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¿Es más rentable invertir en vivienda o en locales comerciales?

Si tienes unos ahorrillos en el banco, quizás te hayas planteado destinarlos a alguna inversión inmobiliaria. Ahora bien: ¿es más rentable invertir en locales o pisos? Si no lo tienes claro, vamos a intentar orientarte: en este post te explicaremos qué diferencia hay entre ambas inversiones, qué factores deben considerarse antes de realizar un desembolso económico en un activo inmobiliario y cuál es la rentabilidad en ambos casos. ¡Sigue leyendo!

2022-09-26 17:43:17

¿Cuál es la diferencia entre invertir en vivienda y en locales comerciales?

Junto a oficinas y garajes, invertir en locales o pisos es una operación muy interesante para alquilarlos y sacarle partido a nuestros ahorros. Pero, ¿qué diferencia hay entre una y otra inversión? ¿Es mejor invertir en un local o en un piso?

Ventajas y desventajas de invertir en viviendas

Por lo que respecta a invertir en vivienda, es un asunto del que ya nos hemos ocupado en nuestro blog. A grandes rasgos, las siguientes son algunas de las ventajas que aporta esta clase de inversión:

El mercado inmobiliario de viviendas ofrece numerosas oportunidades a los inversores: pisos de obra nueva y de segunda mano, ubicados en grandes núcleos urbanos o en localidades más pequeñas, situados junto al mar o la montaña… ¡Todo un universo para elegir!
Una opción es comprar para alquilar. El alquiler de vivienda continúa presentando una gran demanda y los expertos consideran que así seguirá siendo a largo plazo. Si se acierta en la selección de la zona, la casa y los inquilinos, la rentabilidad del piso de alquiler está asegurada.
Otra alternativa de inversión inmobiliaria es comprar un piso y destinarlo a vivienda turística, cumpliendo, eso sí, la legislación que regula este tipo de usos.
Y, lógicamente, también existe la posibilidad de adquirir una vivienda para, con el paso del tiempo, proceder a la venta del inmueble.

Obviamente, invertir en este tipo de activos conlleva una serie de riesgos o inconvenientes. Uno de ellos, si el piso se alquila, es que el inquilino no pague la renta mensual. Para protegerse ante una situación así, es fundamental recabar información sobre el historial financiero, crediticio y laboral de los posibles arrendatarios. Y contratar un seguro de impago de alquiler.

Beneficios e inconvenientes de las inversiones en locales comerciales

Ahora, si lo que te planteas es invertir en locales comerciales y comprar uno, también es una buena idea y tiene muchos aspectos positivos a valorar a la hora de diversificar los ahorros. Entre ellos:

Los locales comerciales que se encuentran en zonas céntricas y comerciales son una buena inversión: siempre surgirá alguien que desee alquilarlos o comprarlos.
En este sentido, muchas empresas o negocios se decantan por alquilar en lugar de adquirir, lo cual puede suponer una buena renta cada mes para el propietario.
Asimismo, los contratos de alquiler de locales suelen ser más largos y flexibles. Y al contar con rentas de alquiler protegidas, las perspectivas de rentabilidad son mayores.
En algunos casos, los inversores, tras comprar un local comercial, realizan obras de reforma. De esta forma, el activo se revaloriza en su posterior alquiler o venta.
Finalmente, la rentabilidad de un local comercial también viene dada por su transformación en vivienda. ¡Algo muy habitual en los últimos tiempos! Convertir un local en un espacio habitable brinda la posibilidad de alquilar o vender a posteriori.

Como sucede con las viviendas, la inversión en locales comerciales tiene sus desventajas: desde no acertar en la elección de la zona o, en función de su estado, tener que realizar grandes desembolsos económicos iniciales hasta tributar como rendimientos del capital inmobiliario si se alquilan. Por ello, llegado el momento de invertir en locales o pisos es importante considerar unos factores.

Factores a considerar al invertir en viviendas

Si bien ya hemos citado algunos, analizar los siguientes aspectos resulta de gran ayuda cuando se piensa invertir los ahorros en una vivienda y obtener un beneficio económico:

Demanda del mercado y ubicación. Es lo primero que se debe estudiar. De nada sirve invertir en un piso «con posibilidades» si no hay mucha demanda en la zona o esta última no presenta un potencial de crecimiento óptimo. Eso nos dará pie a escoger la ubicación más indicada para nuestros intereses.
Comunicaciones. Una vez que se decide dónde interesa invertir, es crucial elegir una vivienda bien comunicada. Sin duda, un factor que aprecian quienes buscan un piso es que esté bien comunicado. Por ese motivo, es conveniente fijarse en un inmueble con transporte público o acceso a una buena red viaria en sus inmediaciones.
Servicios internos. Del mismo modo, muchas personas que desean alquilar o comprar un piso valoran la existencia de servicios en el complejo residencial como portería, piscina, zonas comunes ajardinadas, etc.
Servicios externos. Igualmente, es básico que en las cercanías de la casa haya todo tipo de servicios esenciales y de ocio: desde tiendas de alimentación y ropa hasta restaurantes, peluquerías, gimnasios...
Estado de la vivienda. Y entre los factores a considerar al invertir en una vivienda también ha de prestarse especial atención a su estado. ¿El piso está para entrar a vivir o necesita un reforma? En este último supuesto, quizás debamos hacer un desembolso extra para que nos sea más fácil alquilarla o venderla.

