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¿Qué es y para qué sirve la cédula de habitabilidad?

En algunas comunidades autónomas es indispensable contar con una cédula de habitabilidad antes de entrar a vivir en un inmueble. Pero, ¿qué es exactamente y para qué sirve? ¿Qué se necesita para obtenerla? ¿Es necesario renovarla? Si has oído hablar de este documento pero no estás familiarizado con él, a través de esta guía resolvemos todas tus dudas.

2023-02-06

La cédula de habitabilidad es el documento que garantiza que tu vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada y te permite dar de alta suministros, escriturar, vender o alquilar con total seguridad legal.

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

En cuanto a qué es la cédula de habitabilidad, se trata de un documento oficial, expedido por la comunidad autónoma o el ayuntamiento, cuyo objetivo es certificar que una vivienda reúne una serie de condiciones mínimas de salubridad, higiene y seguridad para ser habitada.

Esas condiciones o requisitos contemplan desde la superficie de las estancias hasta las instalaciones de servicios básicos y esenciales como el agua, el gas o la electricidad, pasando por las condiciones estructurales, la iluminación o la ventilación. En definitiva, una cédula de habitabilidad garantiza que una vivienda es digna de ser ocupada.

Tipos de cédulas de habitabilidad

Por cierto, no todas las cédulas de habitabilidad son iguales y existen diferentes tipos dependiendo de la antigüedad del inmueble o las actuaciones practicadas en la propiedad:

Cédula de primera ocupación. Es la que se expide para las viviendas de obra nueva que se van a habitar por primera vez.
Cédula de segunda ocupación o renovación. Se precisa para viviendas cuya cédula de primera ocupación ha caducado.
Cédula de primera ocupación por rehabilitación. Este tipo de cédula se exige para las viviendas que han sido objeto de una reforma integral importante o las propiedades que han sufrido un cambio de uso –un ejemplo muy habitual en los últimos años es convertir un local en vivienda–.

¿Para qué sirve la cédula de habitabilidad?

Por lo expuesto, queda claro que, en el ámbito inmobiliario, la cédula de habitabilidad es un documento imprescindible, en algunas comunidades autónomas, para poder habitar un piso o una casa. Y no solamente eso. Además, se solicita para realizar trámites importantes relacionados con el inmueble:

Escriturar la vivienda. Dependiendo de la normativa autonómica y el tipo de operación, notarios y registradores suelen requerir la presentación de la cédula al escriturar la vivienda. De manera especial, cuando es nueva, ha sido objeto de una rehabilitación importante o es el resultado de un cambio de uso.
Dar de alta suministros básicos. Asimismo, las compañías pueden exigirla antes de contratar o reactivar el suministro del agua, el gas o la luz.
Alquilar o vender legalmente. De igual manera, conviene saber que en algunas comunidades autónomas es indispensable estar en posesión de la cédula de habitabilidad para formalizar un contrato de alquiler o una compraventa y garantizar al inquilino o el comprador que la propiedad es apta para uso residencial.
Empadronarse. Por último, algún municipio podría solicitar la cédula para probar que la vivienda en la que un ciudadano desea empadronarse cumple las condiciones para ser habitada.

Requisitos para obtener la cédula de habitabilidad

Si llegados a este punto necesitas el documento pero no sabes cómo conseguir la cédula de habitabilidad, para empezar es importante que sepas cuáles son los requisitos que debe reunir un inmueble para poder solicitarla.

Certificado de habitabilidad

Todos esos requisitos se encuentran plasmados en el certificado de habitabilidad firmado por un arquitecto o arquitecto técnico tras comprobar que la vivienda en cuestión cumple las condiciones de espacio y ventilación, así como las normas de seguridad y salubridad exigidas:

Espacio y ventilación. El piso o casa tiene que disponer de espacios y estancias que respeten una superficie y altura mínimas. Y disfrutar de iluminación natural directa y ventilación natural o forzada.
Seguridad y salubridad. Por otra parte, la vivienda ha de encontrarse en buen estado, contar con un equipamiento básico (cocina, inodoro, lavabo…), poseer instalaciones de suministros básicos que funcionen correctamente y cumplir las normas de seguridad estructural y prevención de riesgos.

