¿Qué es una provisión de fondos y para qué sirve?
Cuando pedimos una hipoteca, el banco nos solicita una provisión de fondos. Pero, ¿qué es exactamente? ¿Para qué sirve? ¿Cuánto dinero hay que aportar y cómo se gestiona? Si no lo tienes claro, esta guía te interesa. ¡Sigue leyendo!
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La provisión de fondos de una hipoteca es un importe que el comprador adelanta para cubrir los gastos e impuestos de la compraventa y la gestión del préstamo, y cuyo sobrante se devuelve una vez finalizados todos los trámites.
¿Estás pensando en solicitar un préstamo hipotecario para comprar una casa? Si es así y no estás familiarizado con ella, es importante que tengas en cuenta la provisión de fondos de la hipoteca. Si no sabes a qué nos referimos, no te preocupes: a través de esta guía te explicamos qué es, cómo funciona y cuándo te devuelven el dinero sobrante una vez finalizados los trámites.
¿Qué es la provisión de fondos de una hipoteca?
La provisión de fondos de una hipoteca es una cantidad de dinero que un cliente aporta, generalmente a través de la entidad bancaria, para que una gestoría pueda cubrir gastos asociados a la compraventa de la vivienda y la formalización del préstamo hipotecario.
Dicho importe no forma parte del pago de la casa en sí, sino que se emplea para que la gestoría del banco liquide honorarios e impuestos en nombre del cliente.
Cómo funciona la provisión de fondos en una hipoteca
El funcionamiento de una provisión de fondos es muy sencillo: el banco solicita una cantidad de dinero por adelantado al cliente para que la gestoría de la entidad pueda pagar gastos relacionados con la hipoteca y la compraventa. De este modo, se centralizan los trámites y se evita tener que pedir fondos cada vez que se vaya a realizar un pago a la sociedad de tasación, al Registro de la Propiedad o a la Agencia Tributaria. En este sentido, es importante entender que:
- El banco realiza un cálculo aproximado al alza para asegurarse de que la provisión cubre los gastos.
- Una vez finalizados todos los trámites, la gestoría presenta las facturas y justificantes de los pagos realizados.
- Si el importe pagado es inferior al dinero adelantado, la gestoría devuelve la cantidad sobrante al cliente.
- Pero si la provisión de fondos fue insuficiente para pagar los gastos, el cliente tiene que abonar la diferencia a la gestoría.
No debe confundirse la provisión de fondos de una hipoteca con la entrada de un piso, puesto que son dos conceptos muy diferentes en el proceso de compraventa de una vivienda:
- Entrada. Es la cantidad de dinero que el comprador aporta, puesto que un banco no financia el 100% del precio del inmueble. Se trata, pues, de sus ahorros y suele representar el 20% del precio de la vivienda –el 80% se financia mediante una hipoteca–.
- Provisión de fondos. Se destina exclusivamente a los gastos de gestión e impuestos derivados de la formalización de una hipoteca y la adquisición del inmueble.
¿Qué gastos cubre la provisión de fondos?
En cuanto a qué cubre una provisión de fondos, la reforma de la Ley Hipotecaria en 2019 modificó el reparto de gastos de un préstamo hipotecario a favor del consumidor. Por ello, al solicitar una hipoteca es esencial tener claro qué debe pagar el cliente y cuáles son los gastos que ha de asumir la entidad bancaria.
Gastos a cargo del comprador (cubiertos por la provisión de fondos):
- Tasación de la vivienda para determinar su valor.
- Nota simple del Registro de la Propiedad para comprobar la titularidad del inmueble y conocer si pesa alguna carga sobre él.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si la vivienda es de segunda mano.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) si es una vivienda de obra nueva.
Gastos a cargo del banco (relacionados con la hipoteca)
- Honorarios de la notaría.
- Honorarios de la gestoría.
- Inscripción de la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
¿Cómo calcular la provisión de fondos de una hipoteca?
Si tienes dudas respecto a cómo calcular la provisión de fondos de una hipoteca, debes saber que representa entre el 10% y el 12% del precio de compra de la vivienda. No obstante, dicho porcentaje es orientativo. Ello es así porque el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) varía dependiendo de la comunidad autónoma.
