Cómo calcular la ganancia patrimonial de la venta de un inmueble
Entender cómo se calcula la ganancia patrimonial de la venta de un inmueble es esencial para saber cómo tributa dicho beneficio en el IRPF. Si estás pensando vender tu vivienda, a través de esta guía te explicamos cómo debes incluir su transmisión en la declaración de la Renta, qué gastos puedes deducirte y cuáles son las exenciones existentes.
- Compartir
La ganancia patrimonial por la venta de una vivienda es la diferencia entre el valor de venta y el de compra, ajustada por gastos deducibles, y tributa en la base del ahorro del IRPF.
¿Qué es la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble?
Antes, conviene explicar que, según la Agencia Tributaria, la ganancia patrimonial es el incremento de valor que experimenta el patrimonio de una persona como consecuencia de la transmisión de la vivienda o de cualquier otro bien. Y ese beneficio se integra dentro de la base imponible del ahorro en la declaración del IRPF.
A efectos tributarios, se considera que se ha obtenido una ganancia patrimonial en la venta de un inmueble cuando:
- El valor por el que se vende una vivienda (valor de transmisión) es superior al valor por el que se adquirió (valor de adquisición).
- La diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, una vez ajustada con gastos y las reducciones permitidas, es positiva.
Por cierto, en muchas ocasiones suele confundirse la ganancia patrimonial con el incremento patrimonial. Sin embargo, no son lo mismo, puesto que el incremento patrimonial es un concepto más amplio al incluir herencias, donaciones o premios. En esta guía solamente nos centraremos en las ganancias patrimoniales derivadas de transmisiones onerosas como la compraventa de un inmueble.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial de una vivienda?
Si no sabes cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble, es mucho más sencillo de lo que piensas. Basta con poner en práctica la siguiente fórmula:
Valor de transmisión – Valor de adquisición = Ganancia patrimonial
En el caso del valor de transmisión, se trata del importe real por el que se ha vendido una vivienda. Y a esa cantidad obtenida se le pueden restar los siguientes conceptos siempre que hayan sido asumidos por el vendedor:
- Los gastos de la notaría y del Registro de la Propiedad.
- La comisión de la agencia inmobiliaria.
- El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), popularmente conocido como plusvalía municipal.
En cuanto al valor de adquisición, es decir, el precio por el que se adquirió la vivienda en su día, a ese importe es posible sumar:
- Los gastos y tributos que conllevó la compra del inmueble: notaría, Registro, gestoría e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) –si la casa era de segunda mano– o Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) –si se trataba de vivienda nueva–.
- El coste de las reformas o mejoras realizadas en el inmueble que hayan aumentado su valor (no se incluyen reparaciones ni mantenimiento).
- Las comisiones y los gastos asociados a la compra de la vivienda (como la comisión de la agencia inmobiliaria o los gastos de tasación).
- Las amortizaciones por alquiler en el supuesto de que la casa haya sido declarada como bien arrendado en el IRPF.
Ejemplo práctico: cómo calcular la ganancia patrimonial
Llegados a este punto, lo mejor es que veamos, a través de unos ejemplos prácticos, cómo se calcula la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble.
Caso de venta con beneficio
Imagina que una persona ha comprado una casa en 2010 y la vende en 2025 obteniendo beneficios en la transmisión del inmueble.
|
CONCEPTO |
IMPORTE |
|
Precio de compra en 2010 |
150.000 € |
|
Gastos de adquisición (notaría, Registro, gestoría, ITP, etc.) |
18.000 € |
|
Reformas justificadas con facturas |
12.000 € |
|
Valor de adquisición |
180.000 € |
|
Precio de venta en 2025 |
250.000 € |
|
Gastos de venta (comisión de la agencia inmobiliaria y plusvalía) |
—8.200 € |
|
Valor de transmisión |
|
En este ejemplo, el resultado entre el valor de transmisión (241.800 euros) y el valor de adquisición (180.000 euros) representa una ganancia patrimonial en la venta del inmueble de 61.800 euros. Este sería el importe que el vendedor tendría que integrar en la base imponible del ahorro en la declaración del IRPF.
Caso de venta con hipoteca y amortización parcial
Ahora, imagina que alguien compró una casa en 2015 y decide venderla en 2025. Y que en estos diez años ha ido amortizando la hipoteca que solicitó en su día. Veamos qué ocurriría en este caso:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Aquí, la diferencia entre el valor de transmisión (258.000 euros) y el valor de adquisición (210.000 euros) supone una ganancia patrimonial en la venta del inmueble de 48.000 euros. A efectos de Hacienda, ese es el importe a reflejar en la declaración del IRPF por la transmisión de la vivienda.
Por lo tanto, la existencia de una hipoteca no influye directamente en el cálculo de la ganancia patrimonial. Para la Agencia Tributaria, lo relevante es el valor de adquisición, no la deuda pendiente. Así pues, el préstamo hipotecario solamente afecta a nivel financiero.