Documentación

Una vez obtenido el certificado de habitabilidad, tocará presentar la documentación para iniciar el trámite de solicitud. El mismo puede variar de una administración a otra, pero, a grandes rasgos, estos son los papeles exigidos por la comunidad o el ayuntamiento:

Documento de identidad del propietario o solicitante.
Escritura de propiedad de la vivienda o nota simple actualizada del Registro para justificar la propiedad.
Contrato de alquiler o autorización firmada por el dueño en el supuesto de que el solicitante no sea el propietario.
Certificado de habitabilidad firmado, como se ha comentado, por un arquitecto o arquitecto técnico de cara a certificar que las condiciones de habitabilidad de la vivienda cumplen la normativa vigente.
Impreso de solicitud debidamente cumplimentado.
Justificante del pago de las tasas administrativas que correspondan.

Y a esa documentación general habrá que sumar la específica según el tipo de cédula de habitabilidad solicitado:

Cédula de primera ocupación. Para conseguir esta cédula se requiere presentar la licencia de obras y el certificado de fin de obra (CFO) visado.
Cédula de segunda ocupación o renovación. Por lo general, solamente se solicita el certificado de habitabilidad firmado por el arquitecto o arquitecto técnico y el impreso de solicitud cumplimentado.
Cédula de primera ocupación por rehabilitación. Conlleva la presentación de la licencia de obras y el CFO.

¿Cómo obtener la cédula de habitabilidad?

Ahora que ya tienes claro todo lo referente a la cédula de habitabilidad y sus requisitos, es lógico que desees saber cuál es el procedimiento a seguir, paso a paso, para conseguir el documento. Pues bien, el mismo difiere según la cédula que se solicite.

Cédula de primera ocupación

En el caso de las viviendas de obra nueva, el constructor o promotor inmobiliario está obligado a solicitar el documento antes de que sean transmitidas y, si así lo exige la normativa autonómica, entregársela al comprador en el acto notarial de firma de escritura y entrega de llaves.

Cédula de segunda ocupación o renovación

En este supuesto, la solicitud se lleva a cabo a través del propietario de la vivienda o la persona autorizada por él. Y el trámite consiste en:

Contratar un arquitecto o arquitecto técnico, encargado de visitar la vivienda, comprobar que sigue cumpliendo los requisitos exigidos y, en caso afirmativo, redactar y firmar el certificado de habitabilidad.
Presentar la documentación que se ha detallado anteriormente.
Pagar las tasas correspondientes al trámite de obtención de la cédula.

Una vez que la documentación es revisada, la administración autonómica o municipal procede a expedir la cédula de habitabilidad renovada.

Cédula de primera ocupación por rehabilitación

Como en la situación anterior, el responsable de solicitar la cédula es el propietario de la vivienda. Y el proceso de tramitación es similar al de la cédula de obra nueva:

Al finalizar la rehabilitación o cambio de uso, el director de la obra emite el CFO.
Y, seguidamente, el propietario adjunta el CFO al resto de documentación (titularidad, impreso de solicitud y justificante de pago de tasas) para solicitar la cédula a la administración pública que corresponda.

Diferencias según comunidad autónoma

Ahora bien: en lo relativo a la solicitud de la cédula de habitabilidad, hay notables diferencias entre regiones. Por ejemplo, se requiere dicho documento en las siguientes comunidades y ciudades autónomas:

Asturias.
Baleares.
Cantabria.
Cataluña.
Ceuta
Comunidad Valenciana.
Extremadura.
La Rioja.
Melilla.
Murcia.
Navarra.