Pero para que lo entiendas mejor, vamos a explicarlo con un ejemplo muy simple: si vas a adquirir un piso valorado en 300.000 euros, necesitarás una provisión de fondos de 30.000 euros (si los gastos representan el 10% del precio de la casa).
Además, no olvides que a la provisión de fondos debes sumar el importe de la entrada. En este ejemplo, si obtienes el 80% de financiación a través de una hipoteca tendrás que aportar un total de 90.000 euros para comprar el piso repartidos de este modo:
- Entrada: 60.000 euros para cubrir el 20% restante del precio de la vivienda.
- Provisión de fondos: 30.000 euros.
El sobrante de la provisión de fondos: cuándo y cómo te lo devuelven
Como se ha indicado en otro apartado, la provisión de fondos se calcula al alza. Y una vez realizados y justificados todos los pagos, lo normal es que la gestoría devuelva el dinero sobrante de la provisión al cliente mediante transferencia bancaria.
¿Cuánto suelen devolver de la provisión de fondos?
En lo referente a la devolución de la provisión de fondos, conviene señalar que la cantidad de dinero que se reintegra al cliente depende del coste de los gastos administrativos y de los impuestos.
En cualquier caso, los expertos aconsejan revisar los diferentes conceptos y gastos detenidamente antes de dar el visto bueno a la liquidación de la provisión. Y guardar todas las facturas y documentos entregados por la gestoría, una documentación imprescindible en el supuesto de tener que presentar una reclamación posteriormente.
¿Cuánto tardan en devolver la provisión de fondos?
Una vez firmada la hipoteca, el plazo habitual de devolución del sobrante de la provisión de fondos es de unos 6 meses, aproximadamente. Si pasado ese tiempo no se han recibido noticias, es recomendable contactar con la entidad bancaria o su gestoría para saber en qué punto se encuentra la tramitación.
¿Puedes reclamar la devolución de la provisión de fondos?
Sí, es un derecho del cliente. Es posible reclamar la devolución de la provisión de fondos de una hipoteca para recuperar el sobrante no utilizado y también para solicitar el reintegro de los gastos hipotecarios si fueron impuestos por el banco injustamente.
Si la gestoría no devuelve la provisión de fondos
¿Han pasado 6 u 8 meses y no tienes noticias de la gestoría? En ese caso, es recomendable que pongas en práctica estos pasos:
- Contacta con la gestoría por escrito, a través de burofax o email certificado, solicitando la liquidación detallada.
- Reclama al banco a través de la sucursal o del servicio de atención al cliente (la entidad tiene un mes de plazo para responderte).
- Acude al Banco de España si no obtienes una respuesta satisfactoria y traslada la queja a su servicio de reclamaciones.
- Presenta una demanda en un juzgado como último recurso.
Conserva siempre todas las facturas y la escritura de la hipoteca, pues pueden servirte para reclamar otros gastos hipotecarios declarados abusivos por el Tribunal Supremo.
Por todo lo expuesto, confiamos en haberte ayudado a entender qué es la provisión de fondos de una hipoteca y a calcular cuánto dinero tendrás que aportar de tu bolsillo para comprar un piso financiado con un préstamo hipotecario.
Preguntas frecuentes
¿Puede el banco obligarme a pagar la provisión de fondos?
Sí, el banco puede solicitarte una provisión de fondos, pero solamente para cubrir los gastos que legalmente te corresponden a ti como cliente.
¿La provisión de fondos es lo mismo que la entrada de la hipoteca?
No. La entrada es el porcentaje de dinero que el banco no financia (normalmente, el 20%), mientras que la provisión de fondos es un adelanto para cubrir gastos e impuestos (entre un 10% y un 12%, aproximadamente).
¿Qué hago si la gestoría no me devuelve la provisión de fondos?
En primer lugar, tienes que reclamar por escrito a la gestoría. Si no obtienes respuesta, debes ponerte en contacto con el banco. Y en última instancia, puedes elevar la queja al Banco de España o recurrir a la vía judicial.
¿Cómo sé si el importe de la provisión de fondos es correcto?
El importe de la provisión de fondos suele oscilar entre el 10% y el 12% del precio de la vivienda. Si supera ese porcentaje o tienes cualquier duda, ponte en contacto con la gestoría o el banco y solicita un desglose detallado de los gastos.
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