¿Qué son los estatutos de la comunidad de propietarios?

Cuando se reside o trabaja en un edificio o una urbanización en régimen de propiedad horizontal, es importante familiarizarse con las normas de convivencia. Entre ellas se encuentran los estatutos de la comunidad de propietarios. Si no tienes claro a qué nos referimos, a través de esta guía te explicamos qué son los estatutos de una comunidad de vecinos, si son obligatorios y cómo se pueden inscribir, conseguir o modificar.
 

¿Qué son exactamente los estatutos de una comunidad de propietarios?

Los estatutos de una comunidad de propietarios son el conjunto de normas que regulan el régimen jurídico, los derechos y los deberes de los dueños de viviendas y locales de un inmueble. Su función principal es concretar aspectos como:

• Los derechos y las obligaciones de los propietarios.
• El uso de los elementos comunes (portal, escaleras, patios, zonas de ocio, etc.).
• Las cuotas de participación de cada vivienda o local.

En este sentido, es importante no confundir los estatutos de las comunidades de propietarios con las normas de régimen interior:

• Los estatutos recogen las reglas principales de una comunidad de vecinos y requieren mayores formalidades.
• Las normas internas se centran en los detalles de la convivencia diaria y el uso de las zonas comunes.
   

Diferencias entre estatutos y normas de régimen interior

En algunas ocasiones suelen confundirse los estatutos de una comunidad de propietarios con las normas de régimen interior. Sin embargo, como puede apreciarse en la siguiente tabla, no son lo mismo y existen diferencias importantes entre ambos conjuntos de reglas.
 

¿Qué prevalece, la Ley de Propiedad Horizontal o los estatutos de la comunidad?

Ahora bien, ¿cuáles son las reglas prioritarias por las que debe regirse una comunidad de vecinos? ¿Qué prevalece a la hora de regular sus normas: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) o los estatutos de la comunidad de propietarios?

Al respecto, conviene saber que la Ley de Propiedad Horizontal siempre prevalece sobre los estatutos. Ello significa que:

• Los estatutos no pueden contradecir ni modificar lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.
• Si existe un conflicto entre lo dispuesto en los estatutos y lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal, debe aplicarse lo dispuesto en la LPH.

Por lo tanto, la ley prima sobre los estatutos, si bien estos últimos pueden establecer normas propias siempre y cuando, eso sí, no contradigan los principios de obligado cumplimiento contemplados en la LPH.
 

¿Es obligatorio tener estatutos en una comunidad de propietarios?

No es obligatorio que una comunidad de propietarios tenga estatutos propios. La Ley de Propiedad Horizontal no obliga a las comunidades a redactar y aprobar esas normas. Sin embargo, es muy recomendable contar con unos estatutos porque:

• Permiten adaptar la normativa a las necesidades del inmueble.
• Evitan conflictos entre vecinos.
• Aportan claridad en el uso de los espacios comunes.
   

¿Qué pasa si la comunidad de propietarios no tiene estatutos?

En el supuesto de que una comunidad no tenga estatutos, se aplica lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. En ese caso, es importante advertir que una comunidad se vería limitada en su capacidad de decisión.

Por ejemplo, tendría más limitaciones para adaptar determinadas normas, ya que aspectos como las cuotas de participación o ciertas exoneraciones solo pueden establecerse válidamente a través del título constitutivo o de los estatutos.

¿Qué información recogen los estatutos de la comunidad?

Aunque su contenido puede variar en función del inmueble y de lo acordado por los vecinos en su constitución, los estatutos de una comunidad de propietarios suelen recoger la siguiente información:

• Derechos y obligaciones de los propietarios. Definen las responsabilidades de cada propietario respecto al mantenimiento y conservación de su vivienda o local, el pago de los gastos comunitarios y el cumplimiento de las normas establecidas por la comunidad, así como sus derechos dentro de la misma.
• Cuotas de participación de cada propiedad. Se trata del porcentaje o coeficiente que corresponde a cada piso o local y se tiene en consideración para el reparto de los gastos y el peso del voto en las juntas.
• Normas básicas de convivencia. Incluyen reglas destinadas a garantizar una relación armoniosa entre los vecinos.
• Normas sobre el uso de elementos y zonas comunes. Regulan la utilización de espacios compartidos como portales, escaleras, ascensores, patios, terrazas comunitarias, jardines, piscinas, etc.
• Limitaciones de uso de locales y viviendas. Establecen restricciones respecto a usos comerciales concretos, alquiler de pisos turísticos o actividades que puedan resultar molestas, insalubres o peligrosas.
• Reglas sobre la administración de la finca. Determinan cuestiones relacionadas con la gestión administrativa y económica de la comunidad, así como el funcionamiento de las juntas de propietarios.
• Funciones del presidente de la comunidad. Para conocerlas, te animamos a leer nuestra guía sobre las funciones del presidente de una comunidad de vecinos.
• Funciones del administrador de la finca. Desde la gestión económica y contable hasta la mediación y resolución de conflictos, en nuestro blog explicamos qué funciones tiene un administrador de fincas.
   

¿Cómo conseguir los estatutos de una comunidad de propietarios?

¿Necesitas conseguir los estatutos de tu comunidad de propietarios? Si es así, existen varias vías para que puedas obtener una copia del documento:

• Administrador de fincas o presidente de la comunidad. Cualquiera de ellos puede facilitarte una copia de los estatutos.
• Registro de la Propiedad. Si los estatutos están inscritos en el Registro de la Propiedad, puedes solicitar una nota simple o una copia de la escritura de división horizontal con los estatutos.
   

¿Cómo modificar los estatutos de una comunidad de propietarios?

Con el paso del tiempo, se pueden cambiar los estatutos de una comunidad de propietarios a través de un proceso que requiere una serie de pasos:

• Convocar una junta de propietarios (ordinaria o extraordinaria).
• Incluir la modificación de los estatutos como punto del orden del día.
• Someter la propuesta a votación.
• Aprobar el cambio por unanimidad (voto a favor de todos los propietarios).
• Reflejar la modificación de los estatutos en el acta.
   

¿Cómo inscribir los estatutos en el Registro de la Propiedad?

Ya se ha comentado que, aunque no sea obligatorio, es aconsejable inscribir los estatutos de la comunidad de propietarios, tanto nuevos como modificados, en el Registro de la Propiedad para que tengan efectos frente a terceros. El proceso incluye:

• Elevar los estatutos a escritura pública ante notario.
• Inscribir la escritura de los estatutos en el Registro de la Propiedad.
• Pagar las tasas registrales.

Si te preguntas cuánto cuesta registrar los estatutos de una comunidad de propietarios, el coste total depende de varios factores (redacción, asesoramiento, extensión del documento, aranceles notariales, tasas registrales…). A modo orientativo, el importe oscila entre 250 y 600 euros.

Por todo lo expuesto, confiamos en haberte ayudado a despejar tus dudas sobre los estatutos de una comunidad de propietarios. Como habrás podido comprobar, son esenciales para organizar la convivencia en un edificio o una urbanización. Y aunque no es obligatorio, es muy aconsejable redactarlos, aprobarlos e inscribirlos en el Registro de la Propiedad.
 

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