Si a estas alturas te preguntas cuáles son las mejores ciudades o zonas para invertir en vivienda, los expertos inmobiliarios coinciden en que Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga, junto al archipiélago balear, tienen una ventaja: hay una gran demanda de pisos. Sin embargo, la rentabilidad que ofrecen no siempre es la mayor…

Si lo que se pretende es lograr una alta rentabilidad –por ejemplo, superior al 8%–, los profesionales aconsejan interesarse por zonas específicas dentro de una ciudad o invertir en otras localidades que sean más rentables. Por cierto, a modo de orientación, algunas están en el litoral…

Factores a considerar al invertir en locales comerciales

Si al sopesar invertir en locales o pisos te decantas por los primeros, también tendrás que tomar en consideración algunas características y circunstancias antes de tomar una decisión. A saber:

Demanda del mercado y ubicación. Como sucede con las viviendas, la adquisición de un local requiere una prospección previa. ¿Hay demanda en la zona o el centro comercial donde está ubicado? ¿El barrio te agrada? ¿Es seguro?
Actividad de la zona. ¿La zona presenta un buen flujo de clientes? ¿Está bien comunicada? ¿Algún centro o local comercial cercano podría suponer una seria competencia y, por ende, ahuyentar a posibles arrendatarios o compradores?
Superficie del local. ¿Qué tamaño y distribución tiene el local? ¿Es apropiado para albergar un negocio? ¿Su superficie colmará la demanda?
Condiciones del edificio. Si el local comercial se encontrase en los bajos de una comunidad de vecinos, ¿cuáles son los gastos asociados? Además de las cuotas mensuales, ¿se prevé alguna reparación o mejora que suponga una derrama? ¿Habrá que afrontar gastos extraordinarios?
Reconversión en vivienda. Por último, como ya hemos visto, muchos locales comerciales están siendo reconvertidos en vivienda. Por esa razón, conviene ser previsor y elegir un local que, en caso de necesidad, pueda transformarse en un piso para alquilarlo o venderlo.

Aunque el comercio electrónico ha cobrado auge en los últimos años, muchos consumidores continúan comprando presencialmente. Por otro lado, conviene no olvidar que algunos servicios no pueden prestarse online.

Así pues, panaderías, supermercados, clínicas dentales, peluquerías, bares o restaurantes son algunos tipos de negocios que pueden ser rentables en determinadas áreas o zonas comerciales. ¡Otra razón para invertir en un local!

Rentabilidad de la inversión en viviendas y locales comerciales

En definitiva, invertir en locales o pisos es una opción para sacar provecho de los ahorros. En ocasiones, los activos inmobiliarios acaban vendiéndose. Pero hay quienes piensan en invertir en un local comercial o un piso para alquilar. De esta manera, se aseguran unos ingresos todos los meses.

Si alguna vez te has preguntado qué rentabilidad aporta invertir en vivienda o locales para alquilar, estos datos pueden ayudarte a salir de dudas:

Estudios realizados por portales inmobiliarios señalan que la inversión en vivienda en España, para ponerla luego en el mercado de alquiler, obtuvo una rentabilidad bruta media de entre el 6,5% y el 7,2% en 2022, situándose así por encima del 3,5% de los Bonos del Estado a 10 años.
Y fuentes consultadas permiten concluir que la rentabilidad bruta de la inversión en locales comerciales osciló entre el 4% y el 15%.

Por todo lo expuesto, habrás podido comprobar que invertir en un local o un piso tiene sus ventajas. Sobre si es más rentable invertir en vivienda o en locales comerciales, por los datos podría concluirse que las rentas de invertir en un local comercial son mayores. Pero, en la práctica, dependerá de cada caso.

Un buen consejo para calcular la rentabilidad de la inversión es dejarse asesorar por profesionales. Con un estudio previo del mercado y un acompañamiento especializado nos será mucho más sencillo invertir en locales o pisos de forma segura.

Preguntas frecuentes

¿Qué rentabilidad es buena en un piso?

Como ya se ha explicado, la inversión en pisos se traduce en una rentabilidad bruta media anual que oscila entre el 6,5% y el 7,2%. En términos netos, los expertos consideran que una buena inversión es la que tiene una rentabilidad de entre un 4% y un 7%.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un local?

Existen distintos métodos para calcular la rentabilidad de un local comercial. Entre ellos, el indicador de retorno de inversión (ROI, por sus siglas en inglés), la tasa de rentabilidad interna (TRI) y el flujo de efectivo. Si te resultan complejos, no lo dudes: acude a un profesional inmobiliario.

¿Cuál debe ser la rentabilidad de un local comercial?

Los beneficios sobre el dinero invertido en la compra de un local oscilan entre el 4% y el 15%. Nuevamente, nuestra recomendación es que te pongas en manos de expertos del sector, puesto que cada inversión inmobiliaria requiere un trato particular y personalizado.

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