Juntas extraordinarias de vecinos: ¿Quién puede convocar una?

A diferencia de la junta ordinaria, que se celebra al menos una vez al año para aprobar presupuestos, cuentas y renovar cargos como el presidente, la junta extraordinaria no sigue un calendario fijo y responde a necesidades concretas e inmediatas de la comunidad. A través de esta guía explicamos qué es una junta extraordinaria de propietarios, cómo se convoca y qué personas están legalmente facultadas para solicitarla.
 

¿Qué es una Junta Extraordinaria de vecinos y en qué se diferencia de la ordinaria?

Una junta extraordinaria de vecinos es una reunión de la comunidad de propietarios que se convoca de forma puntual para tratar asuntos específicos y urgentes que no pueden posponerse hasta la celebración de la reunión anual obligatoria (junta ordinaria).

Así pues, la diferencia entre una junta ordinaria y extraordinaria radica en la periodicidad y finalidad de la reunión de propietarios:

• Junta ordinaria. Según el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe celebrarse, al menos, «una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas». Asimismo, suele aprovecharse para renovar los cargos de la comunidad: presidente, vicepresidente, secretario…
• Junta extraordinaria. La convocatoria de una junta extraordinaria de la comunidad de propietarios puede realizarse en cualquier momento para debatir temas específicos que precisan ser abordados con urgencia.
   

Motivos que justifican una convocatoria extraordinaria

Ahora bien: ¿qué motivos justifican la convocatoria de una junta extraordinaria de la comunidad de propietarios? Desde acometer obras hasta modificar los estatutos o instalar cámaras de seguridad en la comunidad, estos son algunos de los más habituales:

• Obras urgentes y necesarias. Una junta extraordinaria sirve para abordar problemas estructurales del inmueble, daños causados por humedades, roturas de tuberías, eliminación de barreras para favorecer la movilidad, etc.
• Asuntos financieros. En ocasiones, los costes de esas obras urgentes y necesarias, u otras actuaciones, no pueden cubrirse con el fondo de reserva de la comunidad. En situaciones así, las juntas extraordinarias sirven para aprobar una derrama que permita hacer frente a los gastos extraordinarios.
• Reclamación de deudas. Continuando con los temas económicos, la convocatoria de una junta extraordinaria de la comunidad de propietarios también puede obedecer al inicio de un proceso monitorio contra un vecino que no paga las cuotas.
• Cambio de órganos de gobierno. De igual manera, una junta extraordinaria urgente tiene su razón de ser si el presidente, el secretario o el administrador dimiten o la comunidad de propietarios decide prescindir de alguno de ellos por incumplimiento de sus obligaciones.
• Modificación de los estatutos. Cualquier variación en las normas internas, como la prohibición de ciertas actividades en las zonas comunes o cambios en las cuotas de participación, necesita ser aprobada en junta extraordinaria.
• Situaciones de emergencia. Del mismo modo, en las juntas extraordinarias se debaten situaciones de emergencia como conflictos legales urgentes, la instalación de cámaras de seguridad, el exceso de ruidos, las actividades prohibidas, insalubres o peligrosas, etc.
   

¿Cómo se convoca una Junta Extraordinaria de vecinos?

Llegado el momento de tratar un asunto urgente, es importante saber cuáles son los requisitos para realizar la convocatoria de una junta extraordinaria de la comunidad de propietarios, con cuánto tiempo de antelación ha de convocarse y cómo debe comunicarse a los vecinos.

Requisitos para convocar una Junta Extraordinaria

Para que una junta extraordinaria de propietarios sea válida, tiene que redactarse un documento que incluya claramente:

• El orden del día, detallando el asunto o los asuntos a tratar en la reunión.
• La fecha, hora y lugar de celebración de la junta extraordinaria –por lo general, el propio inmueble o un espacio cercano como la oficina del administrador de fincas–.
• Una lista de morosos, en el supuesto de haberlos, advirtiendo que tienen voz en la junta pero no pueden votar.
• La firma del presidente o, en su defecto, los promotores de la reunión.

Una junta de propietarios puede llevarse a cabo en primera o, en su caso, segunda convocatoria:

• Primera convocatoria (horario establecido en el documento). Se requiere la asistencia de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.
• Segunda convocatoria (generalmente, 30 minutos más tarde). No existe un quórum mínimo. Puede celebrarse con los propietarios que asistan, independientemente de su número.