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Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual
Si estás pensando en vender tu piso y comprarte otro para residir en él, ¿sabes qué impuestos se pagan al vender una casa? Uno de ellos es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Pero en algunos supuestos no debe pagarse. ¿Sabías que la Agencia Tributaria contempla la exención por reinversión en vivienda habitual?
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¿No tienes claro en qué consiste? Vamos a explicarte cuándo es posible beneficiarse de una exención del IRPF en la venta de la vivienda habitual, cuáles son los plazos para realizar la reinversión y cuánto dinero es preciso reinvertir. ¡Sigue leyendo!
¿Qué se considera vivienda habitual para acceder a la exención por reinversión?
Para empezar, es importante familiarizarse con el concepto de vivienda habitual. El mismo figura en la Ley General Tributaria y se toma como referencia llegado el momento de rendir cuentas con Hacienda. Y para que esta última considere que una vivienda es habitual a efectos fiscales, debe cumplir alguno de estos requisitos:
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Ser la residencia de un contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
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Que un contribuyente habite en ella de manera efectiva, y con carácter permanente, en un plazo de 12 meses (máximo), contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
En relación al primer requisito, se consideran algunas excepciones. Concretamente, una casa no perderá su condición de residencia habitual si el período de tres años se ve interrumpido por una de estas circunstancias especiales:
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Fallecimiento del contribuyente.
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Matrimonio o separación matrimonial.
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Traslado laboral.
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Obtención de primer empleo o cambio de trabajo.
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Necesidad de mudarse a una nueva casa por resultar inadecuada la habitual para una persona con discapacidad. O por no ofrecer una habitabilidad suficiente al aumentarse el núcleo familiar con un nuevo miembro.
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Otras circunstancias análogas justificadas.
En todos esos casos se considerará que una vivienda es habitual aunque sus dueños no hayan residido en ella durante, al menos, tres años.
¿Cuál es el plazo de reinversión?
Ahora puede que te preguntes: «¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir en una vivienda habitual?». Pues bien: sobre dicha cuestión, esto es lo que precisan desde la Agencia Tributaria sobre el plazo de reinversión en una vivienda habitual:
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La reinversión deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha.
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Eso significa que, además de los posteriores, también pueden ser los dos años anteriores a la venta de la vivienda habitual.
Por consiguiente, si se vende primero, el interesado tiene dos años para reinvertir su dinero en una nueva casa. Y si lo que se produce antes es la compra de la nueva vivienda, tendrá dos años para vender el antiguo piso.
¿Cuánto dinero es necesario reinvertir?
Otro aspecto a considerar es el dinero que es necesario dedicar a la reinversión en vivienda habitual si deseamos quedar exentos del IRPF en la declaración de la renta. Algo que dependerá de si la reinversión es total o parcial.
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Reinversión total en vivienda habitual. Consiste en la reinversión de toda la ganancia patrimonial. Explicado más claramente, en reinvertir todo el dinero obtenido en la venta de la casa en la compra o rehabilitación de la nueva vivienda.
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Reinversión parcial en vivienda habitual. También puede suceder que se reinvierta una cantidad del dinero conseguido por la venta del piso. Entonces, sólo una parte de la ganancia patrimonial queda exenta por reinversión en el IRPF.
Requisitos para la exención por reinversión en vivienda habitual
Llegados a este punto, vamos a ver cuáles son, a grandes rasgos, los requisitos para que la reinversión en vivienda habitual quede exenta del IRPF en la declaración de la renta:
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Como ya se ha comentado, la casa que se venda debe ser considerada vivienda habitual.
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Y esa misma condición también ha de ser aplicable para el nuevo piso.
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El dinero obtenido por la venta de la vivienda tiene que reinvertirse en la adquisición de una nueva casa o en su rehabilitación.
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En cuanto al plazo para hacer la reinversión de la ganancia patrimonial, es de dos años, anteriores o posteriores, a contar desde la fecha en que se vende el piso.
Conviene saber que la reinversión no es aplicada automáticamente por Hacienda. Por lo tanto, es necesario incluir los siguientes datos en la declaración de la renta:
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Datos del inmueble.
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Valor de adquisición y de transmisión.
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Gastos asociados.
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Amortizaciones realizadas o pendientes.
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Importe reinvertido.
Si no tienes claro cómo hacerlo, nuestro consejo es que delegues la cumplimentación y presentación de la declaración de la renta en un gestor. Facilítale todos los datos de la transacción y él se encargará de introducirlos correctamente para que se pueda aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.
A propósito: hay otras exenciones en materia de IRPF que es preciso conocer. Las detallamos a continuación:
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Exención por edad. Los mayores de 65 años no pagan el IRPF al vender su vivienda habitual y comprar otra casa.
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Exención por dependencia. Quienes vendan su piso y se encuentren en una situación vulnerable de dependencia tampoco tienen que satisfacer el IRPF.
