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¿Cómo saber si un inmueble está libre de cargas?

Una de las cuestiones en las que hay que fijarse al comprar una casa es si pesa algún tipo de carga o gravamen sobre ella. ¿Piensas adquirir una vivienda pero no estás familiarizado con este asunto? En ese caso, no te preocupes. A través de esta guía vamos a explicarte cómo saber si una propiedad tiene cargas. Y en el supuesto de que así sea, de qué manera puede influir en su adquisición y qué se debe hacer para liberarla de ellas. ¡Sigue leyendo!

¿Qué quiere decir libre de cargas?

Pero antes de explicar cómo saber si una propiedad tiene cargas, es preciso tener claro qué son las cargas de una vivienda. Toma nota:

Hablar de las cargas de una vivienda es hacerlo de los derechos legales que tiene un tercero sobre la misma.
Explicado de una manera más comprensible, las cargas son los pagos pendientes u obligaciones que pesan sobre una propiedad.
Y se transmiten automáticamente al nuevo comprador al estar ligadas a la vivienda.
Por dicho motivo, es fundamental averiguar si un inmueble está libre de cargas antes de adquirirlo.

Al consultar esto último, la mejor noticia que podemos recibir es que no pesa ninguna obligación sobre la vivienda. Ello significará que está libre de cargas y, por consiguiente, que vamos a comprar una casa sin deudas. ¡Vía libre para estrenar piso!

¿Cuáles son las cargas de una vivienda?

Sin embargo, esto no siempre es así. Por ello, es importante conocer los diferentes tipos de cargas que podemos encontrarnos a la hora de comprar una vivienda:

Arrendamientos. Los alquileres son una carga a tener en cuenta a la hora de vender una casa. En una situación así, el propietario debe respetar el contrato firmado con el inquilino y esperar a que concluya antes de proceder a entregar la vivienda al comprador. Así lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Deudas con la comunidad de vecinos. Entre los tipos de cargas en inmuebles más habituales también se encuentran los impagos de las cuotas de la comunidad de propietarios.

Embargos. Este tipo de carga se presenta cuando la justicia ha retenido un piso para asegurar el pago de una deuda u obligación financiera pendiente.
Hipotecas. Las cargas hipotecarias son muy comunes. Su existencia significa que el propietario de la casa aún no ha liquidado el préstamo hipotecario que solicitó en su día al banco para poder adquirirla.

Impago de servicios básicos de la vivienda. Al comprar un piso también es conveniente que el vendedor acredite que no debe ningún pago en los recibos de servicios básicos como agua, electricidad o gas.
Impago de tributos. Estas cargas suponen no estar al corriente del pago de tributos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o la plusvalía municipal.
Usufructo. Cuando adquiere una casa con usufructo, el comprador será su propietario. Pero no podrá hacer uso de la misma mientras dicho derecho se mantenga.
Servidumbres. Por último, este derecho constituye una limitación sobre el disfrute de una vivienda en favor de otro propietario. Existen distintas clases de servidumbre: de agua, paso, luces, medianería, etc. Y cada una de ellas tiene un alcance y contenido distintos.

¿Qué implica comprar un inmueble con cargas?

Llegados a este punto, es lógico que te preguntes cómo saber si una propiedad tiene cargas. Y es que, ciertamente, comprar un piso con cargas conlleva una serie de consecuencias…

Transmisión de las cargas. Como ya se ha comentado, comprar un inmueble con cargas significa asumir estas últimas. Por dicho motivo, es esencial conocerlas antes de formalizar la operación de compraventa.
Repercusiones. En algunas situaciones, las cargas serán económicas y bastará con satisfacerlas o llegar a un acuerdo para que no representen un problema. Pero en otras, como la existencia de un derecho de usufructo o una servidumbre, supondrán una limitación en el uso del bien adquirido. ¡Conviene saberlo!

¿Cómo puedo saber si la vivienda está libre de cargas?

En cuanto a cómo saber si una propiedad tiene cargas, dependerá del tipo de derecho o gravamen. Así, hay cargas que están inscritas en el Registro de la Propiedad y otras que no. Toma nota:

Cargas inscritas en el Registro de la Propiedad

Las enumeradas a continuación son cargas inscritas en el Registro de la Propiedad. Y, como veremos en otro apartado, bastará obtener un certificado de cargas o una nota simple en dicha institución para conocerlas:

Arrendamientos.
Embargos.
Hipotecas.
Usufructo.
Servidumbres.

Cargas no inscritas en el Registro de la Propiedad

Y las siguientes cargas no figuran en el Registro de la Propiedad, pero también es fundamental conocer su existencia antes de adquirir una vivienda:

Deudas con la comunidad de vecinos. Hay que prestar especial atención a este asunto y exigir un certificado de la comunidad donde conste que el vendedor del piso está al corriente de los pagos. Puede estar expedido por el presidente de la comunidad o el administrador de la finca.
Impago de servicios básicos de la vivienda. Si el vendedor obra de buena fe, no tendrá reparos en mostrar los últimos recibos de los suministros. En caso contrario, tocaría ponerse en contacto con las empresas proveedoras de los servicios para saber si hay algún pago pendiente.
Impago de tributos. Y en lo referente a cómo saber si un inmueble tiene cargas de este tipo, puede comprobarse solicitando al vendedor que presente los últimos justificantes de pago de los impuestos correspondientes. O, en el caso del IBI, acudiendo al ayuntamiento.

