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¿Cuáles son las diferencias entre nuda propiedad y pleno dominio?

En el ámbito inmobiliario, lo habitual es que el dueño de una vivienda tenga la plena propiedad; es decir, puede hacer lo que desee con el bien: disfrutarlo, alquilarlo, venderlo... Pero en ocasiones, cuando existe un usufructuario, no es así. De ahí que sea esencial conocer la diferencia entre pleno dominio y nuda propiedad.

La nuda propiedad implica ser dueño de un inmueble sin derecho de uso ni disfrute, mientras que el pleno dominio reúne propiedad y usufructo, permitiendo usar, alquilar o vender la vivienda libremente.

¿Qué es el pleno dominio de una propiedad?

Para conocer las diferencias entre pleno dominio y nuda propiedad, lo primero es tener claro qué significa cada concepto. En el caso del pleno dominio o plena propiedad, el mismo está recogido en el artículo 348 del Código Civil: «La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes».

En derecho civil, el pleno dominio hace referencia al conjunto completo de derechos (derecho de propiedad y derecho de usufructo) que es capaz de ostentar un propietario sobre un bien inmueble. Se trata de la expresión más absoluta de propiedad, sin limitaciones externas, que reúne en forma y sustancia todos los derechos de un propietario:

Usar y disfrutar su vivienda.
Percibir las rentas derivadas de ella (por ejemplo, si la alquila).
Venderla, hipotecarla o donarla libremente.
Legarla en caso de fallecimiento.

El desmembramiento del pleno dominio conlleva la separación de las facultades que integran el derecho de propiedad mediante la constitución de derechos reales de disfrute sobre el bien (derecho de usufructo, derechos de uso y habitación y servidumbres) y el derecho de nuda propiedad.

¿Qué es la nuda propiedad?

En cuanto a qué es la nuda propiedad, el diccionario de la Real Academia Española (RAE) define dicho término como la «propiedad que carece del usufructo», siendo este último el «derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservarlos, salvo que la ley autorice otra cosa». Explicado de una manera más coloquial, la nuda propiedad es:

Un derecho real contemplado en el Código Civil que supone ser propietario de un bien.
Pero sin el derecho inmediato a usarlo o disfrutarlo.

En situaciones así, los derechos de nuda propiedad y usufructo están representados por el nudo propietario y el usufructuario:

Nuda propiedad. Pertenece al nudo propietario, dueño de una vivienda pero sin el derecho de uso y disfrute.
Usufructo. Corresponde al usufructuario, quien, pese a no ser el propietario, puede usar y disfrutar un bien inmueble.

Un ejemplo muy habitual se da en personas mayores que venden la nuda propiedad de su vivienda a una empresa o un particular a cambio de un ingreso económico –ya sea en un pago único o en forma de renta–, pero conservando el usufructo. De este modo:

Pasan a ser usufructuarios, obtienen un dinero y pueden seguir viviendo en su hogar hasta que concluya el usufructo.
Y el comprador se asegura una inversión futura, pues acabará adquiriendo el pleno dominio del inmueble.

Qué derechos conserva y cuáles se ceden

En la nuda propiedad, por lo tanto, el nudo propietario mantiene la titularidad de la vivienda a nivel legal y registral. Pero mientras exista un usufructo no puede vivir en ella, alquilarla ni beneficiarse de sus rendimientos.

Por su parte, el usufructuario puede residir en el inmueble y, si así lo desea, alquilarlo y percibir las rentas, e incluso ceder o vender su derecho de usufructo a un tercero.

Relación entre nuda propiedad y usufructo

Queda patente, pues, que la nuda propiedad, el usufructo y el pleno dominio son derechos que se complementan. En lo relativo a los dos primeros, conforman el pleno dominio:

El usufructuario disfruta de una vivienda en tanto dure el usufructo –mientras viva en el caso del usufructo vitalicio–.
Y el nudo propietario adquiere la plena capacidad de uso y disposición del inmueble (pleno dominio) cuando el usufructo se extingue.

Diferencias clave entre nuda propiedad y pleno dominio

Llegados a este punto, confiamos en que hayan quedado claras las diferencias entre pleno dominio y nuda propiedad. A pesar de ello, por su relevancia en las operaciones de compraventa de inmuebles, conviene incidir en ellas y dejar claro qué es nuda propiedad y pleno dominio.

