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¿Obra nueva o segunda mano?

¿Qué es mejor: comprar una vivienda de obra nueva o de segunda mano? Si no lo tienes claro, a través de esta guía analizamos las principales ventajas y desventajas de ambas opciones para que puedas tomar una decisión informada. ¡Sigue leyendo!

Elegir entre comprar una vivienda de obra nueva o de segunda mano depende del presupuesto, la urgencia y las preferencias del comprador, pero la obra nueva destaca por su mayor eficiencia energética, posibilidades de personalización, garantías legales y menor necesidad de reformas, mientras que la segunda mano suele ofrecer precios más bajos y ubicaciones en barrios consolidados.

Sin duda, adquirir una propiedad es una de las decisiones más importantes que se toman a lo largo de la vida. Y en ocasiones, llegado ese momento, es lógico plantearse qué conviene más: ¿comprar una vivienda de obra nueva o de segunda mano? Si no lo tienes claro, vamos a ayudarte a despejar tus dudas.

Comprar obra nueva o segunda mano

Indudablemente, el precio es un factor determinante a la hora de elegir entre un piso de obra nueva o de segunda mano. Sin embargo, no es el único a tener en cuenta y es preciso que te plantees una serie de cuestiones al comprar una casa:

Presupuesto. Además de fijarte en el precio de la vivienda, debes contemplar los impuestos asociados a la adquisición y los gastos de gestoría, notaría y Registro de la Propiedad. Y si el piso es de segunda mano, quizás necesites realizar alguna reforma. Sumando todos esos conceptos podrás saber qué presupuesto necesitas.
Urgencia. ¿Puedes esperar a la entrega de llaves para estrenar casa o necesitas entrar a vivir en un piso cuanto antes?
Personalización. Cuando se adquiere una vivienda sobre plano, el promotor facilita realizar cambios en los materiales, los acabados o la distribución durante la construcción para que el cliente pueda estrenar una casa a su gusto. En las viviendas de segunda mano, eso conlleva hacer reformas que pueden llegar a ser muy incómodas.
Ubicación. Otro aspecto relevante al sopesar comprar una vivienda de obra nueva o de segunda mano. ¿Es preferible decantarse por un barrio establecido o por una nueva zona residencial con servicios modernos?
Eficiencia energética. Y no menos relevante, en las promociones de obra nueva se presta especial atención a la reducción del consumo energético. Algo que exige inversiones en equipos o reformas en una casa de segunda mano.

Ventajas de comprar vivienda de obra nueva

Aunque por lo expuesto ya puedes hacerte una idea sobre si te conviene más comprar una vivienda de obra nueva o de segunda mano, a continuación vamos a centrarnos en las ventajas de adquirir viviendas de promoción de obra nueva.

Eficiencia energética y ahorro en gastos

Sin duda, la eficiencia energética es un argumento de peso al adquirir una vivienda. Las promociones de obra nueva cumplen el Código Técnico de la Edificación (CTE) y gozan de las mejores calificaciones energéticas. Igualmente, gracias a su aislamiento térmico y acústico, el empleo de sistemas de agua caliente sanitaria y climatización eficientes y el aprovechamiento de la luz natural, este tipo de inmuebles aporta los siguientes beneficios:

Menor consumo de electricidad, gas y agua.
Ahorro mensual en las facturas de dichos servicios.
Revalorización de la vivienda.

Personalización, diseño moderno y calidad de materiales

Como ya se ha comentado, muchas promotoras ofrecen la posibilidad de personalizar el piso o el chalet durante la fase de construcción. Además, las viviendas de obra nueva destacan por su diseño moderno y el empleo de materiales de calidad.

Garantías y menor gasto en reformas

Otra de las ventajas de estrenar vivienda es la garantía de obra nueva. Al respecto, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece los siguientes plazos en función del tipo de defecto que presente la casa una vez adquirida:

Un año de garantía para los defectos de terminación.
Tres años de garantía para los defectos de habitabilidad.
Diez años de garantía para los defectos estructurales.

