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¿Qué es la nuda propiedad?

Probablemente, alguna vez has oído hablar de la nuda propiedad. Si no sabes qué es, se trata de un concepto jurídico que se refiere a la propiedad –como, por ejemplo, una vivienda– despojada de su uso y disfrute. Y dicho concepto no se entiende sin el derecho de usufructo.

Nudo propietario y usufructo de una familia

Diferencias entre la nuda propiedad y el usufructo

Por ello, antes de desarrollar todo lo relativo a este asunto, es preciso aclarar qué quiere decir «nuda propiedad» y «usufructo». Veamos:

Por un lado, la nuda propiedad o «propiedad desnuda» es el derecho de un individuo –denominado nudo propietario– sobre una vivienda de la que ostenta la titularidad legal, pero con la limitación de no tener derecho a su posesión y disfrute.
Y, por otro, el usufructo concede el derecho de uso y disfrute de esa propiedad al usufructuario, quien puede residir en la vivienda o beneficiarse de sus frutos –por ejemplo, alquilando el bien y obteniendo una renta–.

Es decir, la nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes que recaen sobre un mismo bien. Pero si explicado así te parece un lío, no te preocupes: en esta guía te ofrecemos todos los detalles. ¡Sigue leyendo!

¿Cómo se adquiere la nuda propiedad?

La nuda propiedad es el resultado de un proceso legal en el que se definen la titularidad de la propiedad y el usufructo. Y las siguientes son algunas de las formas más habituales de adquirirla:

Herencia. Pongamos un ejemplo: supongamos que fallece uno de los cónyuges de un matrimonio, no existe un testamento favoreciendo al cónyuge superviviente y la mitad de la vivienda que pertenecía al fallecido pasa a ser de sus hijos. Con la nuda propiedad, los hijos se convierten en nudos propietarios y el cónyuge viudo pasa a tener el derecho de usufructo de la casa.
Donación con reserva de usufructo. Otra forma de adquisición es mediante la donación con reserva de usufructo. En este caso, una persona transmite la nuda propiedad a un donatario, si bien se reserva el usufructo vitalicio de la vivienda.
Venta de la nuda propiedad. Y en los últimos años muchos propietarios de inmuebles han decidido vender la nuda propiedad. Suele tratarse de personas mayores sin herederos o con problemas económicos que, al ceder la titularidad, se aseguran continuar residiendo en su casa hasta que fallezcan, al tiempo que perciben una cantidad de dinero.

En resumen, las herencias, las donaciones, las ventas y los acuerdos entre partes constituyen muchas de las operaciones en las que se definen las figuras del nudo propietario de una vivienda y del usufructuario de la misma. Sea como fuere, es importante informarse y saber cómo se garantiza la validez de la transmisión legalmente para proteger los derechos de todas las partes involucradas.

¿Cuándo adquiere el nudo propietario el uso y disfrute?

Ahora que ya tienes más claro qué significa nuda propiedad y usufructo, y qué es nudo propietario, vamos a ver cuándo este último adquiere el derecho de uso y disfrute de una vivienda. Básicamente, se pasa a tener pleno dominio (propiedad, uso y disfrute) sobre un inmueble usufructuado en dos supuestos: venta y extinción del usufructo.

Venta del usufructo

Un usuario puede tomar la decisión de vender su derecho de usufructo al nudo propietario, que, al adquirirlo, pasa a tener pleno dominio de la vivienda.

Extinción del usufructo

Y otra forma de adquirir el pleno dominio de una vivienda usufructuada es a través de la extinción del usufructo, consecuencia de alguno de los siguientes motivos:

Fallecimiento del usufructuario. Si fallece el usufructuario, el pleno dominio recae en el nudo propietario. Pero aquí conviene explicar que si el usufructo corresponde a varias personas en proindiviso, el uso y disfrute no se adquirirá hasta el fallecimiento de todos los usufructuarios.
Cumplimiento del plazo estipulado. Salvo que exista un acuerdo indicando lo contrario, un nudo propietario adquiere el pleno dominio de una vivienda cuando se cumple el plazo estipulado.
Cumplimiento de la condición resolutoria. Del mismo modo, pudiera suceder que se hubiera establecido una condición resolutoria en el pacto de usufructo. Como, por ejemplo, que el usufructuario disfrutase de la vivienda hasta que contrajese matrimonio. Llegado ese momento, el pleno dominio pasaría al nudo propietario.

¿Qué derechos tiene el nudo propietario?