No obstante, es aconsejable informarse en cada comunidad y ciudad autónoma de nuestro país, pues mientras en algunas la licencia de primera ocupación municipal ha sustituido a la cédula de primera ocupación, en otras la cédula de habitabilidad sigue siendo obligatoria para vender o alquilar una propiedad y contratar los suministros básicos.

¿Cuánto cuesta la cédula de habitabilidad?

Obviamente, desearás saber cuánto cuesta una cédula de habitabilidad. Pues bien: el desembolso final es la suma de la tarifa del técnico encargado de emitir y firmar el certificado de habitabilidad y las tasas administrativas.

Honorarios del técnico: entre 80 y 200 euros. Este importe incluye la inspección de la vivienda y la redacción del certificado de habitabilidad. Y el tamaño y ubicación de la propiedad, así como el tipo de cédula, influyen en el precio.
Tasas administrativas: entre 30 y 80 euros. Aquí, la cantidad a pagar dependerá de la administración pública a la que se solicite el documento y de la clase de cédula que se necesite.

Por lo tanto, una cédula de habitabilidad puede costar entre 110 y 280 euros dependiendo del profesional contratado, las características de la vivienda, el lugar donde se tramite la solicitud y el tipo de documento requerido.

Vigencia de la cédula de habitabilidad

Otro aspecto a considerar sobre la cédula de habitabilidad es su vigencia. ¡Ojo! Al no tratarse de un documento indefinido, tiene fecha de caducidad y, por lo tanto, debe renovarse cuando finaliza su plazo de validez: por lo general, entre 10 y 15 años.

Transcurrido el tiempo de vigencia determinado para cada cédula, será necesario tramitar su renovación si se exige su presentación bien para vender o alquilar la vivienda, bien para contratar suministros básicos.

¿Se puede escriturar sin cédula de habitabilidad?

Ahora, supongamos que te dispones a escriturar una vivienda. ¿Necesitarás una cédula de habitabilidad? ¿Este requisito es obligatorio en toda España? ¿Qué riesgos y limitaciones legales implica no disponer de dicho documento?

Obligatoriedad. En algunas zonas de España, el notario exige la cédula vigente para escriturar una vivienda.
Riesgos y limitaciones legales. Como ya hemos visto en otros apartados, carecer de una cédula imposibilita no sólo vender, sino también contratar suministros básicos.

¿Se puede empadronar en una vivienda sin cédula de habitabilidad?

Y por lo que respecta a si una persona se puede empadronar en una casa sin cédula de habitabilidad, en la práctica dependerá del ayuntamiento. En cualquier caso, es primordial tenerla, ya que, aunque sea posible empadronarse sin ella, quizás luego sea necesaria para dar de alta los suministros.

Confiamos en que hayas despejado tus dudas sobre la cédula de habitabilidad, un documento que aún se exige en muchos lugares de España. Este documento garantiza que una vivienda puede ser habitada y en ocasiones es imprescindible para vender o alquilar un piso o contratar los suministros básicos.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se consigue la cédula de habitabilidad y qué documentación hace falta?

Se obtiene contratando los servicios de un arquitecto o arquitecto técnico para que emita un certificado de habitabilidad, que se presenta a la administración pública correspondiente junto a la documentación requerida por esta: DNI, escritura/nota simple o contrato de alquiler, impreso de solicitud, justificante de pago de las tasas y, en caso necesario, licencia de obras y CFO.

¿Qué pasa si no tengo la cédula de habitabilidad?

En muchas zonas de España, carecer de cédula es un impedimento para vender o alquilar una propiedad. Además, si no la tienes puede que tengas problemas para contratar servicios básicos. Y en algunos municipios, es probable que no tramiten tu empadronamiento.

¿Cómo puedo saber si una vivienda tiene cédula de habitabilidad?

Consultando al propietario o dirigiéndote al registro autonómico o municipal correspondiente.

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