Qué es el diferencial de una hipoteca

¿Cómo afecta el diferencial a la hipoteca?

En lo referente a qué es el diferencial de una hipoteca, se trata, junto al índice de referencia, de uno de los indicadores que utiliza una entidad financiera para calcular cuánto debe pagar un hipotecado al mes. Si vas a pedir un préstamo hipotecario es básico que te familiarices con estos términos:

• Índice de referencia. Entre los índices de referencia, lo habitual es que se aplique el euríbor, que se calcula a partir de las tasas de interés a las que los bancos europeos están dispuestos a prestarse dinero entre sí a corto plazo. El euríbor se utiliza como base para determinar el interés variable que pagará el titular de una hipoteca durante el tiempo que dure la misma.
   
• Diferencial. Se trata de un porcentaje fijo que corresponde a la parte de los intereses que obtiene una entidad bancaria que presta dinero destinado a la adquisición de una vivienda.

Normalmente, tiende a pensarse que el tipo de interés variable del índice de referencia (euríbor) es el que marca la cuota de la hipoteca. Y si bien es cierto que influye en lo que un cliente debe pagar al banco, conviene saber que el interés hipotecario se establece sumando el euríbor a un diferencial establecido por la entidad financiera. El resultado es el denominado Tipo de Interés Nominal (TIN).

Diferencial hipoteca variable frente a fija

Ahora que ya tienes más claro qué es el diferencial de una hipoteca, es posible que te preguntes: «¿Qué me conviene más: una hipoteca fija o una hipoteca a tipo variable?». A grandes rasgos, estas son sus diferencias:

• Si optas por un crédito hipotecario a tipo fijo, el banco siempre te cobrará el mismo TIN.
• Y si lo que prefieres es una hipoteca a tipo variable, el TIN, debido a la subida del euríbor o la bajada de este índice de referencia, irá cambiando con el transcurrir del tiempo. Eso se traducirá en subidas o bajadas de la cuota del préstamo.

Igualmente, hay otros factores, como el interés de salida (un tipo de interés fijo que se mantiene durante los primeros meses de una hipoteca variable), las comisiones o el plazo de amortización, que marcan la diferencia entre ambas clases de crédito.

Pero, con el objetivo de ayudarte a saber qué hipoteca te conviene más, lo mejor es que veamos cuáles son las ventajas y desventajas de cada tipo de hipoteca. ¡Toma nota!

Ventajas de una hipoteca fija

• Seguridad. Con esta clase de préstamo hipotecario se sabe cuánto se va a pagar cada mes.
• Estabilidad. Precisamente, no estar expuesto a los aumentos de los tipos de interés se traduce en una estabilidad financiera.
• Oferta amplia. Hace años, no todos los bancos eran partidarios de ofrecer hipotecas a plazo fijo. Actualmente, la cosa ha cambiado y la oferta es amplia. Por ello, es interesante comparar lo que ofrecen las entidades bancarias para intentar ahorrar en la cuota.

Desventajas de una hipoteca fija

• Falta de flexibilidad. Quienes solicitan una hipoteca fija no pueden aprovecharse de las bajadas de los tipos de interés.
• Plazo limitado. Por lo general, los bancos no conceden hipotecas fijas con un plazo de devolución superior a 30 años.
• Más cara. Las hipotecas fijas se han encarecido en los últimos años a consecuencia de un interés medio más alto. De ahí que sea recomendable comparar y hacer números antes de decantarse por una u otra opción.

Ventajas de una hipoteca variable

• Tasas iniciales más bajas. Generalmente, las hipotecas variables tienen tasas de interés iniciales más bajas que los préstamos hipotecarios fijos.
• Posibilidad de beneficiarse de la bajada del euríbor. Está claro: si el euríbor baja, las cuotas mensuales también lo hacen. ¡Menos dinero a pagar!
• Plazos más amplios. A diferencia de las hipotecas fijas, los bancos son más flexibles a la hora de conceder préstamos hipotecarios a 35 o 40 años.

Desventajas de una hipoteca variable

• Incertidumbre. La naturaleza variable de los pagos mensuales conlleva que sea más complicado planificar un presupuesto doméstico a largo plazo.
• Aumento de las cuotas. Cuando el euríbor sube, también lo hace la cuota mensual del crédito. Y eso supone pérdida de poder adquisitivo.
• No se ahorra a corto plazo. La hipoteca no se abarata en el caso de que se elija un plazo corto para devolver la deuda, algo que sí sucede en algunas hipotecas fijas.