Una vez explicado qué es el nudo propietario y qué papel desempeña, nos centraremos en los derechos del nudo propietario. Como ya se ha comentado, dicha figura no puede disfrutar de la vivienda, pero sí dispone de una serie de derechos reconocidos por el Código Civil o la Ley Hipotecaria. En concreto, los siguientes:

Derecho de propiedad. Aunque no goce de su uso y disfrute, el nudo propietario posee la titularidad legal de una vivienda.
Derecho a adquirir el pleno dominio. Podrá adquirir el pleno dominio de esta última cuando finalice el usufructo salvo que exista otra condición pactada (artículo 522 del Código Civil).
Derecho a vender o hipotecar la nuda propiedad. Igualmente, está autorizado a vender la nuda propiedad a un tercero. Y, si así lo desea, también a hipotecarla (artículo 107 de la Ley Hipotecaria).
Derecho a realizar obras y mejoras. Por último, puede realizar las obras y mejoras en la propiedad que considere pertinentes siempre y cuando no perjudique al usufructuario (artículo 503 del Código Civil).

Obra realizada por el nudo propietario sin perjudicar al usufructuario

Obligaciones del nudo propietario sobre la vivienda

Y, además, hay una serie de obligaciones del nudo propietario que deben tenerse en cuenta. Concretamente:

Pagar las reparaciones extraordinarias. Dicha figura tendrá que afrontar el pago de las reparaciones extraordinarias de la vivienda (artículo 501 del Código Civil).
Respetar el derecho del usufructuario. No podrá alterar la forma ni la sustancia de la propiedad usufructuada ni realizar actos que puedan perjudicar el derecho del usufructuario (artículo 489 del Código Civil).
Satisfacer los tributos e impuestos correspondientes. Deberá abonar las contribuciones especiales o extraordinarias que recaigan sobre el usufructo. Sin embargo, no es su obligación asumir el pago de tributos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), cuyo pago corresponde al usufructuario (artículo 505 del Código Civil).
Abonar los gastos de comunidad. El nudo propietario tiene que pagar las cuotas de la comunidad de vecinos y responder ante ella en caso de impago.
Pagar las cuotas de la hipoteca. Y pagar la hipoteca de lo usufructuado si se hubiese solicitado un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de la propiedad (artículo 509 del Código Civil).
Responder ante embargos o ventas. Finalmente, el nudo propietario ha de responder ante el usufructuario si la vivienda se embarga o se vende judicialmente para saldar el pago de una deuda.

Venta de la nuda propiedad

Como hemos visto anteriormente, hay ocasiones en que los propietarios de viviendas deciden vender la nuda propiedad y mantener los derechos del usufructuario. Todo ello queda escriturado en una notaría. Pero, ¿qué consecuencias tiene este tipo de venta desde el punto de vista tributario? ¿Cómo tributa la venta de la nuda propiedad en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?

Tributación de la venta de la nuda propiedad en el IRPF del usufructuario

En el caso del usufructuario, que es la parte vendedora, está obligado a tributar en el IRPF. La fiscalidad de la venta de la nuda propiedad es la misma que la aplicada en otros casos. Pero con matices:

En estas situaciones se calcula cuánto se debe tributar en función de la edad del usufructuario.
Si el usufructuario es mayor de 65 años y la propiedad constituye su vivienda habitual, no tendrá que pagar impuestos a Hacienda.
Pero si se tratase de una segunda residencia, sí tendría que rendir cuentas ante la Agencia Tributaria. La única excepción sería que el usufructuario destinase el dinero de la venta a un seguro de rentas vitalicias.

Como sucede con cualquier transacción de tipo inmobiliario, en estas situaciones lo mejor es buscar el asesoramiento de un experto fiscal para evitar problemas con Hacienda.

Tributación de la nuda propiedad en el IRPF del nudo propietario

En cuanto a los compradores, la adquisición de la nuda propiedad no tributa. No obstante, debe reflejarse en la declaración de la renta. Mención aparte merecen las herencias, pues tienen un efecto sobre el impuesto de sucesiones.

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora conozcas el significado de nuda propiedad y todos los aspectos relacionados con ella, desde cómo se adquiere hasta cuáles son los derechos de nudo propietario y usufructuario o de qué manera tributa.

A modo de resumen, debe quedarte claro que el nudo propietario es el titular de una vivienda. Pero no tiene atribuida la plena propiedad y no puede hacer uso de dicho bien, pues el usufructuario es quien tiene adjudicado por ley el derecho de disfrutar del inmueble.

Preguntas frecuentes

¿Quién hereda la nuda propiedad?

Una de las formas de adquirir la nuda propiedad de una vivienda es por herencia. Los herederos suelen ser familiares o allegados del titular que, a su fallecimiento, están obligados a seguir respetando los derechos del usufructuario –en muchas ocasiones, un cónyuge viudo–.

¿Cómo se transmite la nuda propiedad?

Habitualmente, la nuda propiedad se transmite por herencia, donación o venta. La operación se lleva a cabo mediante escritura pública ante notario con el fin de establecer las condiciones de la transmisión, la duración del usufructo y las obligaciones y los derechos de las partes involucradas.

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