¿Cómo tributa una segunda vivienda en la renta?

¿Qué se considera segunda residencia?

Pero antes de ver con detenimiento cómo tributa una segunda vivienda en la renta, es preciso tener claro, según la legislación fiscal, qué se entiende por vivienda habitual y segunda residencia.

Vivienda habitual

En cuánto a qué es la vivienda habitual, es un asunto del que ya nos hemos ocupado en otra guía. Desde el punto de vista tributario, una vivienda tiene la consideración de «habitual» cuando:

• Constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Además, se entenderá que la vivienda tiene el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que exijan el cambio de domicilio (matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral…).
• Sea habitada de manera efectiva, y con carácter permanente, en un plazo no superior a 12 meses contados desde la fecha de adquisición o terminación de las obras. Y no perderá dicha condición en las circunstancias señaladas en el punto anterior cuando el contribuyente disfrute de la vivienda por razón de cargo o empleo y el inmueble adquirido no sea objeto de utilización.

En resumen, la vivienda habitual es la que se usa normalmente como residencia y no se destina a fines distintos, como, por ejemplo, el alquiler.

Segunda residencia

Así pues, la Agencia Tributaria considera que las segundas viviendas son aquellas en las que no se reside habitualmente. Y, en función de su finalidad, se dividen en dos categorías:

• Viviendas vacacionales o de uso ocasional. Los apartamentos en la playa o las casas de pueblo en los que se reside unos días al año son ejemplos claros de segundas residencias.
• Bienes de inversión. Como indica su denominación, son propiedades destinadas a obtener unos ingresos económicos mediante su alquiler o venta.

Dicho esto, conviene saber que todas las segundas viviendas, aunque no generen ingresos económicos, deben incluirse en la declaración de la renta.

¿Cómo se declara una segunda residencia?

En cuanto a cómo tributa una segunda vivienda en la renta, el tratamiento fiscal dependerá del uso que hagamos de ella. Así, no es lo mismo que la utilicemos para disfrute personal durante unos días que para alquilarla. Dependiendo de la finalidad, tendrá que reflejarse en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de una forma u otra.

¿Cómo tributa una segunda vivienda de uso personal?

Si nos centramos en los impuestos de la segunda vivienda de uso personal, tendremos que hacer una imputación de rentas inmobiliarias en la declaración. Ello es así porque, aunque no se obtenga ningún beneficio, la Agencia Tributaria considera que una segunda residencia brinda la posibilidad de obtener alguna renta.

En este caso, para calcular la tributación se tiene en cuenta el valor catastral del IBI de la segunda vivienda:

• La segunda vivienda, y hasta dos plazas de garaje adquiridas junto a ella, tributa un 2% del valor catastral que figure en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• O bien un 1,1% si dicho impuesto se ha revisado en los últimos 10 años.

Con este ejemplo práctico lo entenderás más fácilmente: si una vivienda tiene un valor catastral de 150.000 euros, tributaría 3.000 euros (2%) o 1.650 euros (1,1%) en función de la revisión del valor catastral.

¿Cómo tributa una segunda vivienda de alquiler permanente?

Respecto a cómo tributa una segunda vivienda en la renta si el inmueble se destina a un alquiler de larga duración, aquí hablamos de un rendimiento del capital inmobiliario. Por dicho motivo, se tributa en la base imponible general. Veamos…

• Una segunda vivienda destinada a alquiler permanente se declara junto a rendimientos como los del trabajo o de actividades económicas.
• Y se permite deducir gastos asociados como el IBI, seguros, reparaciones, comunidad de propietarios, intereses, etc.
• De igual manera, se contempla una reducción del 60% sobre los ingresos netos del alquiler si el inmueble es la vivienda habitual del inquilino.
• En el caso de los garajes y trasteros asociados a la vivienda, su tributación dependerá de cómo se alquilen: junto al inmueble o por separado.

Este ejemplo práctico servirá para que entiendas mejor cómo es la fiscalidad de una segunda vivienda alquilada permanentemente:

• Imagina que obtienes 12.000 euros al año por alquilar tu segunda vivienda.
• Y que los gastos deducibles ascienden a 3.000 euros.
• Eso significa que tus rendimientos netos son de 9.000 euros al año.
• Pero si el inmueble es la vivienda habitual del arrendatario se aplica una reducción del 60%, dando como resultado una tributación de 3.600 euros.

¿Cómo tributa una segunda vivienda de alquiler temporal?

Llegados a este punto, es posible que te preguntes cómo tributa una segunda vivienda en la renta si el inmueble se destina a alquiler temporal. En este caso:

• Los ingresos obtenidos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario o como actividad económica si se ofrecen servicios adicionales como limpieza o comida.
• Y en la tributación de la segunda vivienda solamente se pueden deducir los gastos de forma proporcional a los días en los que el inmueble ha estado alquilado.

En lo referente a cómo se declara la segunda vivienda en el IRPF si la misma se dedica al alquiler temporal, conviene saber que la base imponible total es la suma de:

• Los ingresos netos obtenidos por los días en que se ha alquilado el inmueble.
• Y la imputación de renta inmobiliaria por los días que la casa no ha estado en alquiler.

En este supuesto, al no existir un inquilino que utilice el inmueble como vivienda habitual, el arrendador no puede aplicar la reducción del 60% a los rendimientos netos obtenidos.

¿Cómo tributa una segunda vivienda de no residentes?

Otra situación que puede darse es la de segundas viviendas de personas que no son residentes en España. En este caso:

• Los ciudadanos están sujetos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).
• La fiscalidad es distinta si el inmueble ha estado a su disposición, alquilado o se ha vendido.
• En cualquier caso, se deben pagar los impuestos asociados a las viviendas adquiridas en España.
• Y los residentes que no pertenezcan al Espacio Económico Europeo (EEE) tributan a un tipo superior y no tienen la posibilidad de deducir gastos.

¿Cuál es la tributación en caso de venta de una segunda vivienda?

Por último, quizás te interese saber cómo tributa una segunda vivienda en la renta si eres propietario de un inmueble que deseas vender.

• Si en la venta obtienes una ganancia patrimonial, la tributación en la base imponible oscilará entre el 19% y el 23%.
• Pero la ganancia podría quedar libre de tributación si la vivienda hubiese sido adquirida antes del 31 de diciembre de 1994, una vez aplicados los coeficientes reductores a la parte proporcional de la ganancia obtenida hasta el 20 de enero de 2006.

Si no estás familiarizado con las ganancias y pérdidas patrimoniales, las mismas se calculan comparando:

• El valor de transmisión de la vivienda menos los gastos asociados a dicha operación.
• Y el valor de adquisición más los gastos vinculados a la compra.

Por todo lo expuesto, confiamos en haberte ayudado a entender los aspectos más importantes relativos a la declaración de la renta y la segunda vivienda. Por su complejidad, nuestro consejo es que te pongas en manos de un experto fiscal. Nadie mejor que él para asesorarte sobre la tributación y explicarte si la normativa se aplica por igual en todas las comunidades autónomas.

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