¿Puede la comunidad de propietarios prohibir los pisos de alquiler turístico?

Requisitos para prohibir pisos turísticos en la comunidad

Ahora bien, en lo relativo a cómo prohibir pisos turísticos en una comunidad de propietarios, es preciso tener claros dos aspectos fundamentales: por un lado, la diferencia entre el arrendamiento de viviendas con fines turísticos y el alquiler vacacional; y por otro, la mayoría necesaria para prohibir los pisos turísticos en una comunidad de vecinos.
 

Diferencia entre pisos turísticos y alquiler vacacional

En ocasiones, algunos ciudadanos confunden entre pisos turísticos con el alquiler vacacional. Y si bien es cierto que ambas actividades se basan en arrendamientos de corta duración, su finalidad y régimen jurídico son distintos:

• Pisos turísticos. Reguladas por la normativa sectorial turística, se trata de viviendas particulares inscritas en el registro autonómico correspondiente, cuentan con licencia turística y están destinadas a alojamientos de corta duración con fines lucrativos. Desde el 3 de abril de 2025, como se ha explicado, una comunidad puede prohibir los nuevos pisos turísticos mediante un acuerdo adoptado por una mayoría de tres quintas partes (3/5).
• Alquiler vacacional. Está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no se considera un uso turístico en sentido estricto. Para que una comunidad de vecinos pueda prohibir el alquiler vacacional suele requerirse unanimidad de los propietarios.

En este sentido, la resolución de 29 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, aclara que no todos los arrendamientos de corta duración se consideran pisos turísticos, reforzando así la diferencia entre estos últimos y el alquiler vacacional.
 

Mayorías necesarias para el acuerdo

Cuando los vecinos se preguntan cómo prohibir pisos turísticos en una comunidad de propietarios, es esencial que sepan qué mayorías son necesarias para alcanzar un acuerdo. Y aunque ya se ha hecho referencia a ellas, es conveniente recordarlas para que este punto se entienda y no existan dudas al respecto.

Desde el 3 de abril de 2025, fecha de entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, para prohibir los pisos turísticos en una comunidad de vecinos se necesita:

• El voto favorable de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios.
• Que, a su vez, representen tres quintas partes (3/5) de las cuotas de participación.

Esa doble mayoría se calcula sobre la totalidad de la comunidad, no solamente sobre los asistentes a la junta. Con anterioridad a la Ley Orgánica 1/2025, en muchos casos se requería unanimidad –es decir, el 100% de los propietarios y cuotas– para prohibir la actividad, lo que en la práctica hacía inviable el consenso entre vecinos, mientras que ahora se facilita que las comunidades puedan hacer frente a la proliferación de pisos de alquiler turístico,

Procedimiento paso a paso para prohibir pisos turísticos

Llegados a este punto, otra cuestión relevante sobre cómo prohibir pisos turísticos en una comunidad de propietarios es el procedimiento. Si en tu edificio estáis interesados en prohibir el arrendamiento de viviendas con fines turísticos, debéis seguir estos pasos:

1. Convocar una junta. En primer lugar, el presidente o un grupo de propietarios que representen, al menos, el 25% de las cuotas tiene que convocar una junta extraordinaria o incluir el asunto en el orden del día de una junta ordinaria. En cualquier caso, es primordial que se especifique el punto a tratar: prohibición del uso turístico de las viviendas.
2. Votar y adoptar el acuerdo. Durante la celebración de la junta, se presenta la propuesta, se debate y se somete a votación. Para que el acuerdo sea válido, el asunto tiene que ser respaldado por las tres quintas partes (3/5) de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes (3/5) de cuotas de participación.
3. Formalizar el acta de prohibición. El acuerdo de la junta para prohibir los pisos turísticos debe especificar el resultado de la votación de forma precisa para asegurar la efectividad jurídica.
    

Inscripción y efectos legales del acuerdo

Pero ahí no acaba el procedimiento. Una vez alcanzado el acuerdo para prohibir los pisos turísticos en una comunidad de vecinos, es muy recomendable elevarlo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad:

• Aunque este paso no es obligatorio, otorga mayor seguridad jurídica.
• Y garantiza que la prohibición sea oponible frente a terceros, incluidos los futuros compradores de viviendas en el edificio.
   

Registro de la Propiedad

Para proceder a la inscripción, la comunidad debe aportar el certificado del acuerdo adoptado, emitido por el secretario o administrador con el visto bueno del presidente. Una vez inscrito, el acuerdo pasa a formar parte del título constitutivo de los estatutos de la comunidad. De este modo:

• Los futuros propietarios que adquieran un piso en el edificio quedarán automáticamente vinculados por la prohibición.
• Y no podrán destinarlo al alquiler turístico.
   

Consecuencias del incumplimiento

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas claro cómo prohibir pisos turísticos en una comunidad de propietarios. Una vez tomada una decisión en firme y decidida la prohibición de esta clase de actividad en un edificio, un propietario que incumpla el acuerdo se expone a una serie de consecuencias:

• Requerimiento del presidente. A través del presidente, la comunidad puede exigir el cese inmediato de la actividad turística y recordarle las obligaciones derivadas del acuerdo alcanzado.
• Procedimiento judicial. Si el propietario persiste en su conducta, el presidente, previa autorización de la comunidad, podrá acudir a los tribunales para solicitar una orden judicial de cese de actividad y, en su caso, reclamar daños y perjuicios.
• Sanciones y multas. Por último, se arriesga a ser sancionado. En España, dependiendo de la comunidad autónoma y la gravedad de la infracción, las multas relacionadas con el incumplimiento de la normativa turística oscilan entre 60.000 y 600.000 euros.

Si alguna vez te has preguntado «¿Puede una comunidad de propietarios prohibir los pisos turísticos?», la respuesta es afirmativa. Lo era antes de la aprobación de la Ley Orgánica 1/2025. Y desde su entrada en vigor, quien desee destinar su vivienda a dicho uso ha de contar con una autorización previa de la comunidad.
 

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