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¿Para qué sirve el Registro de la Propiedad?

Si vas a adquirir una vivienda nueva, uno de los trámites que deberás hacer cuando la compres es inscribirla en el Registro. Si no estás familiarizado con él, a través de esta guía te explicamos qué es y para qué sirve el Registro de la Propiedad, cómo funciona y cuáles son las ventajas de inscribir un piso o una casa.

El Registro de la Propiedad es una institución pública que garantiza la seguridad jurídica de los inmuebles al inscribir quién es su dueño, qué derechos o cargas los afectan y qué actos legales recaen sobre ellos.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

Dependiente del Ministerio de Justicia, el Registro de la Propiedad es una institución pública en la que se inscriben los actos que afectan a la propiedad o los derechos reales sobre bienes inmuebles, ya sean de titularidad pública o privada. Y su función es dar publicidad de las inscripciones y anotaciones que se practiquen en sus libros, favoreciendo así la seguridad y la protección del tráfico jurídico inmobiliario.

¿Qué se inscribe en el Registro de la Propiedad?

Si deseas comprender de una manera sencilla para qué sirve el Registro de la Propiedad, debes saber que todo lo que afecta a un inmueble de forma permanente o legal se registra para que conste ante cualquier persona interesada (por ejemplo, un comprador, un heredero o una entidad financiera).

Titularidad. La inscripción en el Registro facilita saber quién es el propietario de un bien inmueble y si ha habido otros titulares de esa propiedad antes que él. Esto es algo esencial para acreditar quién es el dueño de una vivienda y, en el supuesto de haber existido otros, comprobar que su transmisión se ha realizado legalmente en el pasado.
Cargas. Se trata de las limitaciones o derechos que afectan a una finca y han de tenerse en cuenta antes de adquirir una vivienda, ya que pueden influir en el uso o el valor de un inmueble. Entre las más habituales se encuentran las hipotecas, los embargos, las afecciones fiscales y las servidumbres.
Hipotecas. Además de figurar como carga, las hipotecas tienen su propia inscripción con información detallada sobre el préstamo. Y, una vez saldada la deuda, también se anota su cancelación mediante escritura pública.
Embargos. Cuando un inmueble es embargado judicialmente, esa situación se refleja en el Registro para que un comprador sepa que la propiedad está sujeta a una reclamación o deuda.
Servidumbres. Son los derechos que una persona tiene sobre el inmueble de otra. El ejemplo más común es el derecho de paso (contemplado en el artículo 564 del Código Civil): si una finca no tiene salida a una vía pública, puede establecerse que su dueño pueda cruzar por una finca vecina. Al inscribir una servidumbre se evitan conflictos entre propietarios.

¿Cómo funciona el Registro de la Propiedad?

Una vez explicado para qué sirve el Registro de la Propiedad, es conveniente señalar que dicha institución pública se organiza territorialmente en distritos registrales, cada uno de ellos con su oficina registral y un registrador de la propiedad al frente. Y su funcionamiento se basa en el principio de calificación registral:

Revisión previa. Eso significa que cualquier documento que se desee inscribir debe ser revisado previamente por el registrador.
Inscripción. Y una vez aprobado, el acto o derecho se puede inscribir en el Registro para que tenga validez frente a terceros, proporcionando así seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias.

¿Qué hace un registrador de la propiedad?

Ya que se ha hecho referencia a él, es probable que te preguntes qué es un registrador de la propiedad. Pues bien: es un funcionario público y profesional del Derecho que accede a su cargo mediante una oposición y su responsabilidad es examinar y autorizar la inscripción de los documentos que afectan a bienes inmuebles.

Si nos centramos en detallar qué hace un registrador de la propiedad, entre sus funciones figuran las siguientes:

Verificación de legalidad. Un registrador revisa la forma, capacidad legal, legitimación y contenido de un documento presentado en el Registro.
Inscripción de documentos. Del mismo modo, incorpora al Registro escrituras públicas, resoluciones judiciales, certificaciones notariales, etc.
Protección de derechos de terceros. Y asegura que terceros puedan conocer los derechos existentes sobre una finca, al tiempo que confiere seguridad al tráfico inmobiliario.

¿Para qué sirve el Registro de la Propiedad en una compraventa?

A estas alturas de la guía ya tendrás más claro para qué sirve el Registro de la Propiedad. No obstante, vamos a ahondar en tres asuntos básicos relacionados con el papel de esta institución pública: la seguridad jurídica, la protección frente a fraudes y la inscripción de hipotecas.

Seguridad jurídica. Un inmueble inscrito en el Registro posibilita verificar que el vendedor es su propietario legal. Y también si la finca está libre de cargas o existen hipotecas, embargos u otras limitaciones que puedan afectar al nuevo dueño. Esa información es pública y se solicita a través de una nota simple.
Protección frente a fraudes. Adquirir una propiedad no inscrita representa un riesgo. Si un inmueble no está debidamente registrado, pueden producirse ventas duplicadas, disputas de titularidad o pérdida de derechos frente a terceros.
Requisitos para la inscripción de una hipoteca. Las entidades bancarias y financieras exigen que una vivienda esté inscrita en el Registro antes de otorgar y registrar un préstamo hipotecario.

Registro de la propiedad en la compraventa

¿Cuánto cuesta registrar una propiedad?

Ahora que ya sabes para qué sirve el Registro de la Propiedad, es lógico que te preguntes cuánto se paga en el Registro de la Propiedad. Sobre dicha cuestión, desde la institución señalan que «el coste dependerá del tipo y número de operaciones a practicar, y del valor fiscalmente comprobado de las mismas».