¿Cómo calcular la cuota de la hipoteca con su diferencial?

Llegados a este punto, y teniendo claro qué es el diferencial de una hipoteca, es probable que te plantees: «¿Cómo puedo saber el diferencial de mi hipoteca?». Y ya puestos, cómo afecta el diferencial a la cuota del préstamo hipotecario. Pues bien: para calcular esta última, vamos a exponer un caso práctico de una hipoteca variable:

• Piensas adquirir un piso que cuesta 200.000 euros.
• Y realizas una aportación inicial de 67.000 euros.
• Solicitas una hipoteca de 146.725 euros: 133.000 euros para comprar la vivienda + 13.725 euros para cubrir los gastos asociados a la adquisición (notaría, registro, gestoría e impuestos).
• Acuerdas con el banco que pagarás el préstamo hipotecario en un plazo de 30 años.
• Y el banco ofrece un diferencial de la hipoteca variable del 0,70%. Recuerda: es un diferencial fijo que se suma al euríbor (en este supuesto, del 3,65%), dando como resultado un tipo de interés del 4,35%.

Una vez conocidas las cantidades económicas aportadas y solicitadas, el diferencial aplicado y el euríbor, hemos introducido todos los datos en un simulador de hipotecas y el resultado es una cuota mensual de 730 euros que irá modificándose con el tiempo a medida que varía el índice de referencia.

Utilizando un simulador es muy sencillo calcular la cuota de una hipoteca. Eso sí: tendrás que sumar diferencial y euríbor para introducir el tipo de interés correcto en la casilla correspondiente. ¡No lo olvides!

¿Quién fija el diferencial de una hipoteca?

Como ya hemos explicado al inicio de esta guía, el euríbor es variable. Y de calcularlo se encarga el European Money Markets Institute (EMMI). Sin embargo, no sucede lo mismo con el diferencial de la hipoteca…

En este sentido, no basta saber qué es el diferencial de una hipoteca. Del mismo modo, hay que tener claro lo siguiente:

• Cada entidad bancaria es libre de fijar el diferencial que aplica a sus préstamos hipotecarios.
• Así, puede darse el caso de encontrar diferenciales distintos al consultar a varios bancos.

Por esa razón, es fundamental revisar las condiciones de una hipoteca antes de firmarla. En ellas debe figurar el porcentaje del diferencial que se aplica al crédito

¿Qué hipotecas tienen el diferencial más bajo?

A propósito: si quieres saber a cuánto está el diferencial de las hipotecas, el porcentaje medio es del 0,70%. Pero es posible firmar hipotecas con un diferencial menor. ¡Un detalle a tener en cuenta! Consejo: es primordial consultar las condiciones de distintas entidades bancarias para elegir la mejor opción. ¡Analiza los pros y los contras de las ofertas de varios bancos!

¿Se puede reducir el diferencial de una hipoteca?

Pero, ¿qué sucede si con el paso de los meses consideramos que tenemos un diferencial muy alto? ¿Es posible bajar el diferencial de la hipoteca? Y la respuesta a esta última pregunta es que sí se puede. Para ello, hay distintas alternativas:

• Pactar con el banco una novación de la hipoteca para modificar el diferencial vigente que determina el tipo de interés.
• Cancelar la hipoteca y firmar una nueva con un diferencial más bajo.
• Realizar una subrogación y trasladar la hipoteca a otra entidad financiera para disfrutar de unas condiciones más favorables.

Por lo que respecta a cuánto cobran por cambiar un diferencial, dependerá de cada operación. Para que te hagas una idea, en una novación te correspondería pagar una nueva tasación de la vivienda y una comisión, aunque todo dependerá de lo flexible que sea el banco y de lo que figure en la escritura de la hipoteca.

En algunas hipotecas el diferencial es más bajo si se contratan productos vinculados como un seguro de hogar o un seguro de vida. O al domiciliar la nómina.

En definitiva, si alguna vez te has preguntado qué es el diferencial de una hipoteca, es un porcentaje que, sumado al euríbor, marca el interés de un préstamo hipotecario variable. Cuanto más alto sea el diferencial, mayor será el interés y más dinero tendrás que pagar. ¡De ahí que se sea imprescindible informarse previamente!

Por cierto: si le das más importancia al índice de referencia, en el blog te explicamos cómo calcular la subida de la hipoteca según el euríbor

Preguntas frecuentes