Qué es la subrogación de la hipoteca de la promotora

La subrogación como tal fue aprobada en 1994 para impedir que un cliente quedara atado a su banco por el simple hecho de haber suscrito un préstamo hipotecario. Pero la posibilidad de subrogación a una hipoteca del promotor resulta un caso particular que merece una atención especial. 

En este sentido, quizás no sepas que, cuando compramos una vivienda sobre plano, surge la posibilidad de subrogarse en la hipoteca del promotor, por lo que no será necesario solicitar y constituir un nuevo préstamo hipotecario. Aunque esta opción ofrece ventajas, también tiene sus contrapartidas, por debemos estudiar a qué nos comprometemos y si merece la pena dar el paso. 

Durante esta operación la promotora debe hacer gala de una gran transparencia. De hecho, según informa el Banco de España, está prohibida la oferta, la promoción y la publicidad dirigida por el promotor que induzca o pueda inducir a error a sus destinatarios, e incluso que decida omitir datos fundamentales.

¿En qué debemos fijarnos a la hora de acceder a tal propuesta?

Debemos proceder con las mismas cautelas que tendríamos a la hora de firmar una hipoteca con nuestro banco, solo que, en este caso, es el promotor el que debe proporcionarnos toda la información relativa a los datos básicos de la hipoteca: el notario autorizante, fecha y los datos de su inscripción registral. Asimismo, la entidad ha de informar de todas las condiciones financieras con al menos diez días de antelación a la firma.

¿Qué sucede si no aceptamos? 

Existe el compromiso por parte del promotor de entregar la vivienda libre de cargas y, en consecuencia, deberá ocuparse de la cancelación de la hipoteca. No obstante, no todas las entidades financieras están abiertas a un cambio en la titularidad, por lo que la última palabra al respecto la tendrá el banco.

También debemos permanecer atentos a aspectos como los siguientes:

• Que el promotor no nos imponga una penalización si no nos adherimos a la subrogación y no nos cambie las condiciones de compraventa.
• Además, aunque decidamos subrogarnos, es el promotor el que debe cargar con todos los gastos de la documentación y tributos que le corresponden en calidad de sujeto pasivo.

¿Qué ventajas tiene subrogarse a una hipoteca?

Las razones que mueven a muchas personas a decantarse por una opción como la descrita tienen que ver, en primer lugar, con el ahorro, pero hay más posibles ventajas en una subrogación hipotecaria:

• Nos ahorramos tener que pagar ciertos impuestos y gastos relacionados con la constitución de la hipoteca, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de la escritura pública de la hipoteca o los de notaría y del Registro de la Propiedad.
• El papeleo es menor y el banco puede considerarla una opción interesante.

Antes de firmar debemos tener en cuenta que la entidad puede modificar algunas de las condiciones del préstamo al promotor, por ello hay que leer toda la información con detenimiento para detectar las posibles variaciones que quizás no sean de nuestro agrado. Ten en cuenta que al producirse un cambio en el titular, el banco puede reconsiderar ciertos aspectos de las condiciones ofrecidas al promotor, ya que el perfil financiero del nuevo deudor puede ser bastante diferente.

Inconvenientes de subrogarse a una hipoteca

Las desventajas también existen y debemos sopesarlas previamente a fin de acertar con nuestra decisión. Por lo tanto, conviene no perder de vista gastos como los que siguen:

• Notaría. 
• Gestoría.
• Comisión de subrogación.
• Comisión de apertura. Esto último no es lo más habitual, pero no se descarta que el banco cobre este concepto al comenzar la hipoteca allí.

¿Cuándo se puede subrogar una hipoteca?

Se puede hacer siempre y cuando exista un acuerdo entre el promotor y el comprador. Pero también será preciso que la entidad financiera se muestre conforme con este pacto. De lo contrario, no se podrá llevar a cabo.

En virtud de la subrogación nos convertiremos en el nuevo deudor de la hipoteca por el importe correspondiente y estaremos obligados a cumplir con los derechos y obligaciones a los que se comprometió el promotor, aunque la entidad puede decidir variar algunas de ellas. 

Diferencias con la novación

Algunas personas pueden confundir ambas figuras. Al respecto, conviene precisar que la novación únicamente atañe a las condiciones de un préstamo hipotecario, pero no cambia el titular de la deuda como sucede con la subrogación.

En cualquier caso, siempre es adecuado comparar las distintas ofertas de las entidades financieras para valorar si la subrogación resulta la elección más satisfactoria. No hay que olvidar que a corto plazo puede resultarnos tentadora, pero con un análisis exhaustivo suele suceder que nos percatemos de que, pasado el tiempo, puede ir contra nuestros intereses. En suma, hay que estudiar bien el asunto y no asumir esta opción sin un adecuado estudio de los pormenores.