Las tasas del Registro de la Propiedad figuran en el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad:

Valor de la finca	Tasa registral
Hasta 6.010,12 euros	24,04 euros
Entre 6.010,13 y 30.050,61 euros	1,75% por cada 1.000 euros
Entre 30.050,62 y 60.101,21 euros	1,25% por cada 1.000 euros
Entre 60.101,22 y 150.253,03 euros	0,75% por cada 1.000 euros
Entre 150.253,04 y 601.012,10 euros	0,30% por cada 1.000 euros
Más de 601.012,10 euros	0,20% por cada 1.000 euros

El Registro cobra por tramos y, como habrás comprobado, cada uno de ellos tiene su propia tarifa registral. Aplicándolas, a modo de ejemplo y orientación, una vivienda de 300.000 euros conllevaría un gasto de inscripción de 216,20 euros, aproximadamente.

¿Quién paga el Registro de la Propiedad?

Aunque la legislación española no establece quién debe asumir el coste en el Registro de la Propiedad, existe una práctica que determina estos gastos entre comprador y vendedor en función del tipo de trámite registral que se inscriba:

Costumbre en la compraventa. Si bien el reparto de gastos puede negociarse y pactarse libremente en el contrato de compraventa, el comprador suele asumir el coste del registro al tener un interés legítimo en que la propiedad quede inscrita a su nombre y protegida jurídicamente. En caso de existir hipoteca, también satisface los aranceles registrales derivados de la constitución del préstamo hipotecario.
Reparto de gastos entre comprador y vendedor. Aunque, normalmente, el comprador asume la mayoría de los gastos registrales, el vendedor también podría verse en la obligación de inscribir ciertos actos a su cargo, como la cancelación registral de un préstamo hipotecario, si la vivienda está hipotecada, o el registro de divisiones horizontales, obra nueva o agrupaciones.

¿Cómo saber cuál es el Registro de la Propiedad que me corresponde?

Llegados a este punto, es lógico que te preguntes: «¿Cuál es el Registro de la Propiedad que me corresponde?». Y la respuesta es que tu Registro de referencia será el que corresponda al distrito registral donde se encuentre la finca o propiedad en cuestión. Puedes consultarlo en el directorio de Registros de Bienes Muebles de España.

Documentos necesarios para inscribir una vivienda nueva

Para poder inscribir una vivienda nueva en el Registro de la Propiedad, es imprescindible aportar una serie de documentos para justificar que la construcción es legal, está finalizada y cumple todos los requisitos urbanísticos y fiscales:

Escritura pública de compraventa o de declaración de obra nueva redactada y firmada ante notario.
Certificado de fin de obra y/o licencia de primera ocupación. Emitido por el arquitecto director de obra y otorgada por el ayuntamiento, respectivamente.
Justificante de impuestos pagados. Concretamente, del pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) –Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) en Canarias– y del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Copia de la liquidación de la plusvalía municipal. Aunque normalmente lo paga el vendedor, se debe aportar el justificante o copia del documento de autoliquidación de dicho impuesto para poder inscribir la compraventa.

Una vez reunida toda la documentación se presenta en el Registro correspondiente, ya sea de forma presencial o bien por vía telemática a través de una notaría o una gestoría.

¿Qué ocurre si no inscribo mi vivienda en el Registro?

A propósito: no es obligatorio inscribir una vivienda nueva en el Registro. ¡Pero sí muy recomendable! Si no inscribes un inmueble, te arriesgas a tener una serie de problemas e inconvenientes. A saber…

Falta de protección legal frente a terceros. Sin inscripción, tu propiedad no es pública ni oficial. Y en caso de disputa, tu derecho puede ser más difícil de defender.
Dificultad para vender o hipotecar la vivienda. La mayoría de compradores y bancos exigirán que la vivienda esté en el Registro para comprobar su titularidad y posibles cargas.
Problemas para acreditar la propiedad. Sin registro, demostrar que eres el propietario es más complicado, lo que puede generar retrasos y costes adicionales en trámites legales o sucesorios.
Posibles complicaciones fiscales. No registrar un inmueble puede conllevar problemas para recibir notificaciones de impuestos, lo que podría derivar en sanciones o multas.
Riesgo de perder prioridad en caso de derechos inscritos por terceros. Aunque en obra nueva este riesgo es menor, no inscribir la vivienda puede implicar que otros derechos sobre el inmueble inscritos con anterioridad tengan preferencia.

Desde el Registro de la Propiedad destacan que la inscripción registral ofrece seguridad jurídica preventiva. Una vez se inscriben, las titularidades y derechos se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales y se considera como cierto aquello que consta inscrito.

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro qué es y para qué sirve el Registro de la Propiedad. Por cierto: si quieres estrenar casa, deberías conocer las promociones de obra nueva de Kronos Homes en las mejores ubicaciones de España y Portugal.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo es obligatorio el Registro de la Propiedad?

En sí, no es obligatorio registrar una vivienda. Pero sí lo es cuando se constituye una hipoteca, puesto que la entidad bancaria o financiera exige la inscripción para que su garantía tenga efectos.

¿Qué diferencia hay entre notaría y Registro de la Propiedad?

Un notario redacta y autoriza la escritura pública, da fe del acto. Un registrador inscribe ese título para otorgar seguridad jurídica frente a terceros.

¿Qué información aparece en el Registro de la Propiedad?

Datos de la finca (superficie, ubicación, referencia registral), titular actual y/o anteriores, cargas (hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales, resoluciones judiciales…), anotaciones preventivas (como demandas), etc.

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