Derecho de uso y disfrute

Pleno dominio. Como ya se ha explicado, cuando el pleno dominio recae en un solo titular, el propietario puede vender, hipotecar, donar o legar la vivienda libremente.
Nuda propiedad. Pero cuando existe un usufructo, el nudo propietario no puede usar ni disfrutar la vivienda hasta la extinción de ese derecho.

Capacidad de venta o transmisión

Pleno dominio. Con la plena propiedad es posible vender, donar o legar un inmueble sin trabas.
Nuda propiedad. Se puede vender o heredar un inmueble, pero siempre respetándose el usufructo. El comprador adquiere la vivienda, pero no podrá disfrutarla hasta la extinción del derecho de usufructo.

Solamente cuando coinciden ambos titulares es posible vender la nuda propiedad y el usufructo conjuntamente, transmitiendo así el pleno dominio al comprador.

Implicaciones fiscales y sucesorias

Además de las cuestiones tributarias, conviene tener en cuenta las implicaciones legales que derivan de la separación entre nuda propiedad y usufructo.

Pleno dominio. El comprador tributa por el valor total del inmueble.
Nuda propiedad. El comprador sólo paga impuestos por el valor de la nuda propiedad, que suele ser menor al descontarse el valor del usufructo.

En lo referente a las herencias, es frecuente que los herederos reciban la nuda propiedad mientras el cónyuge viudo mantiene el usufructo vitalicio.

Y por lo que respecta a los gastos –salvo que se pacte lo contrario–, al nudo propietario le corresponden aquellos relacionados con la hipoteca, la comunidad de vecinos, las reparaciones extraordinarias o los impuestos, en tanto que el usufructuario se encarga de los derivados del uso y disfrute de la vivienda; entre ellos, los suministros de agua, electricidad y gas o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Pareja asesorandose sobre la venta de la nuda propiedad

¿Por qué se vende la nuda propiedad?

Una vez explicadas las diferencias entre pleno dominio y nuda propiedad, es importante comentar que vender la nuda propiedad es una práctica cada vez más extendida en España, sobre todo, como ya se ha comentado, entre personas mayores que buscan liquidez sin renunciar a su hogar. Entre las razones más frecuentes de este tipo de operación inmobiliaria se encuentran:

Necesidad de obtener ingresos económicos adicionales para complementar la pensión.
Planificación sucesoria y patrimonial.
Oportunidad de inversión para compradores que buscan adquirir viviendas a un coste inferior al valor del mercado.

La venta de la nuda propiedad aporta ventajas tanto para el vendedor como para el comprador:

El vendedor obtiene liquidez inmediata y conserva el derecho a seguir viviendo en su casa.
Y el comprador adquiere un inmueble por debajo del precio de mercado y, con el transcurrir del tiempo, también adquiere el pleno dominio sin costes adicionales.

¿Qué pasa cuando se extingue el usufructo?

Cuando el usufructo se extingue –ya sea por fallecimiento del usufructuario o por vencimiento del plazo acordado–, el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio de la vivienda. A partir de ese momento, quien era nudo propietario adquiere la nuda propiedad y el usufructo, convirtiéndose así en titular del pleno dominio.

Pleno dominio vs. nuda propiedad: ¿cuál elegir en cada caso?

Por lo que respecta a la decisión de mantener el pleno dominio de una vivienda o vender/comprar la nuda propiedad, es un asunto que depende de las circunstancias personales y patrimoniales de cada interesado:

Conviene mantener el pleno dominio cuando se pretende tener un control absoluto sobre un inmueble, usarlo libremente o disponer de él en cualquier momento.
Y es interesante optar por la nuda propiedad si el propietario busca liquidez inmediata sin abandonar su hogar o cuando un inversor desea adquirir un inmueble a menor precio a cambio de esperar al fin del usufructo.

Por todo lo expuesto, esperamos que haya quedado claro cuáles son las diferencias entre pleno dominio y nuda propiedad. Mientras que el primero otorga al propietario todos los derechos sobre una vivienda, la nuda propiedad supone tener la titularidad pero sin poder usar ni disfrutar del bien hasta que se extinga el usufructo.

Conocer y comprender ambos conceptos es primordial en operaciones de compraventa de inmuebles, herencias o planificación patrimonial. Y facilita a los interesados valorar qué opción se ajusta mejor a sus necesidades presentes y objetivos futuros. Ante cualquier duda, siempre es recomendable contar con el asesoramiento de abogados especialistas en derecho inmobiliario y sucesorio.