¿Cómo saber si un inmueble está libre de cargas?

¿Qué implica comprar un inmueble con cargas?

Llegados a este punto, es lógico que te preguntes cómo saber si una propiedad tiene cargas. Y es que, ciertamente, comprar un piso con cargas conlleva una serie de consecuencias…

• Transmisión de las cargas. Como ya se ha comentado, comprar un inmueble con cargas significa asumir estas últimas. Por dicho motivo, es esencial conocerlas antes de formalizar la operación de compraventa.
   
• Repercusiones. En algunas situaciones, las cargas serán económicas y bastará con satisfacerlas o llegar a un acuerdo para que no representen un problema. Pero en otras, como la existencia de un derecho de usufructo o una servidumbre, supondrán una limitación en el uso del bien adquirido. ¡Conviene saberlo!

¿Cómo puedo saber si la vivienda está libre de cargas?

En cuanto a cómo saber si una propiedad tiene cargas, dependerá del tipo de derecho o gravamen. Así, hay cargas que están inscritas en el Registro de la Propiedad y otras que no. Toma nota:

Cargas inscritas en el Registro de la Propiedad

Las enumeradas a continuación son cargas inscritas en el Registro de la Propiedad. Y, como veremos en otro apartado, bastará obtener un certificado de cargas o una nota simple en dicha institución para conocerlas:

• Arrendamientos.
• Embargos.
• Hipotecas.
• Usufructo.
• Servidumbres.

Cargas no inscritas en el Registro de la Propiedad

Y las siguientes cargas no figuran en el Registro de la Propiedad, pero también es fundamental conocer su existencia antes de adquirir una vivienda:

• Deudas con la comunidad de vecinos. Hay que prestar especial atención a este asunto y exigir un certificado de la comunidad donde conste que el vendedor del piso está al corriente de los pagos. Puede estar expedido por el presidente de la comunidad o el administrador de la finca.
   
• Impago de servicios básicos de la vivienda. Si el vendedor obra de buena fe, no tendrá reparos en mostrar los últimos recibos de los suministros. En caso contrario, tocaría ponerse en contacto con las empresas proveedoras de los servicios para saber si hay algún pago pendiente.
   
• Impago de tributos. Y en lo referente a cómo saber si un inmueble tiene cargas de este tipo, puede comprobarse solicitando al vendedor que presente los últimos justificantes de pago de los impuestos correspondientes. O, en el caso del IBI, acudiendo al ayuntamiento.

¿Cómo pedir el certificado de libre de cargas?

Una vez explicado cómo saber si una propiedad tiene cargas, nos centraremos en detallar cómo se puede solicitar un documento del Registro de la Propiedad donde conste si la vivienda que deseamos comprar tiene cargas o está libre de ellas. Y aquí tenemos dos opciones: pedir un certificado o una nota simple.

Certificado de cargas

Es conocido como certificación de dominio y cargas o, simplemente, certificación de la finca. Y puede solicitarse:

• Presencialmente, en uno de los Registros de la Propiedad de España.
• Telemáticamente, en la sede electrónica del Registro de la Propiedad.

Si el certificado se solicita por Internet, hay que entrar en Solicitar certificación y aportar bien el Código Registral Único (CRU) o el Identificador Único de Finca Registral (IDUFIR), bien los datos registrales (ubicación, registro, sección, etc.)

Nota simple

Al igual que el certificado, una nota simple facilita consultar las cargas o gravámenes de cualquier inmueble. En relación a cómo solicitar una nota simple en el registro, es un asunto del que ya nos hemos ocupado en otro artículo. Como sucede con la certificación de la finca, puede solicitarse presencialmente en un registro o por Internet.

Si se prefiere la vía telemática, basta con clicar en el acceso rápido Nota Simple Registro de la Propiedad e introducir alguno de estos datos:

• Código Registral Único (CRU) o Identificador Único de Finca Registral (IDUFIR).
• Nombre y número de documento identificativo del titular (NIF, NIE o pasaporte).
• Número de registro y datos de la finca (sección y ordinal).
• Dirección exacta del inmueble.

¿Vas a adquirir una casa y no has podido obtener un certificado de cargas o una nota simple por parte del vendedor? Tranquilo: como habrás visto, el Registro de la Propiedad, previo pago del importe del servicio, te facilita obtener dichos documentos para saber si la vivienda está libre de cargas.

El coste del certificado varía en función de los aranceles que el registro tiene que aplicar para expedirlo. Y el precio de una nota simple ordinaria es de 9,02 euros.

¿Cómo se libera la vivienda?

Llegados a este punto es normal que te preguntes: si la vivienda tiene cargas, ¿cómo puede liberarse? En este sentido, lógicamente, la solución depende del tipo de carga o gravamen:

• Arrendamientos. Esta carga no se puede eliminar hasta que el inquilino finalice el contrato de alquiler.
   
• Deudas con la comunidad de vecinos. Concluyen una vez pagadas. Si no lo hace el vendedor, tendrá que asumirlas el comprador.
   
• Embargos. Aquí se plantean dos alternativas: esperar a que el vendedor cancele el embargo o que el comprador se haga cargo de la deuda y la descuente del precio de la vivienda.
   
• Hipotecas. Como en la carga anterior, hay dos vías para liberarla: aguardar a que el vendedor cancele su préstamo hipotecario o que el comprador se subrogue a la hipoteca ya existente. La cosa se complicará si pesa una orden de desahucio por impago de las cuotas del crédito. En un extremo así, tocará pedir una cancelación ante el juez y esperar a que el vendedor satisfaga su deuda con la entidad financiera.
   
• Impago de servicios básicos de la vivienda. Si el vendedor no ha pagado algunos recibos de suministros, el proveedor del servicio podría solicitar al comprador que los abonase al hacer un cambio de titularidad en el contrato. Si existen deudas y se desea continuar con la misma compañía, lo mejor es cancelar el contrato y tramitar una nueva alta.
   
• Impago de tributos. Las deudas de impuestos se transmiten de vendedor a comprador automáticamente. Mientras el vendedor tenga algún impago es aconsejable no firmar el contrato de compraventa.

• Usufructo. Cuando se conoce la existencia de un usufructo, se plantean dos elecciones: comprar la vivienda y esperar a que el derecho expire o adquirir el inmueble una vez se haya extinguido el usufructo.
   
• Servidumbres. Por último, es aconsejable estudiar cómo afecta una servidumbre a la propiedad que se va a adquirir. Y si va a suponer un contratiempo, se recomienda intentar cancelarla antes de comprar la vivienda.

Si alguna vez te habías preguntado cómo saber si una propiedad tiene cargas, a través de esta guía confiamos en haberte ayudado a comprender qué son las cargas de una vivienda, dónde pueden consultarse y qué implica adquirir una casa sobre la que pese algún tipo de derecho legal o gravamen.