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Exención por no obtención de ganancias. Y no obtener ganancias en la venta es otra causa que exime a un vendedor de tener que pagar el IRPF.
En cualquier caso, con exención o sin ella, las operaciones inmobiliarias tienen que reflejarse en la declaración de la renta.
Reinversión en vivienda habitual: ejemplos reales
Para que puedas hacerte una idea de cómo se benefician los contribuyentes de las exenciones en el IRPF al reinvertir el dinero de la venta en una nueva vivienda, hemos seleccionado una serie de ejemplos reales.
Exención por reinversión para cancelación de hipoteca
Juan puso a la venta el piso donde residía habitualmente por 320.000 euros. De ese dinero, destinó 90.750 euros a la cancelación de su crédito hipotecario. Y lo que le quedó lo reinvirtió en la compra de una nueva vivienda habitual.
Aunque una parte de las ganancias se utilizó para amortizar la hipoteca, Hacienda consideró este caso como reinversión total en vivienda habitual.
Exención por reinversión para pagar los impuestos
Si nos centramos en otros tributos, a Roberto le pagaron 190.000 euros por su piso. De esa cantidad, 7.500 euros los empleó para pagar la plusvalía municipal. Y el resto lo dedicó a reinvertirlo en la adquisición de la nueva casa.
Como en el supuesto anterior, la Agencia Tributaria aceptó el caso de Roberto como reinversión total, ya que en la misma pueden consignarse los impuestos asociados a la venta de una vivienda habitual.
Por su parte, a Teresa le sucedió algo similar pero con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este tributo deben pagarlo los compradores de una casa. Y Teresa se sirvió de las ganancias obtenidas en la venta de su vivienda para satisfacer los 14.820 euros correspondiente al ITP del nuevo piso que adquirió en la Comunidad de Madrid, destinando el resto del dinero a la compra de la vivienda.
Aquí, según Hacienda, también se trató de una reinversión total, pues en el cálculo de esta última se consideran tanto el precio de adquisición como los gastos y tributos que conlleve la operación.
Exención por reinversión en vivienda habitual de obra nueva
En muchos casos, cuando se habla de comprar una casa se piensa en pisos ya construidos. Pero pudiera darse el caso de que alguien vendiese su vivienda habitual para comprar otra en construcción. En esta situación, la Agencia Tributaria considerará que el interesado puede quedar exento del IRPF siempre que la operación se ajuste a estas condiciones:
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Que reinvierta todas las ganancias patrimoniales de la venta de su vivienda habitual en la adquisición del nuevo piso en el plazo de dos años.
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Que la construcción de este último concluya en un plazo no superior a cuatro años contando desde el inicio de la inversión.
Esos cuatro años podrían ampliarse si el promotor se encontrase en concurso de acreedores o por circunstancias excepcionales, no imputables al comprador, que supusieran la paralización de las obras. Una vez conocido el contratiempo, el interesado debería comunicárselo a Hacienda cuanto antes de cara a solicitar una ampliación del plazo de exención.
Exención por reinversión si tienes que hacer reformas en la nueva vivienda
Finalmente, como se ha mencionado en otros apartados, reinvertir el dinero de la venta de una casa en la rehabilitación de la nueva es otra alternativa para quedar exento del IRPF. En este sentido, es recomendable exponer el caso concreto a Hacienda para ser orientados al respecto y obtener indicaciones precisas sobre cómo proceder.
En definitiva, la reinversión en vivienda habitual es de gran ayuda para los contribuyentes, puesto que dicha operación contempla una exención en el IRPF si las ganancias de la venta de un piso se reinvierten total o parcialmente en una nueva casa.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si no reinvierto en vivienda habitual en dos años?
El plazo para reinvertir las ganancias obtenidas es de dos años, anteriores o posteriores, a partir de la fecha de la venta de la vivienda habitual. Fuera del mismo no es posible aplicar la exención en la declaración de la renta.
Incumplir las condiciones de exención por reinversión conlleva presentar una declaración-liquidación complementaria de los tributos no satisfechos con los intereses de demora correspondientes. De lo contrario, se corre el riesgo de ser sancionado por Hacienda.
¿Puedo adherirme a la reinversión en vivienda habitual si aún está en construcción?
Sí. Siempre y cuando se reinviertan todas las ganancias dentro del plazo de dos años y las obras del nuevo piso no concluyan en un plazo superior a cuatro años desde el inicio de la inversión.
¿Cómo hacer la declaración de la renta con reinversión en vivienda habitual?
La reinversión en una vivienda habitual hay que reflejarla en el apartado dedicado a «Ganancias y pérdidas patrimoniales». Si vas a hacer la declaración de la renta por tu cuenta, este vídeo de la Agencia de Tributaria te indica cómo hacerlo. Pero si lo ves complicado, es recomendable acudir a un gestor y facilitarle toda la información.
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