Asimismo, una casa nueva no requiere reformas ni grandes inversiones iniciales, sobre todo si ha sido personalizada durante su construcción, evitando gastos extras tras su compra.

Zonas de expansión y servicios nuevos

Y al considerar si es mejor comprar una vivienda de obra nueva o de segunda mano, otro punto a favor de las nuevas promociones es que suelen ubicarse en barrios en expansión que cuentan con grandes avenidas, carriles bici, zonas verdes, centros comerciales modernos, etc., lo cual es un valor añadido para los compradores a largo plazo.

Ventajas de comprar vivienda de segunda mano

Con el fin de ayudarte a despejar el dilema sobre comprar vivienda de obra nueva o de segunda mano, nos centraremos ahora en las ventajas de adquirir una vivienda usada.

Disponibilidad inmediata

Si te urge comprar una vivienda y las promociones de obra nueva que has visitado se encuentran en construcción, la principal ventaja de un piso de segunda mano es que, salvo que necesite una reforma integral, puede disponerse de él tras firmar la escritura pública de compraventa en la notaría.

Potencial de reforma y revalorización

De igual manera, comprar una vivienda de segunda mano y reformarla íntegramente es una interesante alternativa para propietarios e inversores. Tras las obras:

Los dueños tendrán a su disposición un piso nuevo.
Y los inversores podrán venderlo a un precio mayor y obtener un beneficio económico.

Obra nueva vs. segunda mano

Si a estas alturas de la guía tienes dudas y no sabes si es mejor comprar una vivienda de obra nueva o de segunda mano, vamos a comparar los impuestos asociados a la transacción del inmueble, los plazos de entrega y la eficiencia energética y otros gastos de ambas opciones.

Impuestos asociados (obra nueva)

En Península y Baleares se paga el 10% del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
En Canarias se debe pagar el 7% del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).
En las ciudades autónomas se paga el Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación (IPSI). El tipo impositivo para la vivienda nueva es del 0,5% en Ceuta y del 4% en Melilla.

Conviene saber que si la obra nueva es para vivienda de protección oficial (VPO) de régimen especial o de promoción pública, se contemplan tipos impositivos reducidos: el 4% en el caso del IVA, el 0% en el IGIC (en la mayoría de casos) y el 0,5% en el IPSI para ambas ciudades autónomas.

Además del IVA, IGIC o IPSI, al adquirir una vivienda de obra nueva hay que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que, según el territorio donde se aplique, oscila entre el 0,5% y el 1,5%. En Ceuta y Melilla, cuenta con una bonificación estatal del 50%.

Impuestos asociados (segunda mano)

Se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 11% dependiendo de la comunidad autónoma. No obstante, en algunas situaciones se aplican tipos reducidos:

En muchas regiones de España se ofrecen tipos bonificados para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
Y en Ceuta y Melilla existen bonificaciones de hasta el 50% para los residentes.

Plazos de entrega

Obra nueva. Si su construcción no ha finalizado aún, es posible que debas esperar meses para disponer de ella. A cambio, disfrutarás de un plan de pagos más flexible y, una vez terminada, podrás estrenar una casa eficiente y de calidad.
Segunda mano. El plazo de entrega es inmediato. Pagas, firmas en la notaría y las llaves son tuyas.

Eficiencia energética y costes futuros

Obra nueva. El ahorro en suministros, el confort térmico y las mejores certificaciones energéticas de una vivienda de obra nueva suponen un menor coste a lo largo de los años.
Segunda mano. Una vivienda antigua sin reformar consume mucho más y para igualar el confort térmico de una casa nueva es necesario invertir miles de euros en sistemas de climatización eficientes, aislamientos, ventanas, etc.

¿Qué elegir según tu perfil de comprador?