¿Cómo pedir el certificado de libre de cargas?

Una vez explicado cómo saber si una propiedad tiene cargas, nos centraremos en detallar cómo se puede solicitar un documento del Registro de la Propiedad donde conste si la vivienda que deseamos comprar tiene cargas o está libre de ellas. Y aquí tenemos dos opciones: pedir un certificado o una nota simple.

Certificado de cargas

Es conocido como certificación de dominio y cargas o, simplemente, certificación de la finca. Y puede solicitarse:

Presencialmente, en uno de los Registros de la Propiedad de España.
Telemáticamente, en la sede electrónica del Registro de la Propiedad.

Si el certificado se solicita por Internet, hay que entrar en Solicitar certificación y aportar bien el Código Registral Único (CRU) o el Identificador Único de Finca Registral (IDUFIR), bien los datos registrales (ubicación, registro, sección, etc.)

Nota simple

Al igual que el certificado, una nota simple facilita consultar las cargas o gravámenes de cualquier inmueble. En relación a cómo solicitar una nota simple en el registro, es un asunto del que ya nos hemos ocupado en otro artículo. Como sucede con la certificación de la finca, puede solicitarse presencialmente en un registro o por Internet.

Si se prefiere la vía telemática, basta con clicar en el acceso rápido Nota Simple Registro de la Propiedad e introducir alguno de estos datos:

Código Registral Único (CRU) o Identificador Único de Finca Registral (IDUFIR).
Nombre y número de documento identificativo del titular (NIF, NIE o pasaporte).
Número de registro y datos de la finca (sección y ordinal).
Dirección exacta del inmueble.

¿Vas a adquirir una casa y no has podido obtener un certificado de cargas o una nota simple por parte del vendedor? Tranquilo: como habrás visto, el Registro de la Propiedad, previo pago del importe del servicio, te facilita obtener dichos documentos para saber si la vivienda está libre de cargas.

El coste del certificado varía en función de los aranceles que el registro tiene que aplicar para expedirlo. Y el precio de una nota simple ordinaria es de 9,02 euros.

¿Cómo se libera la vivienda?

Llegados a este punto es normal que te preguntes: si la vivienda tiene cargas, ¿cómo puede liberarse? En este sentido, lógicamente, la solución depende del tipo de carga o gravamen:

Arrendamientos. Esta carga no se puede eliminar hasta que el inquilino finalice el contrato de alquiler.
Deudas con la comunidad de vecinos. Concluyen una vez pagadas. Si no lo hace el vendedor, tendrá que asumirlas el comprador.
Embargos. Aquí se plantean dos alternativas: esperar a que el vendedor cancele el embargo o que el comprador se haga cargo de la deuda y la descuente del precio de la vivienda.
Hipotecas. Como en la carga anterior, hay dos vías para liberarla: aguardar a que el vendedor cancele su préstamo hipotecario o que el comprador se subrogue a la hipoteca ya existente. La cosa se complicará si pesa una orden de desahucio por impago de las cuotas del crédito. En un extremo así, tocará pedir una cancelación ante el juez y esperar a que el vendedor satisfaga su deuda con la entidad financiera.
Impago de servicios básicos de la vivienda. Si el vendedor no ha pagado algunos recibos de suministros, el proveedor del servicio podría solicitar al comprador que los abonase al hacer un cambio de titularidad en el contrato. Si existen deudas y se desea continuar con la misma compañía, lo mejor es cancelar el contrato y tramitar una nueva alta.
Impago de tributos. Las deudas de impuestos se transmiten de vendedor a comprador automáticamente. Mientras el vendedor tenga algún impago es aconsejable no firmar el contrato de compraventa.

Usufructo. Cuando se conoce la existencia de un usufructo, se plantean dos elecciones: comprar la vivienda y esperar a que el derecho expire o adquirir el inmueble una vez se haya extinguido el usufructo.
Servidumbres. Por último, es aconsejable estudiar cómo afecta una servidumbre a la propiedad que se va a adquirir. Y si va a suponer un contratiempo, se recomienda intentar cancelarla antes de comprar la vivienda.

Si alguna vez te habías preguntado cómo saber si una propiedad tiene cargas, a través de esta guía confiamos en haberte ayudado a comprender qué son las cargas de una vivienda, dónde pueden consultarse y qué implica adquirir una casa sobre la que pese algún tipo de derecho legal o gravamen.

Preguntas frecuentes

¿Dónde se ven las cargas de un inmueble?

En el Registro de la Propiedad es posible solicitar una certificación de cargas o una nota simple. En ambos documentos figuran las cargas de un inmueble que constan en dicha institución.

¿Cómo saber si una vivienda tiene cargas IBI?

Para consultar si el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de una propiedad está al corriente de pago, hay que acudir al ayuntamiento donde esté inscrita la vivienda y solicitar dicha información.

¿Qué pasa si compro una casa con deudas?

Adquirir una casa con deudas es asumirlas. Una vez formalizada la operación de compraventa, no hay vuelta atrás.

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