titular dominical de la finca interesado mediante un escrito que se recoge en un acta de requerimiento notarial. Para inmatricular una finca no inscrita hay que acudir al notario y entregarle los siguientes documentos e información:

  • Título de propiedad.
  • Certificación catastral descriptiva y gráfica del bien inmueble.
  • Identificación de los derechos constituidos sobre el bien inmueble, como cargas y gravámenes, e indicar quiénes son los titulares de los mismos.
  • Identificación de los poseedores y/o arrendatarios del bien inmueble.

Toda la tramitación del expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad está detallada en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.

Tramitación de la reanudación del tracto sucesivo

En el caso del procedimiento para tramitar la reanudación del tracto sucesivo, requiere la presentación de esta documentación e información:

  • Título de propiedad (público o privado).
  • Certificación catastral descriptiva y gráfica del bien inmueble.
  • Documentos que justifiquen la adquisición del bien inmueble por parte de titulares intermedios u otros.

Si no sabes cómo hacer un expediente de dominio para la tramitación de la reanudación del tracto sucesivo, encontrarás todos los detalles en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria.

Tramitación de rectificación de descripción o exceso de cabida

Ahora bien: si lo que pretendes es rectificar la descripción, superficie o linderos de una finca registral, necesitarás aportar estos datos al expediente:

  • Descripción real de la finca y la que obra en el Registro de la Propiedad.
  • El nombre de todos los titulares del bien inmueble, incluyendo los titulares de otros derechos sobre la finca distintos de la propiedad, sus domicilios y de los colindantes.
  • Certificación catastral descriptiva y gráfica.

Si deseas conocer todas las particularidades de la tramitación de rectificación de descripción o exceso de cabida, están especificadas en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

¿Cuánto cuesta un expediente de dominio?

A estas alturas de la guía puede que te preguntes cuál es el coste de un expediente de dominio…Y la respuesta es que el precio dependerá de varios factores:

  • La tarifa de la notaría (aunque los aranceles de todos los notarios son iguales, cada uno puede aplicar descuentos de hasta el 10%).
  • El número de copias.
  • El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) aplicable.
  • Las notificaciones a las personas interesadas.
  • Las inscripciones (entre ellas, el Registro de la Propiedad y el Boletín Oficial del Estado).

Ello sin olvidar que quizás necesites contratar los servicios de un abogado especialista en expedientes de dominio o de otro profesional con amplia experiencia en la materia.

Para que te hagas una idea sobre cuánto tarda un expediente de dominio, si un notario obtiene una calificación positiva después de enviar la documentación al Registro y no hay presentaciones de alegaciones y/o pruebas pasado un mes, la notaría dará por concluido el expediente y procederá a remitir una copia al registrador.

Más o menos, el procedimiento puede durar entre 2 o 6 meses, aunque el plazo dependerá de la complejidad del caso en cuestión.

Diferencias entre el expediente de dominio y otros procedimientos similares

 

Por cierto: en ocasiones, algunas personas confunden los expedientes de dominios con procedimientos similares como el acta de notoriedad y la usucapión. A través de esta tabla podrás conocer sus principales diferencias:

 

Procedimiento

Finalidad

Plazo

Coste

Expediente de dominio

Inmatricular una finca, reanudar el tracto sucesivo o rectificar la descripción que consta en el Registro de la Propiedad

Entre 2 y 6 meses, dependiendo de la complejidad del caso

Honorarios notariales y registrales regulados por ley. Pero el coste total puede variar según la complejidad del caso

Acta de notoriedad

Acreditar hechos notorios, como la posesión pública, pacífica y continuada de una finca

Entre 1 y 3 meses, según el tiempo necesario para recopilar pruebas y testimonios

Honorarios notariales regulados por ley. Por lo general, el coste es inferior al de un expediente de dominio

Usucapión

Adquirir una propiedad por la posesión continuada durante un tiempo determinado

1 año o más

Habitualmente, más elevado que un expediente de dominio

 

En resumen, los diferentes expedientes de dominio son esenciales para regularizar la situación registral de una propiedad en España. Estos procedimientos aportan seguridad jurídica, evitan conflictos y facilitan las transacciones inmobiliarias. Pero, debido a su complejidad, es importante contar con el asesoramiento profesional adecuado.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre un expediente de dominio y un acta de notoriedad?

El expediente de dominio se utiliza para inmatricular una finca, reanudar el tracto sucesivo o rectificar su descripción en el Registro de la Propiedad. Por su parte, el acta de notoriedad tiene como objetivo acreditar hechos notorios, como la posesión continuada de un bien, sin que necesariamente implique inscribir una titularidad en el Registro.

¿Cuánto tiempo tarda en resolverse un expediente de dominio?

El tiempo necesario para resolver un expediente de dominio puede variar dependiendo de la complejidad del caso, la disponibilidad de documentación y si existen o no oposiciones al procedimiento. En general, el plazo suele oscilar entre 2 y 6 meses desde la presentación de la solicitud ante el notario hasta la resolución e inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Puedo tramitar un expediente de dominio para una propiedad heredada?

Sí, es posible tramitar un expediente de dominio para una propiedad heredada si no se cuenta con un título de propiedad inscrito en el Registro de la Propiedad o si existe una discrepancia en la descripción registral. Es importante contar con la documentación que acredite la herencia, como el testamento o la declaración de herederos, para iniciar el procedimiento.

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