Caso con pérdidas
Por último, supongamos que una persona compró una vivienda en 2008 y la vende en 2025 por un precio inferior al que pagó entonces. Además, por diversas circunstancias, en dicho periodo no ha realizado reformas importantes en la casa:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Como puede observarse, la diferencia entre el valor de transmisión (181.800 euros) y el valor de adquisición (242.000 euros) arroja una pérdida patrimonial de 60.200 euros. Esto significa que no hay que pagar impuestos por la operación. Además, esta pérdida puede utilizarse para compensar otras ganancias y así obtener un beneficio fiscal, ya sea en la declaración de la Renta de ese mismo año o en los cuatro ejercicios siguientes.
Gastos deducibles en la ganancia patrimonial
En cuanto a los gastos deducibles por ganancia patrimonial en la venta de un inmueble, ya se ha hecho referencia a los más habituales. No obstante, conviene repasarlos y familiarizarse con ellos, puesto que pueden utilizarse para reducir la ganancia patrimonial y, por tanto, el IRPF a pagar:
- Gastos de notaría, Registro y gestoría. Si eres el vendedor y has asumido gastos por estos conceptos, podrás deducírtelos.
- Comisiones inmobiliarias y otros costes asociados. De igual manera, es posible deducir los gastos de las comisiones de la agencia inmobiliaria, la solicitud de un certificado energético y cualquier otro relacionado directamente con la transmisión.
- Reformas y mejoras del inmueble. Como ampliaciones, reforma de cocina y/o baño, cambio de ventanas por mejora energética…
En todos los casos, es fundamental conservar la documentación que acredite los gastos: desde la escritura de compraventa de adquisición hasta las facturas del notario, la gestoría, la agencia inmobiliaria, la empresa o técnico que emita el certificado de eficiencia energética, las obras realizadas, etc.
Ganancia patrimonial y pago de IRPF
Otro aspecto a considerar en lo relativo a la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble son los tramos del IRPF aplicables:
- Hasta 6.000 euros: 19%.
- De 6.000 a 50.000 euros: 21%.
- De 50.000 a 200.000 euros: 23%.
- De 200.000 a 300.000 euros: 27%.
- Más de 300.000 euros: 28%.
Volviendo a los ejemplos prácticos que hemos visto, y aplicando los citados tramos del IRPF, por una ganancia patrimonial de 61.800 euros corresponderá pagar 13.094 euros; y por una ganancia patrimonial de 48.000 euros, el total a pagar será 9.960 euros.
La ganancia patrimonial se declara en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales del modelo 100 (Declaración de la Renta) dentro de la base del ahorro. Y es obligatorio indicar:
- Fechas de compra y venta de la vivienda.
- Valor de adquisición y valor de transmisión.
- Gastos y reducciones aplicables.
Ahora bien: existen exenciones que facilitan no tributar por una ganancia patrimonial. Entre ellas:
- Edad. Los mayores de 65 años están exentos de tributar si venden su casa y obtienen una ganancia patrimonial. Esta exención solamente se aplica si era su vivienda habitual en el momento de la transmisión o, al menos, durante los dos años anteriores.
- Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y el dinero obtenido lo inviertes en otra residencia habitual en el plazo de dos años, puedes beneficiarte de la exención por reinversión. La nueva casa deberá convertirse en tu vivienda habitual dentro de los 12 meses siguientes a la adquisición. Si la reinversión no es total, la exención se aplicará de forma proporcional.
A propósito: las viviendas adquiridas antes del 31 de diciembre de 1994 pueden beneficiarse de una reducción parcial en la ganancia patrimonial al venderse.
- Se trata de un régimen transitorio que permite aplicar coeficientes reductores sobre la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006.
- Esta ventaja sólo se aplica en ciertos casos y está sujeta a un límite máximo de 400.000 euros en ganancias acumuladas desde 2015.
Nuestro consejo: si todo esto te parece muy complicado, no lo dudes y consulta a un asesor fiscal con experiencia en fiscalidad inmobiliaria.
¿Qué ocurre si hay una hipoteca pendiente?
En lo referente a una ganancia patrimonial por la venta de un inmueble con hipoteca pendiente, ya se ha comentado en otro apartado: el capital por amortizar no se tiene en cuenta para calcular la ganancia patrimonial, pues para Hacienda lo determinante es el valor de adquisición, no la financiación.
Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro cómo calcular la ganancia patrimonial de la venta de un inmueble y cómo tributa la transmisión de un inmueble una vez obtenida la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Por cierto: si obtienes un beneficio y decides reinvertirlo en otra vivienda, te animamos a conocer los proyectos de obra nueva de Kronos Homes.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos se pueden deducir al calcular la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble?
Al calcular la ganancia patrimonial es posible deducir gastos de notaría, Registro, gestoría, comisiones inmobiliarias, reformas justificadas, etc
¿Tengo que pagar si vendo con hipoteca pendiente?
Sí. Salvo que se cumpla alguna exención, hay que pagar si se obtiene una ganancia patrimonial por la venta de un inmueble con hipoteca pendiente. La existencia de un préstamo hipotecario no elimina la obligación fiscal.
¿Qué pasa si hay una pérdida en vez de una ganancia?
Una pérdida patrimonial puede compensarse con otras ganancias en la declaración del IRPF correspondiente o en los cuatro años siguientes.
Te puede interesar
No te pierdas nuestros artículos
Contactar
Ligar