Llegados a este punto, conviene advertir que el perfil de comprador también influye en la decisión de comprar una vivienda de obra nueva o de segunda mano. Así, las preferencias no son las mismas para alguien que adquiera un piso por primera vez que para una familia o un inversor.

Primeros compradores

Si eres joven, dispones de unos ingresos estables y buscas tu primera casa, elegir una vivienda de obra nueva te permitirá:

Planificar los pagos durante la construcción.
Ahorrar en consumo.
No tener gastos extras para reparar defectos al tener garantía.

Familias que buscan crecimiento

¿Tienes una familia? Si es así, una vivienda de obra nueva garantiza un entorno adecuado y seguro al contar, en muchos casos, con áreas ajardinadas, piscina, instalaciones deportivas, servicio de vigilancia y seguridad, etc.

Inversores

Y si bien algunos inversores prefieren adquirir viviendas de segunda mano para reformarlas, la obra nueva es una alternativa muy atractiva y puede ofrecer una mayor rentabilidad por alquiler. Del mismo modo, supone un menor gasto en concepto de mantenimiento.

Consejos antes de decidir entre obra nueva o segunda mano

Por último, estos consejos te serán de ayuda antes de decidir qué comprar: una vivienda de obra nueva o de segunda mano.

Analiza la zona más allá del precio

Es cierto que el precio puede condicionar la elección de una vivienda. Pero no te fijes solamente en él. Analiza también la zona, sus planes de expansión, las comunicaciones, los servicios que ofrece o tendrá en el futuro, el potencial de revalorización…

Compara costes totales, no solo el precio de compra

Al precio, súmale impuestos, gastos de notaría, gestoría y Registro de la Propiedad, posibles reformas, consumo en luz, gas y agua, etc. Haciendo un cálculo global, comprar una vivienda de obra nueva es más beneficioso.

Verifica garantías, calidades y documentación

Finalmente, comprobar la calidad de la construcción, asegurarse de que dispone de documentos que avalen su eficiencia energética y contar con una garantía ante la aparición de posibles defectos es indispensable antes de comprar un piso. Y en este apartado, la vivienda de obra nueva ofrece mayor confianza.

Por todo lo expuesto en esta guía, confiamos en que ahora tengas más claro cómo saber si es mejor una vivienda de obra nueva o de segunda mano. A modo de resumen, podemos concluir que:

Una vivienda de segunda mano destaca por ofrecer un precio más competitivo y una disponibilidad inmediata.
Una vivienda de obra nueva representa una atractiva inversión a largo plazo gracias unos estándares de calidad y una eficiencia energética mayores. Al estrenar casa, se evitan gastos en reformas, se disfruta de zonas comunes exclusivas y se cuenta con instalaciones modernas ubicadas en áreas residenciales en pleno desarrollo.

Preguntas frecuentes:

¿Cuál es la diferencia de precio entre una vivienda nueva y una de segunda mano?

Por lo general, el precio de una vivienda de obra nueva es mayor que el de un piso de segunda mano. Pero esa diferencia se compensa con menores gastos de mantenimiento, una mayor eficiencia energética y la ausencia de reformas.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de obra nueva?

Se debe pagar el IVA (10%) en la península y Baleares, el IGIC (7%) en Canarias o el IPSI (0,5% en Ceuta y 4% en Melilla). En el caso de las VPO de régimen especial o de promoción pública, estos tipos se reducen al 4% de IVA, al 0% de IGIC (en la mayoría de casos) y al 0,5% de IPSI en ambas ciudades autónomas. A estos impuestos hay que sumar el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% –en Ceuta y Melilla tiene una bonificación del 50%–.

¿Cuánto se paga a Hacienda por una vivienda de segunda mano?

El comprador paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 11%, dependiendo de la comunidad autónoma, si bien existen tipos reducidos para colectivos como familias numerosas, jóvenes o personas con discapacidad.

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