¿Qué se considera vivienda vacacional?

En los últimos años, con el objetivo de obtener un rendimiento económico, muchos propietarios han destinado sus viviendas al alquiler vacacional. Pero, ¿qué es exactamente una vivienda vacacional? ¿Cuáles son los requisitos que debe cumplir? ¿Tiene la misma consideración que un apartamento turístico? ¿Qué obligaciones legales y tributarias conlleva?
 

¿Qué es una vivienda vacacional?

En cuanto a qué es una vivienda vacacional o vivienda de uso turístico (VUT), se trata de una propiedad (piso, casa, chalet…) que se alquila con fines turísticos o de ocio. Básicamente, el alquiler de viviendas de uso turístico se caracteriza por:

• Uso temporal. El alquiler se realiza por períodos cortos de tiempo (hasta 31 días de forma continuada). De hecho, al no alquilarse como vivienda permanente, una vivienda vacacional está excluida de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
• Fines turísticos. El objetivo del alquiler vacacional es ofrecer alojamiento a turistas y viajeros.
   

Diferencia entre vivienda vacacional y apartamento turístico

En ocasiones, las viviendas de uso turístico suelen confundirse con los apartamentos turísticos. Sin embargo, no son lo mismo. A través de la siguiente tabla se puede apreciar de un vistazo cuál es la diferencia entre apartamento turístico y vivienda vacacional:

Requisitos para que una vivienda pueda considerarse vacacional

Para que una propiedad tenga la condición de vivienda vacacional, debe cumplir unas condiciones mínimas de habitabilidad y equipamiento:

• Contar con una licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad en vigor.
• Disponer de instalaciones básicas (agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado…).
• Estar amueblada y equipada con los enseres y aparatos necesarios para asegurar unas condiciones de uso inmediato (electrodomésticos, menaje, ropa de cama, toallas, etc.).

No obstante, conviene señalar que cada comunidad autónoma establece sus propias condiciones para este tipo de alojamiento y que en la regulación de las viviendas vacacionales también intervienen los ayuntamientos. Por ello, de cara a cumplir con los requisitos y la normativa vigente, es importante informarse previamente en la consejería autonómica y la concejalía municipal correspondientes.
 

Obligaciones legales: número de registro (NRA) y clasificación de la actividad

Una vez explicados los requisitos de la vivienda vacacional relativos a la habitabilidad y el equipamiento, vamos a centrarnos en otros aspectos esenciales del alquiler de viviendas para fines turísticos o de ocio: el NRA de la vivienda vacacional, la obligación de declarar la actividad económica y los trámites administrativos asociados a ella.
 

Qué es el número de registro de vivienda vacacional (NRA)

En cuanto al número de registro de alquiler (NRA), es un código único y oficial que cada comunidad autónoma asigna a una vivienda cuando su propietario o gestor declara su intención de destinarla a uso turístico y ha cumplido con los requisitos exigidos.

• ¿Cuándo es obligatorio el NRA? Es obligatorio obtener el NRA antes de comenzar la actividad de alquiler y para poder anunciar la vivienda en webs, plataformas, agencias, etc. El NRA tiene que aparecer obligatoriamente en toda publicidad.
• ¿Para qué sirve el NRA? Sirve para legalizar la vivienda de uso vacacional, controlar la oferta y garantizar la seguridad y la calidad del servicio.

Actividad clasificada y trámites administrativos

En lo referente a las viviendas vacacionales, también hay que familiarizarse con el concepto de actividad clasificada, empleado en algunos municipios para referirse a negocios o actividades que, por sus características, requieren, además del registro autonómico, una licencia o permiso del ayuntamiento. En el ámbito de la vivienda vacacional, la actividad suele conllevar los siguientes trámites:

• Obtención de una licencia turística municipal o presentación de una declaración responsable en el ayuntamiento (dependiendo del municipio).
• Presentación de una declaración responsable o comunicación previa en la consejería de turismo autonómica (necesaria para la obtención del NRA).
• Alta en Hacienda (modelos 036 o 037) para declarar el inicio de una actividad económica.
• Comunicación de datos personales de los huéspedes a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad (Policía Nacional o Guardia Civil).

Como se ha comentado anteriormente, lo aconsejable es dirigirse a la comunidad autónoma y al ayuntamiento donde se encuentre la propiedad y recabar información precisa sobre los requisitos que deben cumplirse para iniciar la actividad.
 

Impuestos asociados a una vivienda vacacional

Y, lógicamente, otra de las cuestiones a tener en cuenta sobre esta actividad es saber cómo tributa el alquiler vacacional a nivel del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE), el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), etc.
 

Tributación para propietarios particulares

En el caso de los propietarios particulares, tal y como establece el artículo 82 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, están exentos del IAE si no superan el millón de euros de facturación. Ahora, veamos qué sucede con el IRPF y el IVA:

• IRPF. Las rentas obtenidas por el alquiler vacacional se consideran rendimientos del capital inmobiliario y es posible deducir ciertos gastos relacionados con la actividad siempre que estén debidamente justificados. Pero la reducción del 60% por alquiler de vivienda habitual no es aplicable a los alquileres vacacionales.
• IVA. El alquiler de una vivienda vacacional no está sujeto al IVA si la prestación se limita únicamente al arrendamiento y no incluye servicios adicionales de hostelería.

Respecto a este último apunte, es preciso advertir que la tributación de IRPF e IVA varía si el propietario de la vivienda ofrece servicios complementarios propios de la industria hotelera (como recepción, limpieza, cambio). En ese supuesto, estaría actuando como autónomo o empresario y, por tanto, tributaría como actividad económica y sí estaría sujeto a IVA.

A propósito: en el blog detallamos cómo tributa una vivienda si se reside en el extranjero. Quienes residan menos de 183 días en territorio español están sujetos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y, como propietarios, deben declarar los ingresos obtenidos a través del alquiler de una vivienda vacacional ubicada en España.
 

Impuestos locales y autonómicos

Y por lo que respecta a los impuestos locales y autonómicos, el propietario de una vivienda vacacional debe prestar atención a la tasa turística y otros posibles tributos aplicables:

• Tasa turística. Es un impuesto autonómico o local sobre estancias turísticas y sólo se aplica en algunas regiones de España. Si es de aplicación, el propietario es el encargado de recaudar la tasa a los huéspedes y, posteriormente, liquidarla a la administración correspondiente.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Todos los propietarios de viviendas están obligados a pagar este impuesto municipal, independientemente del uso que se le dé a la propiedad.
• Tasas municipales. Y también hay que atender el pago de otras tasas municipales por la prestación de servicios como la tasa de recogida y gestión de residuos urbanos, cuyo importe depende de cada ayuntamiento.

Por todo lo expuesto, confiamos en haberte ayudado a entender qué es una vivienda vacacional, cuáles son los requisitos que debe cumplir un inmueble para poder dedicarlo al alquiler turístico y qué impuestos se asocian a dicha actividad.

Pero antes de alquilar una vivienda con fines turísticos es imprescindible acudir a un abogado inmobiliario y un asesor fiscal. Además, tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 en abril del presente año, que reforma la Ley de Propiedad Horizontal, ¿sabías que una comunidad de propietarios puede prohibir los pisos de alquiler turístico en su edificio o urbanización?

Actualmente es necesaria la autorización previa de la comunidad, que requerirá el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) de propietarios y cuotas. Por ello, lo mejor es informarse previamente, hablar con el administrador de fincas y dirigirse a las administraciones públicas (comunitaria y municipal).

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